המדינה רוצה לבטל את התמ"א? מה שחובה לדעת למימוש הפרויקט

לאחרונה יצא מנהל התכנון בהצהרה לפיה הוא מספיד את תמ"א 38, מנגד, גופים אחרים במועצה הארצית מביעים עמדה סותרת. מבולבלים סביב מה שקורה לאחרונה סביב נושא תמ"א 38? אתם לא לבד. רבים המתכננים או מבצעים פרויקט של התחדשות עירונית בימים אלה שואלים את עצמם כיצד מיישמים הליך נכון בחוסר ודאות שכזה? מהם הסיכונים? למי כדאי לפנות? והאם בכלל נכון להיכנס לפרויקטים מסוג זה?

החדשות הטובות הן שגם היום זה אפשרי - אך עליכם להיות יצירתיים, סבלניים ומחושבים במיוחד. אז איך מקדמים בשלהי 2019 פרויקט התחדשות עירונית במינימום זמן ומקסימום תועלת? עו"ד מור גור, בעלים ושותף במשרד רייסמן-גור, עושה לכם סדר.

"שם המשחק בעולם ההתחדשות העירונית של היום הוא ניתוב מסלול תוך כדי תנועה, קריאת המפה בצורה נכונה והותרת גמישות למזעור נזקים עד למינימום האפשרי", אומר עו"ד גור, "ישנם שלושה שלבים והתנאי למימוש שלושת השלבים הוא איסוף המידע. ראשית, יש לפנות תחילה לעורך דין בעל ניסיון ומומחיות ספציפיים בתחום ההתחדשות העירונית שיכין עבורכם חוות דעת מפורטת שתהווה יסוד ראשוני למימוש שלושת השלבים. חוות הדעת תהיה מבוססת על הבנה מעמיקה של התקדימים בוועדות הערר, פרשנות התכנית, הבנה בתחום המקרקעין ויכולת ניתוח מסמכי הבית המשותף. כך יהיה לכם ביד המידע הבסיסי שיאפשר לכם להבין מהי התמורה המינימאלית שתתקבל בפרויקט היתכנות התהליך ברוח התקופה ופלטפורמה ראשונית להתוות את אבני הדרך להמשך. חשוב לזכור - קידום תמ"א 38 כרוך בניהול סיכונים יחד עם זאת ככל במבצעים את שלב חוות הדעת הדייר אינו חשוף לסיכון".

השלב הראשון: מכרז לאיתור אנשי המקצוע שמתאימים עצמם לשינויים

"בעולם דינמי זה הצורך בחדשנות ולמידה מתמדת הוא חלק בלתי נפרד מעולם ההתחדשות העירונית", מסביר עו"ד גור, "על כן, לאחר שצלחנו את שלב המידע יש לאתר את צוות הפעולה שיתאים לפרויקט וידע לעבוד נכון בהתאם לשינויי החקיקה. שיטת איתור אנשי המקצוע חיונית מאין כמותה ויש לבצע דירוג וניקוד לכל אחד ואחד בטרם בחירתו. כמו-כן יש לשאול את השאלות הנכונות ולהבין אם איש המקצוע ערוך להגיב בהתאם לכל שינוי ולא מקובע על נוסח מיושן שעלול להשתנות".

השלב השני: הסכם הצופה פני עתיד

"לאחר בחירת הצוות הנכון יש לעגן את זכויות הדיירים לצד זכויות היזם בהסכם ולהיות ערוכים לכל שינוי", אומר עו"ד גור, "היכולת ליצור הסכם גמיש שיתאים את הפרויקט לכל תרחיש עם אפשרות לקידום תב"ע ותכניות חלופיות לתמ"א - היא מאבני היסוד של התהליך שימו לב - אסור שיהיו פשרות בשלב זה! אחרת פרויקטים עלולים להתעכב או גרוע מכך להיתקע באמצע התהליך לשנים ארוכות.

השלב השלישי: הבקשה להיתר (על האדריכל להיות מלווה משפטית)

"רבים נוטים לשגות ולחשוב שהאדריכל הוא הכתובת לתכנון, אולם האדריכל חייב לעבוד יחד עם עורך הדין הבקיא בחקיקה, אשר מכיר היטב את התקדימים והפרשנויות של התכנית לאור השינויים הרגולטוריים", מסכם עו"ד גור, "בחוסר וודאות והפתעות שצצות חדשות לבקרים יש להקנות משנה חשיבות לנושאים רבים, ביניהם יכולת ניצול שטחים ותמורות ראויות, סוגיות בהיטלי השבחה, תוקפה של החלטת ועדה ותימוכין קנייניים. בהיעדר תשומת לב לנושאים אלו תמצאו את עצמכם דשים בהליכים חוזרים ונשנים וסובבים סביב הזנב בערערים, עתירות, התנגדויות ועיכובים שבחישוב מסלול נכון ניתן למנוע אותם. שלב זה הוא רכיב יסוד בהצלחת הפרויקט. זכרו, חשוב לבחור בקפידה את כל הגורמים המקצועיים בתחום שיהיו מעודכנים וידעו לשמור על האינטרסים שלכם תוך יכולת גבוהה של הבנה והתמודדות עם מקרים ותגובות בזמן אמת".

לאתר משרד עו"ד רייסמן גור

אנשי נדל"ן, שריינו מקום לאירוע פסגת הנדל"ן, האירוע המקצועי של הענף - לפרטים ולהרשמה לחצו כאן