ישראלים רבים המשקיעים בשוק ההון או מחזיקים סכום כסף פנוי, מתלבטים האם כדאי "לקפוץ על רכבת הנדל"ן" באמצעות רכישת דירה להשקעה. כאשר משווים בין עסקה פיננסית בשוק ההון לבין רכישת נכס להשקעה, לכל צד יש יתרונות ברורים וגם חסרונות ברורים לא פחות. כדי להמחיש זאת, אספנו חמש נקודות להשוואה, ומצאנו מיזם שמשלב את כל היתרונות של ההשקעה בנדל"ן ושוק ההון במקום אחד.
עבור מי שמשקיע בשוק ההון ורוצה לגוון את החשיפה לתחום הנדל"ן למגורים, או מחזיק סכום כסף ושואף ליהנות מהעלייה במחירי הדיור, רכישת דירה והשכרתה הייתה עד כה הפתרון היחיד. עם זאת, העלויות הגבוהות, הביורוקרטיה והסיכונים הכרוכים ברכישת נדל"ן, פוגעים בכדאיות העסקה וגרמו לחששות אצל המשקיע הפרטי.
מיסוי מקרקעין, משכנתא ועלויות בעלי מקצוע בנדל"ן, מול מס רווח הון בשוק ההון
רכישת דירה כוללת עלויות מגוונות וגבוהות ואחד החסמים בהשקעת נדל"ן הינה ההון העצמי הגבוהה. ברכישת דירה להשקעה נדרש המשקיע להביא מימון של 50% מערך הנכס/העסקה. נוסף על כך, נדרש המשקיע להשלים את המימון באמצעות משכנתא ולשלם על כך ריבית. ישנו גם תשלום לבעלי מקצוע כגון עורך דין, שמאי, מתווך ואיש שיפוצים, ומיסוי גבוה המוטל בעת הרכישה (מס רכישה) והמכירה (מס שבח). במקרה בו רוכשים דירה "על הנייר", נוספת עלות הצמיחה במדד תשומות הבנייה. בסופו של דבר, כל המרכיבים האלו מקטינים משמעותית את הרווח הנקי הנובע מאחזקת הדירה.
בהשקעה בשוק ההון, לעומת זאת, העלויות כוללות את דמי הניהול/דמי הצלחה של הגוף שמנהל לכם את ההשקעה, לצד מס רווח הון הנע בין 15% ל-25%, בתלות בסוג ההשקעה. בהשקעה בשוק ההון המשקיע אינו נדרש להשלים מימון ואין לו עלויות מימון.
ביורוקרטיה וחסמים פוטנציאליים בנדל"ן, מול זמינות מיידית בשוק ההון
עסקת רכישה של דירה כוללת הרבה ביורוקרטיה, הגשת טפסים ואישורים, הצהרות לרשויות המס ומכשולים פוטנציאליים בדרך. גילויים על מס חריג ברגע האחרון לפני ביצוע העסקה או עיכובים בשיפוץ וכתוצאה מכך בתחילת ההכנסה משכר הדירה - כל אחד מהמקרים האלו יכול לפגוע בכדאיות של העסקה ואף להפיל אותה.
שוק ההון, לעומת זאת, מציע זמינות כמעט מיידית להשקעה. כל מה שצריך הוא לבחור את הפלטפורמה דרכה אתם מבצעים את ההשקעה, להעביר את הכסף, וההשקעה שלכם מתחילה לעבוד. כמובן שבשני המקרים נדרש המשקיע למעורבות גבוהה באיתור העסקה הנכונה והתנהלות מול גופים וגורמי מקצוע.
התנהלות מול שוכרים ובעלי מקצוע באחזקת דירה, מול הכנסה תנודתית בשוק ההון
השכרת דירה דורשת התנהלות שוטפת מול השוכרים ועלויות של תיקונים ותחזוקה, מה שיוצר תלות רבה בגורמים אחרים לטובת המשך הכנסה קבועה ויציבה. ההכנסה משכר הדירה אמנם ידועה מראש, אך השוכרים עשויים להפסיק לשלם, או שתיקון משמעותי בדירה במהלך השנה יכול לפגוע משמעותית ברווח הנקי. בנוסף, ככל שהדירה נמצאת בעיר רחוקה יותר ממקום המגורים של המשקיע, כך קשה יותר לנהל אותה ולעקוב אחרי המצב שלה. בשורה התחתונה, אחזקת דירה היא אתגר תפעולי שוטף, בנוסף לאתגרים הכלכליים והביורוקרטיים.
בהשקעה בשוק ההון אין שוכרים להתנהל מולם, אך ישנה תנודתיות גדולה הרבה יותר. באף אפיק השקעה אין הכנסה קבועה, יציבה ומוגדרת מראש ב-100%, ושווי ההשקעה יכול לנוע בין רווח עצום להפסד משמעותי.
אתגר גדול באיתור הזדמנות בנדל"ן, פתרונות מגוונים בשוק ההון
ברכישת דירה להשקעה יש המון פרמטרים אותם צריך לקחת בחשבון על מנת להבין את כדאיות העסקה - שטח הדירה, מצב הדירה, המיקום שלה, היצע הדירות והביקוש לדירות באזור, התכנון העתידי לאותו אזור, סוג האוכלוסייה שתיכנס לדירה בתור שוכרים ועוד. לכן, מציאת עסקת הנדל"ן הנכונה היא אתגר מורכב, שדורש זמן רב, ידע, ויכולת ניתוח המגמות בשוק הנדל"ן. בעידן בו הזמן הוא המשאב היקר ביותר שלנו, תהליך חיפוש אחרי עסקת נדל"ן טובה יכול לעלות למשקיע הרבה כסף עוד לפני שהגיע לשלב ביצוע העסקה עצמה.
בשוק ההון, לעומת זאת, ניתן להחליט בעזרת איש מקצוע מנוסה על ההשקעה הנכונה ביותר עבורכם, מתוך מגוון עצום של קרנות, ניירות ערך ואפיקי השקעה יצירתיים.
בטוחה חזקה בנדל"ן, מול בטוחות מועטות יחסית בשוק ההון
היתרון הגדול ביותר של השקעה בנדל"ן הוא הבטוחה החזקה - דירה פיזית הרשומה על שמכם ונמצאת בבעלותכם. במקרה של רכישת דירה 'על הנייר', הרוכש מקבל הערת אזהרה על המקרקעין, מה שמייצר הרבה שקט נפשי עד להשלמת הבנייה ומסירת המפתח.
השקעה בשוק ההון, לעומת זאת, אינה כוללת בטוחות פיזיות. מניות, למשל, הן השקעה ללא בטוחות כלל, מלבד הביצועים של החברה. שווי המניה של חברה יכול לצנוח לאפס ולמחוק את כל ההשקעה תוך זמן קצר.
הפתרון להשקעה משולבת נדל"ן ושוק ההון
לראשונה בישראל: נדלהון - כל היתרונות של השקעה בנדל"ן, ללא הביורוקרטיה והמיסוי של שוק הנדל"ן.
הסכנות והעלויות בהשקעה בנדל"ן גורמים לישראלים רבים להירתע מרכישת דירה שמטרתה חשיפה לשוק הנדל"ן למגורים. הבשורה החדשנית ביותר בתחום השקעות הנדל"ן היא פתרון משלב בין כל היתרונות בהשקעה אחת: נדלהון מבית קבוצת ברק פיננסים מציעה מודל ייחודי, חדשני וייחודי בעולם ההשקעות, המביא את כל היתרונות של השקעה בנדל"ן אל עולם ההשקעות הפיננסיות. המשקיעים דרך נדלהון מקבלים את האפשרות להשקיע בנכס ממשי בפרויקט באזור ביקוש, עם בטוחה חזקה וללא תשלום מיסי מקרקעין ועלויות גבוהות של בעלי מקצוע.
איך זה עובד? המשקיעים בנדלהון בוחרים את הפרויקט והדירה בה הם רוצים להשקיע ומקבלים הכנסה חודשית קבועה בדמות שכירות ובגובה השכירות המשולמת על דירה שכזו. הפרויקטים הם במתכונת של פינוי בינוי ועל אף שעוד אין שוכרים בפועל נדלהון משלמת את הכסף בכל חודש לכל אורך תקופת פרויקט.
בגמר ביצוע הפרויקט הדירה נמכרת במחיר השוק ואת ההפרש על עליית הערך מקבל המשקיע בניכוי דמי ההצלחה של נדלהון. המשקיע בנדלהון לא נדרש לקנות, למכור את הנכס או להתעסק עם ביורוקרטיה כלל. נדלהון מנהלת את כל התהליך, מהרגע הראשון, דרך העברת הרווח החודשי ועד לקבלת הרווחים הסופיים מעליית ערך הנכס.
ההשקעה דרך נדלהון נעשית ללא ביורוקרטיה וללא הנטל והאחריות של השכרת הנכס, אך מצד שני עם בטוחה חזקה של הערת אזהרה על המקרקעין ושעבוד מלא של הזכויות לטובת המשקיע - בדומה למה שרוכש מקבל ברכישת דירה חדשה מקבלן. בנוסף, המשקיעים של נדלהון משלמים מס רווחי הון ולא נדרשים לשלם את כל המיסוי הגבוה בנדל"ן.
"הצלחנו להביא בשורה חדשה למשקיעי הנדל"ן באמצעות הורדת החסמים בנדל"ן ושיפור הרווחיות באמצעות שוק ההון", אומר יוסי ברק, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ברק פיננסים, אשר בנוסף לנדלהון מנהלת כ-18,000 לקוחות וכ-2 מיליארד ₪ בעולמות הנדל"ן, הביטוח, ההשקעות בסטארט-אפים ועוד.
פרויקט הדגל של נדלהון - בניין איכותי באזור הכי מבוקש בגבעתיים
נדלהון מזמין את הישראלים להשקיע בפרויקט הראשון של המיזם, הממוקם בז'בוטינסקי 71, גבעתיים, וכולל 33 דירות פרימיום של 3, 4 ו-5 חדרים, דירות גג ודירות גן אקסקלוסיביות. "הבניין ממוקם בראש גבעת קוזלובסקי המבוקשת, המשקיפה על כל גוש דן", מספר ברק. "גבעתיים צפופה ואין דרך להתפתח מלבד התחדשות עירונית, אך ראש העיר הקפיא את כל ההיתרים העתידיים, כך שעם השלמת הפרויקט הוא יהיה מהבניינים הבודדים בעיר עם דירות חדשות. הביקוש בגבעתיים הוא מהגבוהים בישראל. יש כאן בשורה של ממש למשקיעים - האפשרות להשקיע בנדל"ן טובה מתמיד! המטרה שלנו בקבוצת ברק פיננסים לאפשר למשקיעים ליהנות מהשקעה חכמה באמצעות הורדת החסמים ושיפור הרווחיות יחד עם בטוחה חזקה כמו הערת האזהרה המתקבלת בנדלהון".
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן