תמונת מצב ומבט קדימה: ההתחדשות העירונית ב-2020

כניסת התמ"א 38 לשוק הביאה להתפתחות תחום ההתחדשות העירונית כולו בשנים האחרונות. למרות שעם הזמן חלה התייצבות בתחום, עדיין קיימים מצבים רבים של חוסר ודאות. איך נראה התחום בפתח העשור השלישי של המאה ה-21?

בשיתוף מרכז הנדל"ן, בשיתוף מרכז הנדל"ן
פרויקט תמ"א 38 (צילום: shutterstock)

השנים הראשונות ליציאתה לדרך של תמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה בישרה את תחילת תנופתו האדירה של תחום ההתחדשות העירונית כולו. לכל הגורמים בתחום ובתוכם עורכי הדין המייצגים את בעלי הדירות, וכמובן בעלי הדירות, היו שנים לא קלות, שהתאפיינו בחבלי לידה רבים. השוק היה זקוק ל־15 שנים כדי למצוא את המסלול הנכון עבורו ולהתאזן, וכיום פרויקטים להתחדשות עירונית, כמו גם ההתנהלות סביבם, יציבים ומסודרים פי כמה משהיו לפני כעשור ויותר. ועדיין יש עוד מה לשפר.

למרות שהעוסקים בתחום החכימו עם השנים, עד היום קיים חוסר בהירות, שאפיין את התחום עוד בתחילת דרכו, ואי־ודאות מבחינת התמורה שמקבל כל דייר קיים בפרויקט, בין אם מדובר בתמ"א 38 לסוגיה, שעומדת להתבטל בשנת 2022 בגרסתה הנוכחית, ועל אחת כמה וכמה כשמדובר בפרויקטים לפינוי־בינוי שהיקפם גדול בהרבה. עו"ד רועי בר-יוסף, מנהל מחלקת ייצוג בעלי דירות בהתחדשות העירונית במשרד בר-יוסף, נאוי ושות', ומומחה לעסקאות נדל"ן מורכבות, אומר ש"במצבים החמורים יותר מגיעים למשרדנו בעלי דירות בפרויקטים שבהם ניתנו להם הבטחות שהתבררו כלא מציאותיות - למרות שהדיירים הסכימו ליישום הפרויקט על בסיס אותן הבטחות, וציפו לקבל אותן במלואן. התוצאה ברורה - אי־עמידה בהתחייבויות, הפרות הסכם, תביעות משפטיות ופרויקט שיורד לטמיון".

עו"ד רועי בר-יוסף טוען כי הסיבות להיווצרותו של המצב הזה רבות, ובניגוד למה שנהוג לחשוב - הן לא נובעות, בדרך כלל, מניסיון של היזם 'לעבוד' על הדיירים - בהנחה שהיזם שנבחר עומד בתנאי סף של ניסיון מוכח בתחום. לעיתים רבות אלו הנחיות מבלבלות - עד כדי סותרות האחת את השנייה ממש - שמגיעות מהרשות המקומית (העירייה), ולעיתים זהו שינוי הנחיות חד ופתאומי, בעוד הפרויקט נמצא בשיא תכנונו בוועדה המקומית. אך בכל מקרה, השורה התחתונה זהה: הדיירים לא מקבלים את מה שהובטח להם בתחילת הדרך, ומצב שכזה יכול להיגרר עד לפתחו של בית המשפט במקרים קיצוניים. האם אפשר למנוע זאת? התשובה: אפשר לצמצם בהרבה את הסיכון.

עוד בוואלה! NEWS

היתרון הגדול של מימון חוץ-בנקאי

לכתבה המלאה

כיצד בכל זאת משיגים את המידע? אנשי מקצוע המייצגים בעלי דירות בלבד

"כיום לכל רשות מקומית יש גבולות גזרה משלה בנוגע למאפייני הפרויקטים להתחדשות עירונית, להגבלות ולתנאים שבהם כל פרויקט חייב לעמוד - זהו מידע שחייב להיות בידי כל עורך דין המייצג את בעלי הדירות לפני קבלת ההחלטה על יציאה לדרך, על בחירה במסלול הרצוי, על היתכנותו ועל הוצאתו לפועל", אומר עו"ד רועי בר-יוסף.

אם כן, הדבר החשוב ביותר הוא איסוף מידע רלוונטי על מאפייני ההתחדשות העירונית בעירכם - כדי שתדעו בדיוק מה מאפשרת הרשות המקומית, או יותר נכון מה היא לא תרצה בוודאות. כשהמידע הזה בידיים שלכם, יש לכם כוח, שישמש אתכם כקלף מיקוח מול היזמים המועמדים, אבל בעיקר יכול לסייע לכם לוודא שאינכם מוקסמים על ידי הבטחות שווא מיזמים לא מקצועיים בתחום.

כאמור, לא תמיד קל לבעל הדירה להשיג את המידע הזה בעצמו, כל שכן להבין את משמעותיו, שכן נדרש ידע מקדים הנשען על ניסיון מוכח. חשוב לזכור שמסמכים רבים כתובים בשפה שמחייבת הבנה ופרשנות מצד מביני עניין, שמודעים לכל סייג ולכל דקוּת רלוונטית. בדיוק בשביל זה חשוב, כבר בתחילת הדרך, שתהיו מיוצגים על ידי אנשי המקצוע המתאימים כולל עורך דין בעל ניסיון מוכח בייצוג בעלי דירות.

"התוכניות, בסופו של דבר, הן ברמת חוק שאפשר לפרשו ולהבינו בכמה דרכים וצורות", מסביר עו"ד בר יוסף. "זו הסיבה שבגללה ועדות הערר ובתי המשפט מתעסקים באופן יומיומי במלאכת פרשנותם של פרויקטים להתחדשות עירונית, בפרשנות לחוק מיסוי המקרקעין, לחוק המקרקעין ועוד. תפקידו של עורך דין, שמבין איך המערכת עובדת ואת המסגרת החוקית של התחדשות עירונית הכוללת את חוק התכנון והבנייה, חוק המקרקעין, חוק מיסוי מקרקעין, חוק החוזים, ועוד רבים אחרים, ושיודע לקרוא תוכניות מפורטות ותב"ע (תוכניות בניין עיר), הוא לפרש את הכתוב ולהבין ממנו מה יכול בסופו של יום לקבל כל בעל דירה. נוסף על כך, ולצד עורך הדין, חשוב שיהיו אנשי מקצוע נוספים מטעם הדיירים, כולל אדריכל, מפקח בנייה, ובמקרים מסוימים גם שמאי - בעיקר במתחמי פינוי־בינוי".

ומהי תמורה ראויה, מזווית ראייתם של הדיירים? איך אפשר להגדיר זאת בצורה ברורה? "תמורה טובה ואמיתית כוללת תכנון חכם שתואם את דרישות העירייה, מקסום התמורה המסחרית ויזם מתאים", ממשיך עו"ד בר יוסף. "את העניינים הללו צריכים היועצים מטעם בעלי הדירות לבדוק טרם חתימת ההסכם לביצוע הפרויקט.

מקרה לדוגמה

בפרויקט שליווה המשרד שלנו ברובע 4 בתל אביב הוצעה תחילה תמורה מקסימלית של 25 מ"ר נוספים לכל דירה קיימת, בהתאם לתכנון של ארבע דירות בכל קומה. לאחר בדיקה שעשינו הבנו כי תכנון חכם - ש"מחזיק מים" מבחינה כלכלית ותואם את מדיניות הוועדה המקומית - מאפשר לכלול רק שלוש דירות בכל קומה, וכך יספק לבעלי הדירות הגדולות בבניין תמורה גדולה יותר מ־25 מ"ר, ועם מספר דירות קטן יותר בפרויקט כולו".

"אגב, תמורה אמיתית כוללת גם בטוחות טובות וחזקות", הוא ממשיך ומדגיש. "כלומר אם יזם מציע תוספת של 40 מ"ר לכל דירת בעלים (תוספת שנחשבת טובה), אך 'בתמורה לכך' לא מציב ערבויות וביטחונות או מאפשר גריעה מותרת של 20 מ"ר - התמורה הזו לא באמת טובה, ואינה אמיתית. על כן, בכל מקרה ובכל פרויקט יש לבצע את הבדיקות המקדמיות שאותן הזכרנו קודם לכן".

למרבה הצער, הבטחות שווא עדיין ניתנות - אך פחות בהשוואה לעבר

כאמור, תחום ההתחדשות העירונית הופך בשל יותר ובוגר יותר מרגע לרגע. יזמים שאינם ראויים, או שאינם מסוגלים לבצע פרויקטים מסוג זה, הולכים ונעלמים מהמפה, והתחום נשאר בידיים של החברות היציבות, החזקות והראויות יותר. בהתאם לכך, גם תופעת הבטחות השווא הולכת ומצטמצמת, אך עדיין לא נעלמה לחלוטין. כאמור, יש לכך סיבות רבות.

"בחלק מהרשויות עדיין קיים חוסר ודאות בנוגע לאופי התכנון המקובל על הרשות, ולכן גם היזמים לא יודעים תמיד מה יאושר ומה לא", מסביר עו"ד בר יוסף את הסיבה המרכזית למצב. "בשל כך, הם לא תמיד יודעים מה יוכלו להציע לדיירים, ואיך יוכלו להציע זאת. כאן נכנס לתמונה עורך הדין מטעם הדיירים: הוא צריך לדייק את ההסכם ולקבוע מנגנונים אשר יגנו על תמורת הדיירים בכל ורסיה של הפרויקט. כך לדוגמה, אם נחתם הסכם בין הדיירים ליזם ב־2019, אך היתר הבנייה מתקבל רק בשנת 2022 - בעוד התמורות נקבעו על סמך מחירי מכירה במועד החתימה, כלומר נכון לשנת 2019 - ההסכם צריך לכלול מנגנון עלייה בתמורה מבחינת התמורה לדיירים, אם מחירי המכירה יעלו".

בסופו של דבר חשוב לזכור שהתשובה לשאלת התמורה הראויה לדיירים משתנה בהתאם לפרויקט, ואינה דומה כלל בין האחד לשני. עוד חשוב להזכיר כי לאחר החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה על הפסקת תמ"א 38 באוקטובר 2022, הוודאות סביב פרויקטים אלו (לא כולל פרויקטים לפינוי־בינוי, שאינם חלק מהתוכנית) הפכה נמוכה עוד יותר, ויש לשים לב לכך היטב, כבר בתחילת הדרך.

בחינת הדברים מראש, והגעה אל שלב בחירת היזם כאשר כל הפרטים נמצאים מול עיניכם, היא המפתח לפרויקט מוצלח. לצד זה, ליווי של עורך דין מומחה בתחום ייצוג בעלי הדירות, מהשלבים הראשונים, יבטיח שתשיגו את מה שמגיע לכם בסופו של התהליך.

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן

לאתר החברה

לוגו - פיקוד העורףפיקוד העורף

התרעות פיקוד העורף

    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully