כל העוסקים בנדל"ן, וגם כאלו שמכירים אותו באופן שטחי יחסית, יודעים שאחד הפרויקטים המורכבים והקשים ביותר להוצאה לפועל הוא פרויקט פינוי-בינוי: לרוב נדרשות חמש ואפילו שמונה שנים רק כדי שהפרויקט יעבור משלב התכנון והאישור לשלב העבודות בפועל - שלא לדבר על העבודות המאסיביות ורחבות ההיקף, שבמהלכן נבנות בדרך כלל מאות יחידות דיור, אחרי הריסת עשרות ישנות.
לא צריך לדמיין עד כמה גדולה החשיבות שביציאת הפרויקט לדרך בצורה חלקה ומהירה עד כמה שניתן, הן עבור הדיירים - שמשוועים לשינוי ולהתחדשות בשכונתם הישנה - והן עבור היזם - שכל יום של עיכוב שווה לו הרבה מאוד כסף.
הבעיה היא שישנם לא מעט גורמים שיכולים לעכב פרויקטים מסוג זה, ולא ביום אחד אלא בחודשים ואף בשנים: שינויי מדיניות מצד הרשות המקומית, שינויים בחוקים הרלוונטיים וכדומה ישפיעו מאוד על סיכויי הפרויקט לצאת לדרך.
גם מכיוון הדיירים יכול להיגרם עיכוב משמעותי, ולא פעם נגררו מחלוקות שונות ומשונות לבית המשפט - בין אם היו מוצדקות ובין אם לא - להליך שנמשך זמן עצום. מהסיבה הזאת כל יזם מעדיף, במקרה של מחלוקת כזו או אחרת, לפתור את הדברים מול הדייר ללא בית משפט, ולחסוך הרבה מאוד זמן וכסף שירדו לטמיון - גם אם מדובר בדייר אחד בלבד.
דוגמה טובה לכך מגיעה אלינו מפרויקט פינוי-בינוי בתל אביב: אחת הדיירות באחד הבניינים המיועדים להריסה (המתחם כולו כולל ארבעה בניינים ישנים, שבמקומם יוקמו שני מגדלי מגורים) שילמה, ככל הדיירים, עבור עבודות הרחבה שבוצעו בדירות לפני כעשור - אך היא עצמה בחרה שלא לבצע את ההרחבה בפועל.
הדיירת התגוררה בפנטהאוז שבבניין, והעדיפה ליהנות מדירה עם מרפסת פתוחה וגינת גג גדולה, על פני הרחבה וסגירה שלה. מאחר שההרחבה לא התבצעה, היזם הציע לה דירת תמורה קטנה יותר מאשר לשכניה, לכשהמגדלים החדשים יקומו. הדיירת סירבה לכך בתוקף - והסכסוך כבר נראה באופק.
"מדובר בלקוחה שפנתה למשרדנו בעקבות המחלוקת שהתגלעה עם היזם", מספר עו"ד אהוד פורת, המתמחה בתחום עסקאות נדל"ן ומקרקעין. "אנחנו זיהינו מייד שמדובר ביזם מבוסס, עם חוסן כלכלי, ולכן העלינו הצעה לפתרון והצלחנו לרתום אליה את היזם: הצלחנו לשכנע אותו לרכוש את הדירה מבעליה, ולשלם עליה תמורה המשקפת גם את שווי ההרחבה שלא בוצעה.
מדובר בפתרון חריג, שכן לרוב יזם לא מעוניין לרכוש דירות בפרויקט שהוא הולך לבצע בו פינוי-בינוי - ובטח שלא לשלם 'תוספת' על הרחבה שלא קיימת באמת, אך כיוון שמצבו הכלכלי טוב, ומאחר שנשמר כאן גם האינטרס של היזם, ההצעה הזאת פתרה את הבעיה לכולם.
כולם זוכים - כולל כל אחד ואחד מדיירי הפרויקט
על פניו, נשמע שההצעה לא מיטיבה במיוחד עם היזם, שלמעשה משלם על הרחבה שלא קיימת בפועל. אך כאשר מבינים את מכלול האינטרסים ומסתכלים על התמונה הרחבה, מבינים שכולם זכו כאן: הדיירת, היזם וכלל דיירי הפרויקט.
"מבחינת הדיירת, היא קיבלה תמורה שמשקפת את שווי הדירה המורחבת, כביכול, כפי ששאפה לקבל", אומר עו"ד פורת. "היא גם קיבלה סכום משמעותי, שיאפשר לה לרכוש דירה גדולה וחדשה בפרויקט אחר באופן מיידי, ולא להמתין לדירה החדשה שמחכה לה בפרויקט הנוכחי.
גם היזם, מהשיקולים שלו, עשה עסקה טובה: היא קידמה את ביצוע הפרויקט כולו, ולא השאירה אותו עם דייר סרבן. כך הוא נמנע ממשפט ממושך של כמה שנים נגד הסרבן, וחשוב לזכור - למרות ששילם על ההרחבה, כביכול, הוא רכש למעשה את הזכויות לדירה העתידית במחיר מופחת".
"זו דוגמה לדרך שבה אנחנו משתדלים במשרד לחשוב על פתרונות שישיגו win-win situation", ממשיך עו"ד פורת. "כלומר לא לייצר פתרון ללקוח שלנו על חשבון הצד השני, אלא לייצר פתרון שמציע יתרונות הן ללקוח שלנו והן לצד השני".
נציין כאן כי זכויות ההרחבה הישנות, שבגינן התחיל העניין, אינן קיימות עוד כי ממילא מדובר בבניין שנהרס (עבודות ההריסה במקום כבר החלו, ועבודות הבנייה מתבצעות במקביל). "לא מדובר בתמ"א 1/38, לחיזוק ותוספת, שם היזם היה נדרש לבנות את אותה הרחבה ולהשקיע בה כספים, אם היה רוצה לרכוש את הדירה כמו שעשה כאן", מסביר עו"ד פורת. "בין כה וכה הבניין כולו עומד להיהרס במסגרת הפינוי-בינוי. מהלך רכישת הדירה היה נטו כדי לאפשר את התקדמותו".
700 אלף שקל - שגם הם מבטאים פשרה מסוימת
בסופו של תהליך זכתה הדיירת בסכום של כ־700 אלף שקל על ההרחבה לבדה - תוספת ראויה לכל הדעות למחיר הדירה עצמה, וכאמור, כזו שמאפשרת לה לרכוש דירה באופן מיידי בבניין אחר. אך כדי להבין את החשיבות שבהתפשרות במקרים כאלו, ואת המורכבות של מהלכים מסוג זה, כדאי להכיר את הנתונים ש'מאחורי הקלעים'.
ההרחבה המדוברת הייתה בגודל של 30 מ"ר (כלומר המחלוקת הייתה אם הדיירת תקבל מהיזם תשלום על דירת 130 מ"ר או 160 מ"ר). לאחר דין ודברים קיבלה הדיירת על 30 המטרים הללו 700 אלף שקלים, שיכולים היו להפוך להרבה יותר מזה: "700 אלף שקל חושבו לפי 23 אלף שקל למטר רבוע, אך באזור שבו נמצא הפרויקט מוכרים דירות במחיר של 35 אלף שקל למטר", מציין עו"ד פורת. "כלומר אותם 30 מ"ר שווים בעצם 1.05 מיליון שקל. המוכרת מבחינתה הרגישה ש־700 אלף שקל מספקים את רצונותיה, וכך היה".
הסיפור הזה ממחיש בצורה הטובה ביותר כיצד התפשרות שמבצעים שני הצדדים יכולה להפוך את כולם למרוצים: את הדיירת, שקיבלה להרגשתה את הפיצוי ההולם על אותה הרחבה שעליה שילמה לפני כעשור; את היזם, שיכול לצאת לדרך על פרויקט הפינוי-בינוי החשוב באחד המקומות המבוקשים והיקרים ביותר בישראל; והדיירים שיודעים שכעת אין כל צרה באופק, והפרויקט יכול לשייט אל סופו המבטיח. הינה, כבר כעת הוא נמצא בשלבי הריסה מתקדמים.
לאתר אהוד פורת ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן