חלק ב': המדריך לקבוצות רכישה בפרויקט התחדשות עירונית

כשמדובר בהתחדשות עירונית, קבוצת רכישה עשויה להישמע כמו דרך להשקעה בטוחה ונכונה כלכלית, אולם ישנם סיכונים שקיימים בפרויקטים מעין אלה, שאינם קייים בפרויקט סטנדרטי של קבוצת רכישה. עו"ד קרן בלחרסקי, הבעלים של "קרן כהן בלחרסקי ושו"ת - משרד עו"ד" עושה לכם סדר ומפרטת את הסיכונים שלצד ההזדמנויות.

"הסיכון המשמעותי ביותר הוא בהיעדר הוודאות התכנונית", אומרת עו"ד קרן בלחרסקי, "שינויי המדיניות בהתחדשות עירונית תכופים ומוטים לגחמות של ראשי הערים ולחילופי השלטון הרבה יותר מאשר בכל תחום נדל"ני אחר.

פרויקט תמ"א באמצעות דרך רכישה יוצר מורכבות שלא ניתן למצוא בפרויקטים אחרים בתחום הנדל"ן. "קבוצה של עשרה חברים מתאגדת לטובת פרויקט התחדשות עירונית בעיר גבעתיים מתוך הנחה שיינתנו זכויות בנייה לעשר דירות חדשות - אחת לכל חבר בקבוצה", מדגימה עו"ד בלחרסקי. "לימים, הסתבר שחברי הקבוצה היו אופטימיים מדי וזכויות הבנייה שקיוו לקבל הופחתו וניתן לבנות כיום שש דירות חדשות בלבד. נוצר מצב שבו אין מספיק דירות לכל חברי הקבוצה ונוצר מצב שבו חברי קבוצה צריכים לחלוק דירה אחת. ומה קורה אם אחד מחברי הקבוצה תכנן להתגורר בדירה בעוד ששותפו תכנן למכור את הדירה מיד עם קבלתה?".

גם הימשכות ההליכים התכנוניים בפרויקטים של התחדשות עירונית מביאה לעתים קרובות להתייקרות בעלויות המתוכננות של חברי הקבוצה. "ומה קורה אם חברי הקבוצה חתמו על הסכם עם בעלי הקרקע, הגישו בקשה להיתר ואז העירייה מחליטה שהיא לא מתירה יותר פרויקטים של בניין בודד, כפי שקורה כיום ברמת גן ובגבעתיים?", אומרת עו"ד בלחרסקי, "כתוצאה מכך, יש לחבור לבניינים סמוכים ולקדם כעת מתחם עם מספר בניינים כתנאי לקבלת היתר בנייה. האם מגדילים את הקבוצה וחוברים לבניינים סמוכים או שמדובר בהרפתקה גדולה? ולמה שבעי דירות יתקשרו עם חברי קבוצת רכישה במקום ליזם בעל ניסיון?".

המורכבות והסיכון לבעלי הדירות מביאים למצב שהאלטרנטיבה של קבוצות רכישה למעשה הופכת להיות רלוונטית באחד משני המקרים הבאים: בפרויקטים שבהם אין כדאיות כלכלית ויזמים רגילים לא מעוניינים לקחת את הפרויקט או במצב שחברי הקבוצה הציעו להם תמורות משמעותיות בהרבה ממה שהציעו יזמים מתחרים".

"קושי נוסף הוא בקבלת ליווי בנקאי", מוסיפה עו"ד בלחרסקי. "הבנקאים לא ששים לממן פרויקטים לחברי קבוצת רכישה בעסקאות תמ"א 38, בעיקר בעסקאות תמ"א 38 חיזוק. הדבר מוביל למצב שבו חברי הקבוצה יאלצו במשך זמן לממן את הליך התכנון והבנייה".

"בנוסף, ישנו היעדר ודאות ביחס למסים ולהיטלי השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית. פרויקטים אלה מאופיינים בחשיפה גבוהה יותר לעלויות במחירי הביצוע ובהיעדר ודאות ביחס להיטלי ההשבחה ולמסים הצפויים בעסקה. בשונה מקבוצת רכישה רגילה, שחבריה נרשמים כבעלי הקרקע בשלב מימוש האופציה, בעסקאות התחדשות עירונית חברי הקבוצה נרשמים כבעלים רק עם השלמת הפרויקט ומסירת הדירות. לפני שאתם מצטרפים לקבוצת רכישה בפרויקט התחדשות עירונית, קחו בחשבון את הסיכויים מול הסיכונים הכרוכים בדבר".

אנשי נדל"ן, שריינו מקום לאירוע פסגת הנדל"ן, האירוע המקצועי של הענף - לפרטים ולהרשמה לחצו כאן

למשרד עו"ד קרן כהן בלחרסקי ושות'