ליווי הסכמי מימון: להוציא את המיטב מ"השילוש הקדוש" - יזם-בעלי זכויות-גורם מלווה

בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית, כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי, ישנם לא מעט סיכונים שנלקחים וכדי לצמצם אותם, כדאי להכיר את "ההסכם המשולש", העומד בבסיס הפרויקטים הללו. הנה כל מה שרציתם לדעת לקראת הצעד הגדול הבא

בשיתוף מרכז הנדל"ן
מה חשוב לדעת לקראת פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי? (צילום: ShutterStock)

ייזום פרויקט נדל"ן, מכל סוג שהוא, טומן בחובו סיכון רב עבור היזמים המקדמים את התהליך. בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית (תמ"א 38/פינוי בינוי) מתלווים לחוסר הוודאות התכנונית, השוררת על הפרויקט עד לשלב קבלת היתר הבנייה, סיכונים רבים ונוספים הקשורים לעמידה בדרישות התזרימיות ולגורמים המממנים בפרויקטים מסוג זה, לאפשרות מכירת הנכסים ולצורך להשקיע הון גדול לצד ערבויות ובטחונות.

לצד היזמים, מצויים בעלי הדירות הקיימות, הנדרשים אף הם כבעלי הזכויות, לחתום על הסכם המימון. הסכם זה מוכר בשם "ההסכם המשולש" - הכולל את בעלי הקרקע (הדירות הקיימות), היזם והגורם המלווה, או "ההסכם המרובע", במקרים בהם מתווסף גורם מימוני/מבטח נוסף (חברות ביטוח ו/או קרנות). בדיקה מדוקדקת של ההסכם והבנה מעמיקה של משמעויותיו עשויות להבטיח את הקטנת הסיכונים הכרוכים בהסכם מסוג זה, הן עבור בעלי הזכויות והן עבור היזמים.

כדי להבין קצת יותר את המשמעויות השונות של הסכמי המימון ואת הדגשים החשובים לכל אחד מהצדדים בתהליך, פנינו אל עורכי הדין גיא פרבמן ואפרת רשף, העומדים בראש משרד עורכי הדין גיא פרבמן רשף ושות'. המשרד, הנחשב לאחד המובילים בארץ בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית, הוא בעל ניסיון רב בליווי הסכמי מימון הן מצד היזמים והן מצד בעלי הזכויות.

עו"ד רשף (צילום: יח"צ)

היזמים - דגש על ההיבט הכלכלי

"הסוגייה הראשונה שהיזם בוחן בקשר עם הסכמי המימון היא המשמעות הכלכלית שלהם", אומר עו"ד פרבמן. "מהן עלויות המימון, כמה יעלו להם הערבויות שהם צריכים להעמיד לבעלי הזכויות, מה ההון העצמי הנדרש וכדומה. המטרה של היזם היא להשקיע כמה שפחות הון עצמי בפרויקט, על מנת שיהיו לו מקורות הון עצמי נוספים לפרויקטים אחרים".

היזם יהיה זה שחותם ראשון על מסמכי המימון ולוקח על עצמו את כל העלויות הכרוכות בפתיחת התיק, הריביות, ההלוואות והעמדת האשראי. עד שיגיע תורם של בעלי הזכויות לחתום ו"לנעול" את העסקה דברים רבים עלולים להשתנות, והאישור העקרוני שניתן ליזם מצד הגורם המממן עשוי לאבד את תוקפו.

"כשהיזם מגיע לבנק לדוגמה, כדי לקבל מימון, הבנק עורך בדיקות בנוגע להיתכנות הכלכלית של הפרויקט וליציבות הפיננסית של היזם עצמו", מסביר עו"ד פרבמן. "לאחר הבדיקות, היזם יעמוד מול ועדת אשראי, שתחליט אם לאשר את המימון או לא. מרגע שהאישור ניתן - הוא מוגבל בזמן. אם, מסיבה כלשהי, היזם לא יתחיל לממש את ההסכם במועד הנדרש, הוא מסתכן בכך שהגוף המממן יבטל את ההסכם, כלומר חלון הזמנים הוא קצר ולחוץ, וצריך לדעת איך לטפל בזה בצורה נכונה".

"המשמעות עבור היזם", מוסיפה עו"ד רשף, "היא שלפני החתימה על הסכם הליווי עליו לבדוק את נסח הרישום ואת מצב הזכויות של בעלי הדירות, לראות מה השתנה ואילו השלמות צריך לבצע. אם, לדוגמה, מישהו נפטר חלילה או הפך לחסוי, יידרש אישור של בית משפט או צו ירושה, דברים שעלולים לעכב את כל התהליך. כדי לא להעמיד את עצמו במצב של סיכון או חשיפה מיותרת, מומלץ ליזם להסדיר את כל היבטי הרישום מבעוד מועד ולהימנע מהתחייבות לתשלום האגרות וההיטלים וכן מהוצאת הודעת פינוי לבעלי הזכויות לפני החתימה הסופית על הסכם הליווי ורישום המשכנתאות".

עו"ד פרבמן (צילום: יח"צ)

בחירת הגוף המממן

צעד נוסף בהקטנת הסיכון מצד היזם קשור לבחירת הגוף המממן. הבחירה אינה תלויה בהעדפותיו של היזם בלבד, אלא גם בנתוני הפרויקט ובאופיו של כל אחד מהגופים. לעומת הבנקים השמרניים והמקובעים, חברות ביטוח/קרנות הן גמישות ומאפשרות הרבה יותר, כך שפרויקט שנדחה על ידי הבנק בגלל מצב הנכס, הזכויות או פרטים מסוימים בהסכם שנערך מול בעלי הזכויות - עשוי להתקבל בברכה על ידי חברות הביטוח/הקרנות.

"לעיתים תכופות ההסכמים עם בעלי הזכויות כוללים סעיפי מימוש, המקשים מאוד על יישום התהליך. לעיתים גם יכול להיות מצב בו פרויקט יידחה על ידי הבנק בגלל שהלימות ההון שלו מאוד מוגבלת. כבר קרה בעבר שלקראת סוף שנת המס, אחד הבנקים הגיע לתקרת הלימות ההון שעומדת לרשותו ולכן נמנע ממנו להעמיד אשראי נוסף למימון פרויקטים. על מנת להקטין את הסיכון ככל האפשר, מומלץ ליזם לדאוג שבמסגרת ההסכמים אותם הוא עורך מול בעלי הדירות יתאפשר לו לפנות לכל אחד מהגורמים המממנים (חברות ביטוח/קרנות/בנקים) ולנהל עמם משא ומתן ענייני ורציני".

הגמישות של הגורמים החוץ בנקאיים משמעותית במיוחד בפרויקטים מורכבים מבחינה רישומית ובתקופות מאתגרות, אומרת עו"ד רשף. "תקופת הקורונה הובילה את הבנקים להגדיל את דרישות ההון העצמי של היזם וכן להקשיח את התנאים המקדמיים ואת תנאי הסף לכניסתו לתוקף של הסכם הליווי. בתחילת הקורונה, היה קשה יותר למכור דירות במכירות מוקדמות, ומבחינת הבנקים זה היה תנאי בל יעבור. גורמי המימון החוץ בנקאיים, לעומת זאת, מוצאים ומאפשרים לעיתים גמישות גדולה יותר בפתרונות חלופיים".

"בנוסף, לעומת הבנקים שמנהלים את סיכוניהם בצורה הרבה יותר מאופקת וזהירה, חברות הביטוח פועלות לא פעם מול גופים שנקראים משלימי הון, קרנות למיניהן שמעניקות לחברות הביטוח מטרייה מסייעת ועשויות, למשל, במצב של אי הגעה למינימום המכירה המוקדמת, להעניק לחברת הביטוח הלוואה נוספת שתאפשר להן להמשיך בתהליך עד שכל היחידות יימכרו."

"הבנקים צריכים להבטיח לעצמם קרקע מוצקה כדי לבצע התאמות חריגות", מסכם את הנושא עו"ד פרבמן, "אני מניח שבעוד מספר שנים הבנקים יתחילו גם הם לעשות את מה שחברות הביטוח עושות כבר היום".


בעלי הזכויות - זקוקים לתחושת ביטחון

בעוד שהיזמים מעדיפים היום, במקרים רבים, לפנות למימון של גורמים חוץ בנקאיים בשל הגמישות, התהליכים המהירים והאפשרות לפנות למשלימי הון, בעלי הזכויות נוטים להעדיף את המימון הבנקאי. "העדפת הבעלים את הבנקים מבוססת בעיקר על חששותיהם של בעלי הזכויות שאינם מכירים, לעיתים, את האפשרויות הנוספות, המשמעויות ומגנוני מימוש הבטוחות והסייגים ביחס לשעבוד במשולש שבין הבעלים, הגורם המלווה והיזם, בין אם מדובר בבנקים או בגורמים חוץ בנקאיים. תפקידנו כעורכי הדין להסביר ולהפיג את החששות בעניין זה", מציינת עו"ד רשף.

"לבעלי הזכויות יש פעמים רבות לחץ מאוד גדול מנושא המימון ומההשלכות שלו עליהם", מסביר עו"ד פרבמן, "הם בעלי הקרקע ולכן הם אלו שחותמים על מסמכי השיעבוד של הקרקע לגוף המממן. היזם לא יכול לשעבד את הקרקע כי הוא לא בעל זכויות במקרה הזה. בהסכם הם רואים סכומי משכנתא של עשרות או מאות מיליוני שקלים, בהתאם להיקף הפרויקט, לעומת ערבויות שהם מקבלים בגובה של מיליוני שקלים בודדים, וזה מייצר אצלם חששות מאוד גדולים".

הדבר שנועד להרגיע את חששותיהם של בעלי הזכויות הוא מסמך שנקרא "מסמך גילוי למשתכן", בו מצהיר הגוף המממן שהשעבוד שנרשם על הקרקע לא יאפשר לו לבוא לבעל הזכויות בדרישות או בתביעות כספיות. "מסמך הגילוי למשתכן צריך להיות חלק מאוד ברור מהסכם המימון", אומר עו"ד פרבמן, "וצריך לתת על זה דגש בליווי בעלי הזכויות. הדרך היחידה להחזיר את ההלוואה שניתנה על ידי הבנק או חברת הביטוח היא מימוש הפרויקט ומכירת הזכויות הנוספות, מבלי לפגוע בזכויות המקרקעין של בעלי הזכויות המקוריים".

דבר נוסף לגביו מבקשים עוה"ד פרבמן ורשף להרגיע את הדיירים הוא משלימי ההון מהם, הם מסבירים, אין כל סיבה לחשוש. "כמובן שיש להוסיף להסכמים סעיף שמצהיר שגם למשלימי ההון אין שום זכות מול בעלי הזכויות או הרשאה לממש את הפרויקט בעצמם", מבהירה עו"ד רשף.

"בסופו של דבר", אומר עו"ד פרבמן, "התפקיד שלנו כמייצגים של היזמים או של בעלי הזכויות הוא להיות הקול השפוי בכל אחד מהצדדים, להסביר מה כדאי לקדם ואיך, איפה להמשיך קדימה והיכן כדאי לעצור ולהרים את הראש. יש משפט יפה שאמר פעם זלמן ארן, מי שהיה שר החינוך בממשלת בן גוריון: 'אני הולך אחרי בן גוריון בעיניים עצומות, אך מדי פעם אני פוקח עין אחת כדי להיות בטוח שהוא עצמו אינו הולך בעיניים עצומות'. זו בדיוק התחושה שהייצוג המשפטי אמור לתת ליזמים ולבעלי הזכויות, התפקיד שלנו הוא להוליך אותם בביטחון למקום הנכון ביותר עבורם".

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחצו כאן

לאתר החברה

walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully