בבניין חביב, בלב תל אביב, היו שמונה דירות עם שמונה בעלי דירות, שניסו במשך שנים לקדם תמ"א 38 בבניין. אך באותו בניין בדיוק, היה סוג נכס נוסף - מחסן קטן, עם קרקע מוצמדת אליו.
בעל מחסן הציג בפני בעלי הדירות את הלוגיקה הפשוטה שלו ביחס לתמורה הראויה מבחינתו: עבור מחסן של 10 מ"ר ושטח של 90 מ"ר (שאי אפשר לבנות עליו), הוא רצה דירה של 100 מ"ר בבניין הסופי.
"בעלי הדירות הסכימו לבקשה, כי כל עוד לא היתה הצעה ממשית מיזם, הבעלים לא ראו סיבה להתנגד", מספר עו"ד שמעון לוגסי, מנהל מחלקת התחדשות עירונית של 'קבוצת נאות המכבים', שמלווה את הפרויקט.
כשהגיע רגע האמת, בעלי הדירות הבינו שהתמורה שלהם נפגעת ככל שיסכימו לדרישות בעל המחסן
הבעיה צצה כשהתחיל משא ומתן אינטנסיבי ורציני יותר מול היזם הפוטנציאלי, כאשר בעלי הדירות הבינו שהתמורה שלהם תפחת משמעותית במידה בעל המחסן יקבל את מה שהוא דורש.
בעל המחסן ובעלי הדירות התבצרו בעמדותיהם, מספר לוגסי. "בעל המחסן המשיך לטעון שמגיע לו דירה של 100 מ"ר, בעוד שבעלי הדירות לא הסכימו שהוא יקבל כלום. מבחינתם, זה לא היה הגיוני שבעל המחסן יקבל תמורה הרבה יותר גדול על הנכס שלו, בזמן שהתמורה שלהם יורדת בפועל".
מה התמורה הראויה למחסן? שמאי חיצוני בתור פתרון אובייקטיבי
"השאלה שלא קיבלה תשובה אובייקטיבית הייתה - 'מה התמורה הראויה למחסן'?", אומר לוגסי.
בעלי הדירות העלו טענה הגיונית לפיה בעל המחסן מחזיק בסך הכל 2% מהרכוש המשותף לכן התמורה שהוא צריך לקבל צריכה לגלם את אחוז הבעלות שלו. ומהצד השני בעל המחסן העלה טענה שיש ליחס חשיבות רבה לשטח המשמעותי המוצמד למחסן (90 מ"ר).
לאחר שיחה קצרה בין הצדדים הוסכם שבעל המחסן יקבל דירת מגורים ולא מחסן בבניין החדש, כאשר שטח דירתו ייקבע על ידי שמאי חיצוני שיערוך איזון תמורות.
השמאי שמונה ערך אומדן שווי למחסן והקרקע המוצמד אליו, ולאחר מכן המיר את שווי של המחסן לשווי דירת מגורים באזור. התוצאה הייתה ששווי המחסן והקרקע שווים ל-30 מ"ר של שטח מגורים בבניין החדש, ועליהם יש להוסיף 25 מ"ר שהיא התמורה שקיבלו שאר בעלי הדירות.
על החשיבות של השמאי החיצוני, מספר לוגסי, "זו הייתה הפעם הראשונה בה סוף סוף כולם הבינו מהו שווי המחסן, ומשם היה אפשר להתחיל במו"מ. בתחילת הדרך בעל המחסן מבחינתו עשה חישוב מהבטן, שהסתדר לו מבחינת אינטרס, והדיירים לא ידעו לומר בעצמם מה התמורה הראויה לבעל המחסן".
בשורה התחתונה הפתרון היה הוגן מבחינת כולם שכן בעל המחסן יקבל דירת מגורים כשרה וחוקית, ושאר בעלי הדירות פרויקט ללא התנגדויות ומכשולים מיותרים בדרך.
עבוד בעלי הדירות - חשוב לשמור על אחידות ולמצוא בעל מקצוע מנוסה שיאתר פתרון מתאים
"במהלך השנים האחרונות, הצטבר ניסיון רב לפתרון מחלוקות סביב פרויקטים של התחדשות עירונית בפרט על אופן חלוקת התמורות", אומר לוגסי. לדבריו, "כדי להגיע לפתרון המחלוקות הפנימיות בין בעלי הקרקע, על הבעלים לאפשר לאנשי המקצוע הרלוונטיים לערוך איזון תמורות, ולהותיר בצד את הערכים סובייקטיביים והערכות האישיות שבעלים עושים ביחס לנכס שברשותם".
עבור היזם - אסור לתפוס צד, אלא להקשיב ולהציע עזרה לפתרון המחלוקות
מצד היזם, לוגסי מדגיש כי "אסור לו לתפוס צד, אלא לנהל את האירוע - להקשיב לצרכים ולרצונות של כולם, ולהפנות לבעלי מקצוע אובייקטיביים, כדי לעזור לבעלי הדירות למצוא לפתרון למחלוקות", אומר לוגסי.
לאתר קבוצת נאות המכבים
אנשי נדל"ן, שריינו מקום לאירוע פסגת הנדל"ן, האירוע המקצועי של הענף - לפרטים ולהרשמה לחצו כאן