פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      פריצת הדרך לבאים בתור: פרויקט התמ"א 38 הראשון בירושלים

      פרויקט התמ"א 38 הראשון בירושלים, ברחוב ימין אבות 14, עמד מול אתגרים תקדימיים - הן מצד הדיירים, הן מצד הגורמים המלווים והן מצד הרשויות. מה היו השלבים השונים בדרך להשלמת הפרויקט, אילו אתגרים עמדו בפני עורכי הדין שליוו את הפרויקט?

      פרויקט בנייה של מגדלים בעיר ירושלים (ShutterStock)
      ההתחדשות העירונית מתפתחת גם בה. ירושלים (צילום: shutterstock)

      אם תעברו היום ליד רחוב ימין אבות 14 בירושלים, לא תבחינו שמדובר בפרויקט תמ"א 38 שהושלם לפני כ-5 שנים. האופי הייחודי של הבניינים בירושלים אפשר לו להיטמע ברחוב, אך במקביל ליהנות מחיזוק נגד רעידות אדמה ומתוספת בנייה. בתור פרויקט חלוצי וראשוני בתחומו בעיר, הגורמים שליוו אותו עמדו בפני אתגרים לא מוכרים ותקדימים רבים. כיצד נסללה הדרך להשלמת הפרויקט?

      "כאשר אנחנו התחלנו לפעול בתחום, לפני כשמונה שנים", אומר עו"ד ליקר, ממשרד עורכי הדין ליקר ברודנשדל, אשר ליווה את הפרויקט בימין אבות, "היזמים הגדולים לא רצו להיכנס לתחום, אלא העדיפו לקנות קרקעות ולבנות, ומשרדי עריכת הדין הגדולים לא רצו להסתכל על פרויקטים של התחדשות בשנים הראשונות. זה היה 'קטן מידי' עבורם, וכלל התעסקות ישירה עם אנשים. הם לא האמינו בזה".

      "לוואקום הזה", אומר ליקר, "נכנסו יזמים שפיתחו התמחות בהתחדשות עירונית בירושלים, לצד משרדי עריכת דין שהתמקדו בירושלים והחלו ללוות פרויקטים של התחדשות עירונית".

      ראשונים בכל - גם בתביעות וגם מול הרשויות

      "למעשה, היינו ראשונים בכל דבר - גם בתביעות, וגם מול הרשויות", מסביר עו"ד דוד שטרנבוך ממשרד עורכי הדין ליקר ברודנשדל. "הרשויות לא ידעו איך לרשום את הפרויקט. למשל, הם לא ידעו כיצד להקים יחידה רישומית, שהיא בעצם הפרדה פיקטיבית בן זכויות הבנייה לבין הדירות עצמן, כדי להסיר את הסיכון מבעלי הדירות, ועליה נרשמת הערת אזהרה של היזם".

      שטרנבוך מספר כי נציגי הרשות המקומית בירושלים היו צריכים להתייעץ עם מקביליהם בתל אביב, כדי להבין איך מבצעים את הפעולה, הנחשבת כיום סטנדרט בפרויקט של התחדשות עירונית.

      שיתוף פעולה מהדיירים, ללא תוכנית של העירייה

      ליקר מספר כי מצד בעלי הדירות בבניין היה שיתוף פעולה מלא. "לא היה תקדים לפרויקט כזה בעיר, ולכן נפגשנו פעמים רבות עם הדיירים, והראנו להם שאנחנו נמצאים שם לכל בעיה, עוזרים ומטפלים בכל מה שאפשר, מה שהוביל לכך שלא היתה בעיה מהצד שלהם. אמנם ייצגנו את היזמים בפרויקט, אך למרות זאת טיפלנו בדיירים בכל דבר: החל מצווי ירושה ועד רישומים בטאבו. בסופו של יום, זה השפיע על קידום הפרויקט".

      היזם שהיה אחראי על הפרויקט היה יגן נכסים, "שסיים ממש לאחרונה פרויקט התחדשות בימין אבות 12, בבניין הסמוך. מדובר בקבלן שהפך ליזם, כלומר - הוא הביא איתו את היכולת בשטח, ועשה התאמות לתמ"א 38 מפרויקטים של בנייה רגילה".

      אחד האתגרים של משרד עורכי הדין והיזם, אשר הראה עד מה הענף היה לא מאורגן באותן שנים, הוא העבודה כי הבניין נבנה על פי תמ"א 38 הארצי, ללא תכנית ספציפית של עיריית ירושלים. "תכנית 10038 של עיריית ירושלים להסדרת פרויקטים של תמ"א 38 עדיין לא אושרה באותה תקופה", אומר שטרנבוך. "זה מראה שעיריית ירושלים לא היתה בנויה לזה ולא מוכנה לזה - ובכל זאת הצלחנו".

      הרכבת הקלה ברחוב יפו בירושלים (ShutterStock)
      הפרויקט בימין אבות קרוב למרכז העיר ולצירי התחבורה (צילום: ShutterStock)

      הזכות לסלול את הדרך יחד עם הרשויות, באמצעות פתרונות תקדימיים

      "בכל הפרויקטים שייצגנו, תמיד היינו הראשונים שנתקלים בבעיות הספציפיות האלו", אומר ליקר. "תמיד מצאנו פתרון יחד עם המפקח, מול הרישום. בכל פעם היינו צריכים למצוא פתרון תקדימי - לא היו ספרים עם פתרונות כתובים. נתקלנו והיינו צריכים להתמודד".

      כיום, בעקבות הביקוש והקידום מצד העירייה, גם חברות הבנייה הגדולות והמשרדים הגדולים מתחילים לפעול בעיר. "היתרון המשמעותי של היזמיות ומשרדי עורכי הדין הוותיקים", אומר ליקר, "הוא קשר בלתי אמצעי עם הדיירים, וההתמחות בירושלים והסביבה. מתקשרים אלינו ישירות לסלולרי, אם צריך אנחנו באים לכל דירה ודירה כדי להחתים דיירים. במשרדים הגדולים לא עושים את זה - שם עורכי הדין הזוטרים מטפלים בפרויקטים האלו".

      הניסיון הרב שהמשרד צבר במשך השנים, "מוביל לכך שיפנו אלינו בשביל פנייה למפקח, התמודדות עם דיירים סרבנים וביצוע רישומים, כי אצלנו זה מתנהל בצורה חלקה", לדברי ליקר. "אנחנו פרצנו את הדרך והתווינו את דרכי הפעולה".

      ליקר מספר כי "כיום ישנם עשרות פרויקטים ברחבי העיר בשלבים שונים של פיתוח. אנחנו גאים בכך שתרמנו לסלילת הדרך עד למצב הנוכחי".

      לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

      להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן:

      לאתר משרד עו"ד ליקר ברודשנדל ושות':