חלק א': המדריך למימון פרויקט של התחדשות עירונית

יזמים העוסקים בהתחדשות עירונית מוצאים את עצמם מתלבטים בשלב מסוים כיצד לממן את הפרויקט המתוכנן - האם באמצעות ליווי בנקאי או בעזרת מימון חוץ בנקאי? האם על ידי ארגון קבוצת רוכשים או על ידי הכנסת שותף עסקי בעל ממון? ואולי היזם צריך להסתמך על הכספים שייכנסו לפרויקט בשלב מכירת הדירות? עו"ד קרן בלחרסקי, הבעלים של "קרן כהן בלחרסקי ושו"ת - משרד עו"ד" עושה לכם סדר בכל הנוגע לסוגי המימון השונים.

מה ההבדל בין ליווי בנקאי לליווי חוץ בנקאי?

"יש להבין שבעסקאות הריסה ובנייה ופינוי-בינוי, זהו סוג המימון היחיד שרלוונטי, בשונה מעסקאות חיזוק. הסיבה - הצורך להנפיק ערבויות חוק מכר בשווי הדירות החדשות לבעלי הקרקע", מבהירה עו"ד קרן בלחרסקי.

אז מה נדרש על מנת לקבל ליווי בנקאי? "יש להציג לבנק המלווה דו"ח אפס המראה רווח בשיעור של 15% ומעלה וכן ניסיון קודם בפרויקטים של התחדשות עירונית. תצטרכו להעמיד לבנק הממלווה את ההון העצמי הנדרש על ידו, שייקבע בהתאם למאפיינים הסובייקטיביים של הפרויקט".

"הסכם הליווי שעליו תתבקשו לחתום מצריך את חתימת בעלי הדירות על מנת שניתן יהיה לרשום משכנתה על המקרקעין של הפרויקט", מוסיפה עו"ד בלחרסקי, "לא ניתן לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי באמצעות ייפוי כוח. טיפ קטן: על מנת לייצר גמישות בבחירת אפיק מימון לפרויקט, דאגו מראש כי בהסכם עם בעלי הקרקע תהיה התייחסות רחבה וגמישה ככל שניתן לבחירת הגורם שיממן את הפרויקט ותאפשר לכם את מרחב התמרון הנדרש על מנת להשיג תנאי מימון טובים". כיום קיימים גורמים רבים המאפשרים מימון חוץ בנקאי. חלקם מציעים לממן את הפרויקט בכללותו, לרבות סייעו בהעמדת הון עצמי, העמדת החוב הבכיר וכן הנפקת ערבויות נדרשות לבעלי הקרקע ולרכושי הדירות.

"היתרונות בנטילת ליווי חוץ בנקאי הם שהתהליך מול הגורמים החוץ בנקאיים הוא קצר, גמיש וידידותי יותר בהשוואה למערכת הבנקאית", אומרת עו"ד בלחרסקי, "הקשיים שעלולים לצוץ בליווי מסוג זה הם שההסכם עם בעלי הקרקע לא תמיד מתיר לממן את הפרויקט שלא באמצעות בנק מלווה או חברת ביטוח".

"קיימים גם גופים חוץ בנקאיים שמעמידים את ההון העצמי ליזמים", מוסיפה עו"ד בלחרסקי, "הם מסייעים ליזמים לפנות לבנקים כשיש ברשותם הון עצמי נדרש על ידי הבנק באמצעות הלוואות מזנין, וכך היזמים יכולים להשקיע את ההון שברשותם במספר פרויקטים במקביל ולהשלים את ההון העצמי הנדרש באמצעות הלוואת מזנין".

למשרד עו"ד קרן כהן בלחרסקי ושות'

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן