פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      לפני שמבטלים את תמ"א 38: כיצד להתמודד עם דייר סרבן?

      כדי להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38 נדרשת הסכמה של מרבית הדיירים בבניין. כיצד יכולים הדיירים ועורכי הדין להתמודד עם מקרים בהם סירוב של חלק מהדיירים עלול לתקוע את הפרויקט כולו?

      בנייה של בניין ברחוב כצנלסון, ראשון לציון (ShutterStock)
      ישנה חשיבות גדולה, מבחינת עורך דין הדיירים, להבין באיזה שלב נכון ואפשרי לפעול כנגד אותו סרבן (צילום: ShutterStock)

      פרויקט התחדשות עירונית מורכב משלבים רבים, כמה מהם בעלי משקל רב בכל הנוגע לסיכויי התממשות הפרויקט. מנהל התכנון דן בהפסקת תכנית תמ"א 38 ב-2020 ועתידם של פרויקטים שאושרו לוט בערפל, אך ישנם פרויקטים רבים אשר כבר יצאו לדרך ואחד השלבים המאתגרים ביותר, שהוא גם אחד הראשונים בתהליך, נוגע להסכמת הדיירים: כדי להעביר את הפרויקט משלב התוכניות לשלב האישור והביצוע, נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות בבניין המדובר - 80% כאשר מדובר בפרויקט הכולל הריסה ובניה של הבניין וכ־67% כאשר מדובר בפרויקט הכולל חיזוק ועיבוי של בניין בודד. המשימה הזו אינה פשוטה כלל, ונמשכת לרוב לא מעט זמן.

      "בכל קבוצת דיירים ישנם כאלו שבתחילת התהליך 'יושבים על הגדר'. זהו הטבע האנושי", מתאר עו"ד עופר יעקב ממשרד יעקב גבסי ושות', המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים להתחדשות עירונית, את ההתנהלות בכל פרויקט כמעט בשלב זה. "אותם 'מתנדנדים' מחכים לראות מה יקרה, כיצד יתקדם הפרויקט, ורק בהמשך יחליטו כיצד לנהוג. סיטואציה כזאת היא כר פורה למחלוקות ועיכובים שנגרמים על ידי דיירים שאינם מעוניינים בפרויקט, ע"י דיירים מתלבטים וע"י אנשים שבאמת מפחדים מהתממשות הפרויקט והשלכותיו.

      על מנת להימנע מעיכובים כאמור או לצמצמם למינימום יש לפעול מיידית לצורך מתן הסברים והרגעת החששות, דבר שמביא לשכנוע המתלבטים והחוששים ומוביל לחתימת עוד ועוד דיירים על ההסכם. הניסיון מלמד שעם התקדמות התהליך וחתימת כ־50% מהדיירים על גבי ההסכם, נוצר מומנטום חיובי שבסופו הרוב המכריע של הדיירים מצטרפים לתהליך וחותמים על ההסכם".

      אך מה קורה כאשר דייר או כמה דיירים מסרבים לממש את הפרויקט? במצב כזה הם עשויים 'לתקוע' את התהליך ובמקרים קיצוניים אף למנוע את התממשותו. גם כאן נדרשת מעורבותו של עורך הדין שנבחר על ידי הדיירים לייצגם בכל הקשור לפרויקט, שבידיו המידע והכלים להניא את הדייר מסרבנותו, כאשר במקרים קיצוניים ביותר - בהם ההתנגדות נובעת ממניעים בלתי סבירים או בלתי לגיטימיים - תפקידו של עורך הדין הוא גם לפעול להגשת תביעה מתאימה כנגד הדייר הסרבן, בשם הדיירים כולם.

      "ישנה חשיבות גדולה, מבחינת עורך דין הדיירים, להבין באיזה שלב נכון ואפשרי (מבחינת הדין) לפעול כנגד אותו סרבן ובאותו רגע הוא צריך לפעול בכל הכוח והמקצועיות", אומר עו"ד יעקב. "ישנה נקודה בחיי הפרויקט שבה ברור שהאינטרס של הרוב המוחלט של דיירי הבניין הוא להוציא את הפרויקט לפועל. בשלב זה מחויבים כל הגורמים המעוניינים בביצוע הפרויקט, לפעול בשיא הנחישות והמקצועיות ובכל העוצמה המשפטית, כדי ליצור עבור אותו דייר המסכן את הפרויקט משיקולים בלתי לגיטימיים, מציאות שתבהיר לו שהוא נמצא בסיכון מרבי ומוחשי ותגרום לו לסגת מסרבנותו. זו חובתנו כמייצגי דיירים כלפי שאר דיירי הבניין.

      "למרות האמור, ככלל, אנחנו מנסים בכל הכוח להימנע מהצעד של תביעת דייר סרבן", מחדד עו"ד יעקב, "גם בגלל שהמשקעים שהדבר מותיר צפויים להשפיע לרעה על המשך התהליך וגם בשל העובדה שהזמן שעובר עד שהתביעה מתבררת וניתן פסק דין, פוגע גם ביזמים שעלולים להיפגע משינויי מדיניות או חקיקה שכידוע קורים לאורך הזמן וגם בבעלי הדירות שמשוועים לסיום הפרויקט, אבל כשאין ברירה אין ברירה, וצריך לעשות גם את זה".

      לא כל סרבן עושה זאת לשם הסרבנות גרידא

      הסרבנות, כפי שאפשר כבר להבין, עשויה לתקוע מקל של ממש בגלגלי הפרויקט. עד כדי כך היא מהותית ובעלת השפעה, שלדיירים סרבנים הכוח לעצור פרויקטים לכמה שנים, בנסיבות כאלו ואחרות, ואף להביא לביטולם. עבור שאר הדיירים בבניין, אלו שמעוניינים במימוש הפרויקט, מדובר בדבר מכעיס במיוחד - אך חשוב להבין: לא כל דייר סרבן עושה זאת לשם הסרבנות או במטרה לעשות 'דווקא'. ישנן סיבות הגיוניות למדי לסירוב, וגם עליהן חשוב לתת את הדעת. עו"ד יעקב מפרט על שלושת סוגי הסרבנות השכיחים ביותר:

      1.סרבנות כתוצאה מסכסוך שכנים או דיירים: סרבנות דווקנית, שנובעת מהרצון להתנגד באופן אוטומטי לרצון של דייר אחר או של דיירים אחרים. זוהי הסרבנות הקשה ביותר להתמודדות. "מדהים כמה סרבנות כזו חזקה ודומיננטית, בבחינת 'לעולם לא אסכים לפרויקט שאתה מסכים לו'", אומר עו"ד יעקב. "בפרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38) זה אפילו מקצין, משום שישנם כל מיני אירועים שהם קרקע פורייה לליבוי הסכסוכים האלה - נתוני הדירה החדשה, המיקום שלה בבניין החדש, שיעורי הפיצוי הכספי לדייר כזה או אחר ועוד".


      2.סרבנות שנובעת מפחד או מחוסר ידיעה: דיירים רבים חוששים מהלא נודע ומהמצב שאליו ייקלעו לאחר סיום הפרויקט - פשוט כי איש לא הסביר להם מה ואיך יקבלו. "מבחינתי לא מדובר כאן בסרבן, אלא באדם שמפחד ושאת מחסום הפחד שלו יש לסלק", אומר עו"ד יעקב. "זהו בד"כ אדם מן היישוב שכל חייו עבד כדי לרכוש את הנכס היחיד או העיקרי שבבעלותו ובמקרים רבים, עדיין נושא מדי חודש בתשלומי המשכנתא עליו. מבחינתו, פתאום בא אליו מישהו זר ואומר לו, 'שמע, אם הכול עובד כמתוכנן, בקרוב אתה יוצא מהבית והורסים לך אותו'. אדם זה באופן טבעי חייב להכיר ולהבין את מנגנון הערבויות והבטוחות השונות שהוא יקבל טרם תבוצע ההריסה וכן להבין את המנגנון של ביצוע פרויקט התחדשות עירונית. הסברים אלה, כשהם באים מפיו של עורך הדין שמייצג אותו ושאמור ללוות אותו לאורך כל התהליך, מסייעים בהפחתת או העלמת החששות ומביאים ברוב המכריע של המקרים, לביטול הסרבנות".


      3.סרבני הגיל: האוכלוסייה שמתקשה לרוב יותר מכולם להתמודד עם פרויקטים שכאלו היא אוכלוסיית הקשישים, והסיבה מובנת: בגיל זה כל שאתה רוצה הוא את הפינה החמה והמוכרת לך. שינויים בשגרת החיים ובמקום המגורים בעשור השמיני והתשיעי לחיים ייתפסו לרוב כדבר מכביד ומיותר. "אדם בגיל כה מתקדם מעוניין ברוב המכריע של המקרים להמשיך ולהתגורר באותה הדירה שהוא מכיר ובה התגורר לאורך שנים ושלא יטרידו אותו עם שינויים ו - 'שיפורים' למיניהם", מסביר עו"ד יעקב. "בגיל כה מתקדם, בעל הדירה בדרך כלל אינו מחפש מרפסת גדולה יותר או מטבח חדיש יותר. הוא מחפש שקט.

      לשמחתנו המחוקק אינו אדיש לסוגיה זו ונעשו שינויים חקיקתיים בתחום ההתחדשות העירונית שמנסים להקל על הקשישים המתגוררים בבתים שמבוצעים בהם פרויקטים מסוג זה. כך לדוגמא החוק מחייב יזם של פרויקט חיזוק בניין שבמסגרתו מוסיפים יחידות דיור לבניין, להציע לקשיש דיור חלופי במהלך כל תקופת ביצוע העבודות. דוגמא נוספת היא מחוק פינוי בינוי שם מחייב החוק את היזם להציע לקשיש (75 שנה ומעלה) הקלות אפשריות שונות (חלופיות) במטרה להקל עליו את התהליך:

      - מעבר לדיור מוגן בתוספת תשלומי איזון עד לשווי דירת התמורה החדשה, או רכישת דירה חלופית בשווי דומה לזה של דירת התמורה, או קבלת סכום כסף בשווי דירת התמורה.

      - קבלת שתי דירות ששווין המצטבר שווה לדירת התמורה.

      - קבלת דירת תמורה קטנה מהדירה לה זכאי הקשיש בצירוף תשלום איזון כספי.

      עובדת סוציאלית עוזרת לאישה מבוגרת (ShutterStock)
      קשישים לעיתים קרובות חוששים מהתהליך (צילום: shutterstock)

      איך משכנעים?

      עד כאן הבנו את הסיבות לסרבנות - אך מה עושה עורך דין שנתקל בסרבנות כזו? איך יוכל לשכנע את הדייר שהעניין לטובתו? "לרוב אנו ממחישים לדיירים אלה, בדרכים שונות, עד כמה שפר עליהם גורלם בכך שהתגלגלה הזדמנות לקבלת דירה חדשה ששווה לעיתים פי 1.5 או פי שניים מהדירה הנוכחית שבבעלותם, והכול מבלי שהם נדרשים להוציא שקל מכיסם", מספר עו"ד יעקב, שמשרדו מעורב בעשרות רבות של פרויקטים של התחדשות עירונית נכון להיום. "במקרים אחרים - גם אם הדבר 'מלחיץ' מעט את בעלי הדירות, אני מביא לידיעתם דוגמאות לפרויקטים שבסופו של דבר לא יצאו אל הפועל, עקב התמהמהות של בעלי דירות, לאחר שמדיניות הרשות המקומית השתנתה בזמן שהתלבטו או סירבו ועיכבו את הפרויקט.

      עורכי הדין בפרויקטים להתחדשות עירונית

      למעשה, עורכי הדין העוסקים בהתחדשות עירונית הפכו, בכורח המציאות, למעין מגשרים - גורמים המנסים להסיר חששות ולהביא את הצדדים להסכמה כדי להוציא את הפרויקט לדרך בהקדם, שהרי בסופו של דבר, הצלחתו של פרויקט התחדשות עירונית משרתת הן את האינטרסים של בעלי הדירות והן את האינטרסים של היזם, התלויים זה בזה. בלי בעלי הדירות היזם לא יוכל ליזום ולהרוויח ואם היזם לא ירוויח הפרויקט יכשל חלילה והדיירים לא יזכו לקבל את דירותיהם החדשות או המחוזקות.

      בפרויקט התחדשות עירונית לכל הגורמים המעורבים יש אינטרס שהפרויקט יתקיים ויצליח, שכן הצלחת הפרויקט היא זו שמאפשרת את קיומו וגם את מימון ההוצאות הכרוכות בביצועו. "קיים יתרון מסוים בכך שלכל הגורמים המעורבים בפרויקט ברור שאם לא יצליחו להוציא אל הפועל פרויקט מוצלח, שכרם יצא בהפסדם", מציין עו"ד יעקב.

      לצערנו, עורכי דין העוסקים בהתחדשות עירונית פועלים בסיכון גבוה מאוד ובאי־ודאות גדולה. חלק גדול משכר טרחתם מותנה בהצלחת התהליך והתקדמותו. עורכי דין אלה, שלא ברצונם, מממנים מכיסם את הייצוג המשפטי של בעלי הדירות בשלביו המוקדמים של התהליך, בתקווה שהפרויקט יצלח בסופו של התהליך.

      לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

      להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן

      לאתר יעקב גבסי ושות'