פרויקט התחדשות עירונית הוא אחד מסוגי הפרויקטים המורכבים והרגישים ביותר בעולם הנדל"ן. לכן, חשוב מאוד להתנהל בצורה הנכונה והיעילה ביותר בכל אחד מהשלבים של הפרויקט, על מנת להגיע להשלמתו בצורה המהירה והטובה ביותר עבור הדיירים.
אחד השלבים החשובים ביותר, אשר קובע רבות בנוגע להמשך הדרך, הוא הזמן שבין הפגישה הראשונית עם היזם הפוטנציאלי או העלאת הרעיון על ידי אחד הדיירים, ועד החתימה על ההסכם מול היזם הנבחר. מהם הכללים שחייבים להוציא לפועל כדי לוודא שיתוף פעולה בריא בין היזם לדיירים בשלב זה?
1. שיתוף הפעולה מתחיל בבחירת נציגות הדיירים
הצעד הראשון בבניית שיתוף פעולה בין הצדדים מתחיל בבחירת נציגות שתייצג את הדיירים מול היזם. עו"ד שמעון לוגסי, מנהל מחלקת התחדשות עירונית מ'קבוצת נאות המכבים', הפעילה כבר יותר מ-25 שנה בעולם הנדל"ן, מדגיש כי "בחירת הנציגות נועדה, בשלב הראשון, לשם הבטחת האינטרסים של הדיירים בהסכם המתגבש וכן יש לה תפקיד משמעותי בקידום שיתוף הפעולה עם היזם. לכן מומלץ למנות מישהו עם רקע עסקי או נדלנ"י, ואחד כזה שהוא קואופרטיבי ויש לו מספיק זמן לעסוק עם הנושא".
לוגסי מדגיש כי "בקרב האנשים שמעמידים את עצמם, יש לרוב שני סוגים: מי שבאמת מגיע לעשות את התפקיד כמו שצריך, ומי שחושב שיצליח לקבל טובות הנאה מהיזם. על הדיירים להבין בינם לבין עצמם מיהו מועמד נקי כפיים, כדי שאותו נציג יקדם את הפרויקט ובכללותו ולא אחד שיעסוק בקידום האינטרסים האישיים שלו".
2. בנוסף למינוי נציגות - להקפיד על תקשורת בלתי אמצעית בין היזם לבעלי הדירות
לדברי לוגסי, "אנו שמים לב כי ישנם מקרים בהם ככל שעובר הזמן בחייו של הפרויקט כך יורדת בהתאמה רמת המעורבות של הנציגות, מצב כזה עלול לגרום לשחיקה בתקשורת בין היזם לדיירים. לכן חשוב שהיזם יקפיד מידי פעם לעדכן את כל הדיירים בשלבי הפרויקט ואתגריו גם במציאות שההסכם בין הצדדים אומר שזה תפקידה של הנציגות/עו"ד הדיירים או כל גורם אחר.
תקשורת בלתי אמצעית ורציפה בין היזם לבין הדיירים תאפשר ליזם לטפל דרישות אישיות וקולקטיביות של הדיירים במהלך הפרויקט בזמן אמת ובכך תקנה לדיירים תחושה שהם מעורבים, משפיעים ובאמת שותפים לדרך.
תקשורת כזו מקבלת משנה תוקף בפרויקטים מסוג של תמ"א 38 שכן מדובר בפרויקטים יותר אינטימיים בעלי מספר דיירים יחסית קטן כך שהתקשורת בין כל הדיירים ליזם הרבה יותר פשוטה".
3. קביעת עוגנים בתהליך (ועמידה בהם)
על פניו נראה כי התהליך עד לחתימה על ההסכם הוא פשוט למדי ומורכב מהשלבים הבאים: התכנסות הדיירים וקביעת נציגות, מינוי עורך דין, מכרז בין יזמים, תכנון ראשוני והחלפת טיוטות הסכם. "בתיאוריה התהליך יכול לקחת שלושה חודשים לכל היותר, אבל במציאות הוא לוקח שנה וחצי בממוצע", אומר לוגסי. "התהליך הכי מהיר שהצלחנו להגיע אליו מרגע הפנייה של הדיירים לחברתנו ועד החלפת טיוטות הסכם היה 8 חודשים".
לדבריו, ברוב המכריע של המקרים, הדיירים מראים התלהבות רבה בפגישה הראשונית, אבל לאחר מכן הם מתמהמהים והתהליך מתעכב.
"צריך להבין שתופעת 'מריחת הזמן' מתרחשת בעיקר בשלב הטרום חוזי, משום שאחרי חתימת ההסכם היזם מחויב ללוחות זמנים נוקשים לכל שלב ושלב", אומר לוגסי.
לכן, מומלץ שהיזם והדיירים יקבעו עוגנים ויעדים כבר בפגישה הראשונה ולאורך כל התהליך עד לחתימה על ההסכם. כך למשל יוגדר כי תוך פרק זמן של שבוע תמונה נציגות, ובתוך חודש ימונה עו"ד דיירים, וכך הלאה לכל שלב ושלב.
"קביעת המועדים יכולה לבוא בשיתוף פעולה עם היזם", אומר לוגסי, "מתוך הבנה שיש אחדות אינטרסים. כל עוד הדיירים מבינים מה היעד הבא ושהוא קצוב בזמן - הם מסוגלים להתכנס ולפעול".
4. להבין שהזמן לא פועל לטובת אף אחד מהצדדים
לסיום, כדאי להבין שנכון למצב של היום, על הדיירים להבין כי כל עיכוב ואי-פעולה יכולים להיות גורם מכריע על עצם קיומו של הפרויקט.
"אנחנו רואים מגמה במספר ערים לפיה ההתחדשות העירונית העתידית תהיה בדמות של פרויקטים גדולים כמו פינוי-בינוי ופחות בפרויקטים של תמ"א 38", אומר לוגסי.
"בנוסף לכך, אנחנו רואים שככל שהזמן עובר התמורות לדיירים הולכות ופוחתות, כך שככל שהדיירים יתעכבו עד לחתימה על ההסכם, הם ככל הנראה יקבלו פחות ופחות".
המשמעות האופרטיבית ברורה - דיירים שרוצים לקדם פרויקטים של תמ"א 38 צריכים להבין, במקרה הרע, יש סבירות גבוהה שהתוכנית כפי שהיא מוכרת לנו היום עלולה להשתנות או להתבטל, ובמקרה הטוב התוכנית תישאר אבל התמורות לדיירים יפגעו משמעותית. ובכל מקרה, בשונה מהרבה תחומים אחרים - הזמן לא פועל לטובת אף אחד".
לאתר נאות המכבים
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן