שכר טרחה בהתחדשות עירונית: מי משלם לעורכי הדין שלכם וכמה

פרויקט התחדשות עירונית בבניין הוא תהליך מורכב וארוך, אשר כולל שלבים רבים - החל מההחלטה הראשונית על ביצוע הפרויקט בקרב הדיירים, ועד לכניסה לדירות משופצות ומשודרגות ואף לאחר מכן, בתקופת הבדק ורישום הבית המשותף החדש והדירות על שם הבעלים. לכן, חשוב מאוד לוודא שעורכי הדין המייצגים את הדיירים יתנו לבעלים את שירותיהם בצורה הטובה ביותר, ויקדמו את האינטרסים של הדיירים לאורך כל הדרך.

"בתחום ההתחדשות העירונית, מקובל להגיד כי היזם נושא בעלויות שכר הטרחה של עורכי הדין של הדיירים, אך למעשה, היזם מחשב את העלויות האלו בחישובי הרווח שלו", מסבירה עו"ד דולפין מינצר-כרמון, שותפה במשרד עורכי הדין מינצר-כרמון, נסים. "בשורה התחתונה, בעלי הדירות משלמים את שכר עורכי הדין, והיזם הוא זה שמעביר את השכר בפועל".

הסיבה לכך היא פרקטית לחלוטין: הדיירים מתקשים לארגן תשלום במזומן מכל בעלי הדירות. לא כולם נמצאים במצב כלכלי דומה, לא כל אחד מהם יכול 'להכניס את היד לכיס' ולשלם לעורך הדין על חשבון חלק מהתמורה - כאן נכנס לתמונה היזם, שמשלם את המקדמה לעורך הדין עבור הדיירים, וזאת כחלק מהתמורה לבעלי הדירות.

בדרך כלל, עסקת תמ"א היא 'עסקת נטו', כלומר, הבעלים אינם מוציאים מכיסם כסף בקשר לפרויקט, וכל הכספים הדרושים לביצוע הפרויקט, משולמים על ידי היזם כחלק מהתמורה לבעלים. במסגרת זו, היזם נושא לא רק בתשלום לנותני שירות כמו מפקח ועו"ד הבעלים, אלא נושא בכל ההוצאות, לרבות כאלה שעל פי דין מוטלות על הבעלים, כגון המיסים המוטלים על הבעלים בגין ההתקשרות. באופן ברור, היזם ייקח בחשבון את כל העלויות שהוא נושא בהן עבור הבעלים, כולל עלויות עורכי הדין בחישוב התמורה שהוא יציע לבעלי הזכויות.

כיצד אם כן יבטיחו בעלי הדירות כי עורך הדין, אשר שכרו משולם על ידי היזם, יהיה נאמן להם בלבד? לדברי עו"ד מינצר-כרמון, "השקיפות מגנה על בעלי הדירות. בעלי הזכויות חייבים להיות צד בהסכם החתום מול עורך הדין. הם הלקוח, והם הצד הישיר בהתקשרות עם עורך הדין בהסכם למתן השירותים והגדרת שכר הטרחה. היזם אינו מעורב בהסכם זה, אלא רק מאשר את התחייבותו לשלם במקום הבעלים ועבורם את שכרו של עורך הדין. הבעלים הם שצריכים לאשר את ההסכם, כאשר היזם הוא הזרוע הביצועית שמשלמת את שכר הטרחה כחלק מהתמורה הניתנת לבעלים".

בשוק נכון להיום, לעומת זאת "למרבה הצער, במקרים רבים זה לא מה שקורה. לא אחת אנו נתקלים במצב שבו עורכי הדין סוגרים ישירות מול היזם, בלי שהבעלים יודעים מה בדיוק תנאי השכר ותנאי התשלום. מדובר במצב לא תקין שעלול לזמן בעיות", לדברי מינצר כרמון.

נוסיף עוד, כי צריך לוודא שההסכם קובע תשלום מדורג על פי קיום תנאים אובייקטיבים, כגון, חתימה על הסכם עם היזם, הגשת בקשה למתן היתר, קבלת היתר בנייה, הסדרת ליווי פיננסי, שלבים שונים בביצוע, קבלת טופס 4 וכו'. קביעת מועדים מותנים אלה לביצוע תשלומים על ידי היזם, תקטין את התלות של עוה"ד ביזם ותסייע לחזק את האמון של הבעלים בעורך הדין.

בנוסף, חשוב להקפיד שהבחירה בעורכי הדין תהיה עצמאית מצד בעלי הדירות. צריך להיזהר ממצב שבו היזם מכוון את הבעלים להתקשרות עם עורך דין שנאמנותו אינה נתונה באופן מלא לבעלים בלבד. לכן, כאשר מדובר בהפניות מצד היזם, מומלץ לבדוק באופן יסודי את טיב הקשרים שבין היזם לבין עורך הדין וכן את ניסיונו של עורך הדין בייצוג בעלי דירות בעסקאות של התחדשות עירונית.

השיקולים המרכזיים שעל בעלי הדירות להביא בחשבון בעת בחירת עורך הדין היא מקצועיותו, כישוריו ויכולתו של עורך הדין בייצוג והובלת בעלי דירות בתחום ההתחדשות העירונית. לעתים, הדיירים עומדים בפני מספר הצעות מחיר של עורכי דין, ושוקלים האם לחסוך בעלויות עורך הדין. כפי שהוסבר לעיל, אכן, שכר הטרחה המשולם לעורכי הדין נלקח בחשבון סך התמורות הניתנות לבעלים ומכאן ברור כי לבעלים יש עניין בסכום שכר הטרחה. יחד עם זאת, לדברי עו"ד מינצר-כרמון, בדרך כלל, ההפרש בין הצעות המחיר הוא זניח ביחס להיקף הפרויקט, ומניסיונה, הפערים בסכומי שכרי הטרחה לא מתבטאים בפועל בתמורות לבעלים. לדבריה, "התמורות ייקבעו לפי הערך הכלכלי של הפרויקט עצמו, וכתוצאה של ניהול נכון של משא ומתן ומיקסום התהליך בשלב מכרז היזמים - ופחות לפי הצעת המחיר של עורכי הדין, כך שלא פעם, עורך דין וותיק ומנוסה יוכל להגיע עבור הבעלים לתוצאה מסחרית טובה יותר, גם אם שכרו מעט גבוה יותר".

בשלב בחירת משרד עורכי הדין, חשוב לזכור שמדובר בפרויקט המתפרס על פני מספר שנים, עד ליום בו עורך הדין מסיים את תפקידו, וזאת אחרי גמר הבנייה, הבדק ורישום הדירות. במקרה האופטימי, מדובר ב-6-7 שנים, כך שאם הדיירים רוצים לקבל שירות טוב לאורך כל השנים, שכר הטרחה צריך להיות מתומחר בהתאם. למרבה הצער, נרשמים מקרים לא מעטים של בעלי דירות המקבלים הצעות ללא היתכנות כלכלית למתן שירות הולם, ולאחר מכן מתאכזבים.

ברוב המקרים, בעלי הדירות לא חשופים לכלל עלויות הפרויקט, כגון עלויות הבנייה, אגרות, מיסים ושכר אנשי המקצוע המלווים את הפרויקט, והנתון היחיד כמעט שהם נחשפים אליו הוא שכר הטרחה של עורכי הדין. לכן, הם נוטים להתערב בנושא זה ולנסות לחסוך בעלויות, בלי יחסיות לשאר הסעיפים אליהם הם כלל לא מודעים. בשורה התחתונה, שכר הטרחה של עורך הדין של הדיירים נמוך יחסית לשאר מרכיבי ההוצאה בפרויקט.

אין זה אומר שנושא שכר הטרחה אינו חשוב, מדגישה מינצר-כרמון. כאמור, חשוב שבעלי הדירות יהיו צד ישיר להתקשרות, ידעו ויבינו את היקף השירותים שנותן להם עורך הדין במסגרת הפרויקט וכן ידעו ויאשרו את שכר הטרחה המשולם לעורך הדין. אך בבחירת עורך הדין חשוב ביותר לשים דגש על פרמטרים כגון ניסיון, זמינות, היעדר ניגוד אינטרסים ומרכיבים המאפשרים רמת שירות גבוהה כפי שבעלי הדירות רוצים לקבל במשך כל שנות ביצוע הפרויקט.

לאתר משרד עו"ד מינצר-כרמון נסים
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן