פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      אפשר אחרת: הדרך לזירוז תהליכים בפרויקטים ללא הסכמת כל הבעלים

      מהו הרוב הנדרש לתמ"א חיזוק בנייה ומהו הרוב הנדרש להריסה ובנייה? סרבנות של בעלי דירות משפיעה על אורך חיי הפרויקט מרגע ייזומו ועד השלמתו. איך מתגברים? עו"ד גיא פרבמן ועו"ד אפרת רשף מסבירים

      אתר בנייה, תל אביב (ShutterStock)
      ללא הסכמה של כלל בעלי הדירות - הפרויקט לא יכול לצאת לפועל (צילום: ShutterStock)

      כידוע, פרויקטים להתחדשות עירונית - הן תמ"א 38, שעודנה בתוקף לפי שעה, והן פינוי-בינוי - הם פרויקטים מורכבים שנמשכים זמן רב. לאו דווקא הבנייה עצמה היא שגורמת להתמשכותם, אלא כלל השלבים עוד בטרם העלייה על הקרקע - החל בקבלת הסכמת בעלי הדירות, דרך חתימה על ההסכם מול היזם הנבחר, דרך הגשת הבקשה להיתר ועד לאישור הבנייה מצד הרשויות.

      הגורמים השונים שעוסקים בתחום מנסים כל העת למצוא את הדרכים השונות שיגרמו לקיצור זמני הפרויקטים ומימושם מהר ככל הניתן, בין היתר על ידי שינוי תקנות וחוקים הנוגעים לתחום ההתחדשות העירונית. אחד מהם נוגע לתביעה נגד דייר סרבן.

      סרבנות של בעלי דירות הינה אחד מהגורמים המשפיעים על אורך חיי הפרויקט מרגע ייזומו על ידי החברה ועד השלמתו, והיא יכולה לנבוע מסיבות רבות, החל מחשש ממורכבות הפרויקט המתהווה ועד דווקנות גרידא. ללא הסכמה של כלל בעלי הדירות - הפרויקט לא יכול לצאת לפועל. מן הטעם האמור, היזמים, חברי הנציגות ועורכי הדין משקיעים משאבים רבים להחתמת כלל בעלי הדירות על ההסכם.

      נכון להיום קיימות הוראות חקיקה סדורות להוצאתם לפועל של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי-בינוי). מתברר כי בין שלל החוקים והתקנות הנוגעים לעניין זה, ישנה תקנה אחת שמעכבת משמעותית פרויקטים להתחדשות עירונית - לכל הפחות בכל הנוגע לתמ"א 38. אותה תקנה קובעת כי היזם יכול לנקוט בהליכים כנגד הדיירים הסרבנים בתביעה בפני המפקחת על הבתים המשותפים, אשר הינו הגורם המוסמך לדון בסכסוכים מסוג זה, רק לאחר שהוועדה המקומית נתנה החלטה המאשרת בתנאים את הבקשה להיתר הבנייה של הפרויקט. הנחיה זו, אשר מעוגנת בפסיקה של בית המשפט העליון, גורמת לעיתים לעיכובים משמעותיים בהתקדמותו של הפרויקט.

      "הגשת התביעה למפקחת על הבתים המשותפים רק לאחר החלטת הוועדה מעכבת לא מעט פרויקטים בהתהוות", אומרת עו"ד ונוטריון אפרת רשף ממשרד עורכי הדין גיא פרבמן, רשף ושות', המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית. "המקור לכך הוא מערכת רישוי זמין, אשר שינתה את סדרי הדין ואת המועדים ברשויות התכנון".

      בעבר היזם הגיש את התוכנית הראשונית לבקשה להיתר, ובחלוף זמן קצר התקבלה החלטת ועדה בתנאים הכוללת מטלות רבות לביצוע ושילוב יועצים מקצועיים כתנאי להיתר. שלב זה, ממועד החלטת הוועדה ועד להשלמת כל המטלות לצורך קבלת ההיתר, היה נמשך כתשעה חודשים לפחות. בפרק הזמן האמור שבו ניתנה החלטת הוועדה, ניתן היה להגיש את התביעה כנגד הדייר הסרבן ככל והיה צורך, ובמסגרת הזמן שבו היזם השלים את מטלות הרישוי לצורך הוצאת ההיתר, נדון במקביל התיק אצל המפקחת ולרוב החלטת המפקחת על המקרקעין ניתנה בסמוך לקבלת ההיתר.

      כיום, בעקבות המעבר להגשה המקוונת, היזם נדרש להגיש את הבקשה להיתר עם התייחסות מפורטת של כלל היועצים בפרויקט והחלטת הוועדה ניתנת רק לאחר תהליך ממושך של השלמת התייחסות יועצים. המשמעות הינה כי תהליך קליטת הבקשה במערכת הרישוי הזמין ועד לקבלת החלטת ועדה (הכוללת היום כבר התייחסות היועצים) התארכה, בעוד פרק הזמן ממועד החלטת הוועדה - המועד שבו ניתן להגיש תביעה - ועד למועד מתן ההיתר, התקצר משמעותית.

      כך יוצא כי ממועד החלטת ועדה ועד למתן ההיתר חולפים כשלושה חודשים בלבד, בעוד שתביעה נגד הדייר הסרבן אשר מוגשת במועד החלטת הוועדה עשויה להימשך, במקרה הטוב, כתשעה חודשים. במצב דברים זה, הפרויקט עשוי להתעכב משמעותית עד להשלמת התהליך מול המפקחת".

      הגשת תביעה נגד דייר סרבן - מרגע שישנה תוכנית סדורה

      המצב הקיים, כפי שאפשר להבין, אומנם נועד לקצר תהליכים - אך בפועל הוא גורם, כמעט בכל פעם שמתעוררת בעיה מול דייר סרבן (או כמה דיירים סרבנים, שכן ניתן לנהל כמה תביעות כאלו במקביל), לעיכוב של ממש בפרויקט, אף מעבר לתשעת החודשים שהיו במצב הקודם. עבור היזם, וכמובן עבור הדיירים שכבר נתנו את הסכמתם לפרויקט, מדובר במצב בלתי נסבל.

      "תביעה נגד דייר סרבן נמשכת כמה חודשים, אם הסתיימה ללא הגשת ערעור", מציין עו"ד גיא פרבמן. "ישנם מקרים שבהם התביעה נגד הדייר הסרבן הגיעה עד לבית המשפט העליון - ואז מדובר בהליך שנמשך גם כמה שנים דבר שמעכב משמעותית את יישום הפרויקט.

      כדי לפתור את הבעיה הזו, וכדי שהתהליך לא יהיה תלוי במשך התביעה נגד הדייר הסרבן או הדיירים הסרבנים, יש להתיר ליזם להגיש תביעה בפני המפקחת על הבתים המשותפים מרגע שיש תוכנית סדורה אך מתברר שאין הסכמה מספקת, או ממועד חתימת ההסכם על ידי הרוב הנדרש - לשיקול דעת היזם. זה מה שההיגיון אומר. יש להוראה כזו שני טעמים חשובים: ראשית, היא תוסיף ודאות מבחינת היזם, לפני קידום תוכניות הפרויקט; שנית, היא תבטיח ליזם שלא יתעכב לאחר קבלת ההיתר - וזו המטרה החשובה ביותר, כמובן".

      פרויקט בנייה, תל אביב (ShutterStock)
      פערי הזמן בין ההיתרים לבין החלטת הוועדה לגבי דיירים סרבניים עלול לעכב את הפרויקט (צילום: ShutterStock)

      ההבדל בין שני המסלולים הקיימים היום בתמ"א 38:

      תמ"א 38 - חיזוק ובנייה

      רוב נדרש: בעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף
      הסמכות לדון בתביעות דיירים סרבנים: המפקחת על הבתים המשותפים
      מועד הגשת תביעה למפקחת: לאחר החלטת הוועדה לאשר את הבקשה בתנאים.

      תמ"א 38 - הריסה ובנייה

      רוב נדרש: ארבע חמישיות מבעלי הדירות בבית המשותף, שבבעלותם ארבע חמישיות מהרכוש המשותף
      הסמכות לדון בתביעות דיירים סרבנים: המפקחת על הבתים המשותפים
      מועד הגשת תביעה למפקחת: לאחר החלטת הוועדה לאשר את הבקשה בתנאים.

      "התהליך מתחיל מהיום הראשון"

      ברקע הניסיונות לשנות את המציאות החקיקתית בעניין, נשאלת אחת השאלות החשובות ביותר בעניין ההתנהלות מול הדיירים, והיא: כיצד ניתן להעלות את שיעור ההסכמה של הדיירים בפרויקט, ולהבטיח את יציאתו לדרך בזמן קצר ככל האפשר?

      "התהליך מתחיל מהיום שבו אנו נפגשים לראשונה עם הבעלים", מציין עו"ד גיא פרבמן. "בדרך כלל שקיפות ושותפות מצמצמים באופן משמעותי את מספר המתנגדים. מעבר לכך, אנו מקיימים פגישות פרטניות, מסבירים על התהליך, על הבטוחות ועל המנגנונים הקיימים בהסכם המשפטי לטובת שמירה מיטבית על זכויותיהם של הדיירים.

      מניסיוננו, שיעור המתנגדים הגבוה נרשם בקרב האוכלוסייה הקשישה, ותיקון 6 המתייחס לעניין זה סייע במתן פתרונות לאוכלוסייה הזו, אם כי גם בעניין זה קבע המחוקק שהפתרון יינתן לקשיש שהינו בן 75 לפחות במועד חתימת ההסכם - ואילו עד למועד הביצוע אחוז גבוה של האוכלוסייה עשוי להגיע לגיל זה, ולכן גם בעניין זה נדרש להתאים את החוק למציאות בשטח ולקבוע כי המועד הינו מועד החלטת הוועדה באופן שאם הקשיש הגיע לגיל 75 במועד החלטת הוועדה, כי אז תעמוד לו הזכות והטבות שניתנו לקשיש בתיקון 6".

      לפני סיום, מתעכבת עו"ד אפרת רשף על נושא נוסף מהותי לסוגיה זו, והוא רף ההסכמה שנקבע על פי חוק בפרויקטים להתחדשות עירונית - תקנה שבאחרונה נשמעים דיבורים רבים על שינויו והפחתתו. לדבריה, "במתחמים גדולים הפחתת רף ההסכמה הנדרש בהחלט עשוי לסייע להסרת חסם נוסף ומשמעותי, בעיקר של התנגדויות שאינן רלוונטיות לתהליך, והכול מבלי לפגוע בבעלי הזכויות ובהתנגדויות סבירות - שכן הסעד אינו ניתן באופן אוטומטי וימשיך להיבחן בערכאות המשפטיות".

      אם כן, נושא הסכמת הדיירים ימשיך להעסיק, כמובן, את היזמים העוסקים בהתחדשות עירונית, אך נדמה כי בעזרת ההתאמות הנדרשות ניתן להפוך את הסוגיה הזו לפשוטה הרבה יותר - וכך להבטיח התקדמות מהירה פי כמה של פרויקטים להתחדשות עירונית, בכל רחבי הארץ.

      למשרד עורכי הדין גיא פרבמן, רשף ושות'

      לאתר מרכז הנדל"ן

      לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

      להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן