רק לאחר התייעצות מקצועית: הדרך הבטוחה לביצוע הרחבה בדירה שלכם

החלטתם שהגיע הזמן לרווח את הנכס הקיים והאהוב שלכם - להוסיף בו חדר, אולי לבנות מרפסת שמש מפנקת, או להרחיב את השטח הבנוי על חשבון החצר הפתוחה. רבים עושים זאת מדי שנה, ורבים אחרים שוקלים לעשות זאת. כאן ננסה להציג בפניכם את התמונה המלאה, שתאפשר לכם להבין במה כרוכה הרחבה בדירה שלכם, מה הן המשמעויות הכספיות וההשלכות מבחינת המיסוי וכיצד תעשו זאת בדרך המוצלחת ביותר.

אחד הנושאים המרכזיים שמהם חושש כל אדם ששוקל לבצע הרחבה בדירתו הוא נושא המיסוי. ראשית, רובינו לא יודעים הרבה (או לא יודעים דבר) על תחום זה, והמס המוטל - בטח בענף הנדל"ן - נשמע כגזירה משמיים. שנית, שמועות רבות בתחום מביאות רבים לחשוב שיחויבו במיסי ענק, שיהפכו כל ניסיון להרחבת הדירה לעניין שאינו כדאי בעליל מבחינתם.

כאן המקום להרגיע ולהבהיר: בעיקרון, ביצוע בנייה בנכס, כלומר הרחבה או תוספת, לא נחשבות כאירוע מכר שמחייב במס שבח ובמס רכישה. אם תבצעו הרחבה שכזו, אינכם צריכים לחשוש מהמיסים הללו. "הרבה אנשים חוששים להגדיל את הדירה כי הם בטוחים שיושת עליהם אחד המיסים הללו, או שניהם", אומר עו"ד אהוד פורת ממשרד אהוד פורת ושות' המתמחה בדיני מקרקעין. "אך אירוע הרחבה הוא מצב שבו אדם בונה על הזכויות במקרקעין שלו עצמו, ולכן לא צפוי כאן כל אירוע של חיוב במס שבח או במס רכישה".

אם כן, ממס השבח וממס הרכישה נפטרנו - אך לא מכל המיסים המוכרים מעולם הנדל"ן: "שני המיסים הללו אינם רלוונטיים להרחבה, אך מצד שני קיים היטל השבחה - מעין מס שמוטל במקרה של מימוש זכויות", ממשיך עו"ד פורת. "מימוש זכויות, על פי חוק התכנון והבנייה, קורה בשני מצבים: האחד - מכר של הזכות. כלומר אם אדם קנה מגרש חקלאי ובתקופה שהיה בעליו המגרש שינה את ייעודו לבנייה - כשהמגרש יימכר על המוכר, יהיה עליו לשלם היטל השבחה, כי המגרש הושבח בתקופה שהיה בעליו.

השני - בקשה להיתר בנייה. כשאדם מבצע הרחבה, הוא חייב לבקש היתר בנייה לצורך אישור העבודות. כלומר במקרים רבים, הרחבת דירה או נכס קיים יגררו חיוב בהיטל השבחה".

היטל ההשבחה הוא מס ידוע בתחום הנדל"ן, אשר לעיתים יכול להגיע גם למאות אלפי שקלים. גם הוא, כמו המיסים האחרים שהזכרנו קודם לכן (אף על פי שהם אינם רלוונטיים לעניין, כפי שכבר ציינו), עשוי לגרום לרבים לסגת מעניין ההרחבה, פשוט משום שהמהלך לא ישתלם להם.

"היטל השבחה נע לעיתים מזומנות בין 300 ל-500 אלף שקל ליחידה. מדובר בסכום דרמטי", מציין עו"ד פורת. "לפעמים סכום זה הוא שיכריע בשאלה אם המשפחה יכולה לקחת על עצמה את הפרויקט או לא. אם, נניח, עבודות ההרחבה עצמן עולות 700-800 אלף שקל, וצריך להוסיף לכך את סכום היטל ההשבחה שציינתי, אזי ההוצאות הכוללות עבור ההרחבה גבוהות מאוד, כאלו שרבים לא יצליחו להתמודד איתן".

אבל גם כאן יש בשורה: לפי סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, אם האדם שמבקש לבצע את ההרחבה מתחייב כי הוא או קרוב שלו מדרגה ראשונה יגורו בנכס במשך ארבע שנים מיום גמר הבנייה, הוא יוכל לקבל פטור מהיטל השבחה - עבור הרחבה של דירתו, עד לגודל כולל של דירה ששטחה עד 140 מ"ר.

"מדובר בפטור חשוב מאוד", קובע עו"ד פורת, "ומדוע? ראשית, משום שגם אם הדירה לאחר ההרחבה גדולה מ־140 מ"ר, ההיטל שישולם הוא רק על החלק היחסי - כלומר על השטח שמעבר לרף 140 המטרים. הפטור אינו מבוטל ונותר בתוקף לכל אותם 140 המטרים הראשונים של הדירה.

שנית, הפטור הזה - בהתאם לפסק דין שהמשרד שלנו הצליח להשיג לאחרונה - חל גם אם למבקש הפטור יש דירות נוספות, גם אם יש לו עוד דירות באותו מבנה וגם אם אנשים אחרים באותה חלקה ביקשו וקיבלו פטור. כך למשל, אם ארבעה אנשים קונים מגרש וכל אחד מהם בונה עליו נכס ובהמשך מרחיב אותו - כל משפחה ומשפחה או כל בעל נכס בפני עצמו רשאים לבקש ולקבל את הפטור מהיטל ההשבחה והוא אינו מוגבל כפטור אחד לחלקה, כפי שחשבו בעבר. מדובר בשינוי דרמטי מאוד".

הסוגיה האחרונה מוכיחה עד כמה דינמי ענף הנדל"ן ועד כמה השינויים בחוקי התכנון והבנייה ומיסוי המקרקעין תכופים. המסקנה ברורה: לפני שניגשים לכל מהלך של הרחבה, חשוב להתייעץ עם איש מקצוע אשר מבין את התחום לעומק, ומעודכן בכל השינויים ה'טריים' ביותר שהתרחשו בו.

"אחת לכמה חודשים יש שינוי בתחום", משתף עו"ד פורת. "גם בנושא של מיסוי מקרקעין, גם בנושא של פטורים, גם בנושא של היטלי השבחה וגם בנושא של זכויות הבנייה. אדם שמגיע אליי ואומר 'שמע, בדקתי לפני כמה שנים ומתברר שהמיסים לא מאפשרים לי לבצע את ההרחבה', אני אומר לו שזה בהחלט יכול להיות, אך מבהיר שדברים השתנו. לפעמים גם ייעוץ נכון שאני בעצמי נתתי לפני חצי שנה, נראה כיום אחרת, כי הדין עצמו השתנה.

לכן לפני עריכת הסכם עם קבלן בנייה, למשל, חשוב לפנות לעורך דין שמתמחה בדיני חוזים, כמובן, אך גם בדיני התכנון והבנייה. לנסח חוזה מול הקבלן ולבקש ערבות בנקאית להבטחת איכות הבנייה - את זה כל עורך דין יודע לבקש, אבל על משמעות המיסוי של אותה עסקה, לא כל אחד יודע לעמוד. תמיד, לפני שמתחילים בפרויקט כזה, חשוב להתייעץ - וגם אם נעשתה התייעצות כזו לפני שנתיים, לא בטוח שהיא רלוונטית עוד. לייעוץ מיסוי שניתן לפני שנתיים, כמעט אין ערך היום".

ולפני סיום, מציין עו"ד פורת עוד שני דברים חשובים שחשוב לשים אליהם לב בעת ביצוע הרחבה בנכס:

• עמדת השכנים - החוק קובע כי הרחבה מחייבת הסכמה של 75% מהשכנים, כדי שאפשר יהיה להשתמש בזכויות הבנייה המשותפות. "זה הדבר הראשון שקובע, מה איכות היחסים שלך עם השכנים. אם במשך השנים אותו אדם רב עם השכנים שלו, הוא כנראה לא יוכל לבצע הרחבה".

• זהות הקבלן - חשוב לבחור בקבלן איכותי, מנוסה ויציב כלכלית, כדי להבטיח שהעבודות יחלו ויסתיימו לפי התוכניות. "רבים האנשים שהתחילו בביצוע הרחבה, ופתאום נעלם הקבלן והם נותרו עם שלד פרוץ למשך שנה וחצי. אלו חיי גיהינום. לפעמים עדיף לקחת קבלן שרוצה עוד 50 אלף שקל, אבל כזה שמצבו הכלכלי יציב, שיש לו ניסיון וממליצים".

לאתר ממשרד עורכי דין אהוד פורת ושות'

בנובמבר: אנשי נדל"ן, שריינו מקום לאירוע פסגת הנדל"ן, האירוע המקצועי של הענף - לפרטים ולהרשמה לחצו כאן