פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      כך יוצרים שילוב מסחר ומוסדות ציבור מנצח בפרויקט החדשות עירונית

      שילוב של מסחר, משרדים ומבני ציבור בפרויקט התחדשות עירונית יכול להיות נפלא ויעיל לתושבים, אך יש לוודא כי איכות החיים של הדיירים לא נפגעת וכי כל הצדדים יוצאים מורווחים. כיצד מאזנים בין האינטרסים? עמי כחלון, מנכ"ל משותף בחברה להתחדשות עירונית מסביר

      בניינים נדל"ן גוש דן (ראובן קסטרו)
      כיום השאיפה היא לא רק להתגורר בסמוך למרכזי קניות ותעסוקה אלא שהם יהיו חלק מאזור המגורים עצמו (צילום: ראובן קסטרו)

      על פני השטח מדובר במרכיב חיובי וחיוני בכל פרויקט מגורים גדול: שילוב של מסחר, משרדים ומבני ציבור, שעשוי להיטיב עם דיירי הפרויקט ותושבי הסביבה. עם זאת, הצמידות של בניין המגורים לבתי עסק או למבני ציבור עשויה גם לפגוע באיכות החיים של הדיירים, שנכנסו לתהליך של התחדשות עירונית מתוך מטרה לשדרג את תנאי המגורים שלהם.

      מהם האתגרים בקידום פרויקט התחדשות עירונית עם עירוב שימושים? כיצד מתנהלים מול הרשות ומול הדיירים בדרך לחתימה על הסכם ולהשלמת הפרויקט?

      שילוב מסחר בפרויקט מגורים - גם מאזן את תקציב הרשות וגם מספק שירות לתושבים
      "עירוב שימושים (שילוב של מסחר, משרדים ומוסדות ציבור, ק"ל) בפרויקט של התחדשות עירונית בדרך כלל מיושם במספר מצבים עיקריים", מסביר עמי כחלון, מנכ"ל משותף בחברה להתחדשות עירונית, מהחברות המובילות בישראל לייזום, תכנון, ניהול וביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38/2. "ראשית, יכול להיות שכבר במצב הקיים יש שילוב של מסחר ומגורים, כך שגם לאחר סיום הפרויקט יהיה בבניין שילוב כזה. לפעמים בעלי הדירות מעוניינים להפוך את שטח המסחר למגורים ואז הזכויות לבניית מסחר נשארות אצל היזם".

      "מקרה אחר הוא כשיש בקשה, או לפעמים אפילו דרישה מצד הרשות המקומית, לכלול שטחי מסחר ומבני ציבור בתוך פרויקט המגורים", אומר כחלון. "לדרישה כזו של הרשות יש שתי סיבות עיקריות: לעתים מדובר במוטיבציה של הרשות לשנות את הצביון של האזור לשוקק יותר ומלא חיים על ידי הכנסת מסחר, דבר שמוציא את האנשים מהבתים ומביא למקום אוכלוסייה מן החוץ".

      פרויקט פינוי בינוי (צילום מסך , מרכז הנדל"ן)
      לעתים הרשות המקומית רוצה לשלב מסחר ומגורים כדי לשפר הנכסות. פרויקט פינוי-בינוי (צילום: יח"צ)

      "הסיבה השנייה היא תקציבית בעיקרה. עבור הרשות, הארנונה ממסחר שווה לאין ערוך מארנונה למגורים, וכך הרשות מצליחה להתאזן תקציבית כדי להמשיך ולשרת את הציבור ברמה שהורגל אליה. ארנונה מעסקים עוזרת לעירייה להיות כלכלית ולאזן את התקציב", מסביר כחלון. בחלק מהמקרים נדרשים מבני ציבור (מצב"רים) לצורך מתן שירות ציבורי לאוכלוסייה, החל מגני ילדים ועד מועדוניות לקשישים. בכל מקרה, חשוב לזכור, כי מי שנותן את ההיתרים היא הרשות המקומית, ורק היא זו שקובעת מה יהיה בפרויקט עצמו, לא היזם או בעל הדירה. "הדבר נכון במיוחד כאשר מדובר ברשות מקומית עם הכנסות יחסית מועטות מעסקים ותעשייה", מסביר כחלון, מה שמגדיל את התלות שלה בהכנסה ממסחר. במקרים כאלה, בהם הרשות צריכה לאזן את התקציב באמצעות ערוצי הכנסה נוספים, עירוב שימושים הוא במקרים רבים חלק בלתי נפרד מהעסקה".

      האתגר הגדול - תכנון נכון ואיזון בין הרשות לדיירים

      כשמדובר בפרויקט התחדשות עירונית עם עירוב שימושים, על היזם להתנהל בחוכמה מול הרשות מצד אחד ומול בעלי הדירות מהצד האחר. "הרעיון הוא לדעת איך להגיע נכון לבעלי הדירות ולרשות, ולהפוך את התוצר למשהו בר-ביצוע ונכון לשני הצדדים, ללא הפרעה למגורים", מסביר כחלון. "ניתן לדאוג להפרדה בין שטחי המגורים לשטחי המסחר כבר בשלב התכנון, ליישם אמצעים להפחתת רעש ולאפיין את סוג המסחר בפרויקט באופן שיתאים לו וכדי שלא לפגוע באיכות חיי הדיירים בבניין", הוא מוסיף. "ברגע שאתה כיזם מגיש את ההסברים נכון לשני הצדדים, ברוב המקרים הנושא נפתר וכולם יוצאים נשכרים".

      באשר לאתגר מול בעלי הדירות, כחלון מציין, כי חשוב להסביר להם שהרשות המקומית היא הגורם המחליט היחידי, וכי בלעדיה הפרויקט לא יכול לצאת לדרך. "מצד שני", הוא מדגיש, "חשוב שהרשות תבין ותנסה לסייע בנושא התכנוני, תאפשר הפרדה והקלות, על מנת שבסופו של יום יהיה לדיירים שקט והם יפיקו תועלת מרבית מעירוב השימושים". גורם מכריע בהקשר הזה הוא אדריכל הפרויקט, שכן, לדברי כחלון, אדריכל מנוסה שמבין היטב בתחום של עירוב השימושים יפיק מלכתחילה תוכנית מותאמת שתגרור מינימום של התנגדויות.

      כחלון מספר, כי בפרויקט NEXT TLV של החברה (בשיתוף עם קבוצת ב.ס.ר), בשדרות לה גוורדיה בתל אביב, שבו היו 72 דיירים שפונו, החברה הרחיקה לכת במאמציה לזכות להסכמת בעלי הדירות לגבי עירוב השימושים. "ערכנו עם בעלי הדירות מספר רב של פגישות ושיחות, בין היתר עם היזם ועם אדריכל הפרויקט, שמטרתן הייתה לבנות עמם יחסי אמון ותוך שאנחנו מבהירים ומסבירים להם, שזהו הפתרון היחידי המאפשר לבצע את הפרויקט על פי דרישות הרשות. הפתרון הושג בסופו של דבר, ובפרויקט צפויים כ-1,000 מ"ר חדשים לחלוטין של מסחר, תוך שמירה קפדנית על הפרדה ראויה בין המגורים למסחר", מספר כחלון.

      מערב החברה להתחדשות עירונית NEXT TLV (יח"צ)
      החברה להתחדשות עירונית הרחיקה לכת במאמציה לזכות בהסכמת בעלי הדירות לגבי עירוב השימושים. הדמיית פרויקט NEXT TLV (צילום: יח"צ)

      טיפ לבעלי הדירות: בחרו יזם על פי ניסיון ומומחיות ספציפית בעירוב שימושים

      כחלון מדגיש, כי "אם אתם עומדים מול פרויקט התחדשות עירונית הכולל עירוב שימושים, כדאי תמיד לבחור ביזם שיש לו ניסיון בטיפול בסוגיות הספציפיות שנוגעות לתחום הזה, וכדאי שהיזם יבחר אדריכלים ואנשי מקצוע נוספים מהשורה הראשונה, עם מומחיות ספציפית וניסיון ספציפי, כי רק הם יידעו להביא את הפתרון המיטבי לדיירים".

      "בחירת היזם צריכה להיעשות כבר בשלב הראשון", הוא ממליץ. "צריך לסגור את כל הפינות מיד בהתחלה ולבחור את היזם הנכון, שירגיע את כל נקודות התורפה מראש ומבלי שבעלי הדירות יצטרכו לשבור את הראש בעצמם כשהבעיות יצופו. ברגע שבוחרים יזם מנוסה, הוא נותן פתרונות מראש ומציע את השירות לבעלי הדירות כחבילה מושלמת. בחירה נכונה של היזם תחסוך הרבה כאב ראש ובזבוז של זמן יקר".

      "מבחינתי, התחדשות עירונית היא כמו יציאת מצריים", משתף כחלון. "זה מסע קשה, שדורש ממך לעזוב את ביתך (גם אם רק באופן זמני) וללכת דרך ארוכה עד למקום החדש. בדומה, עד לקבלת הדירה החדשה צריך לעתים לעבור אי נוחות, אבל בסוף זה משתלם לכולם. יציאת מצרים לקחה 40 שנה, בפרויקט של פינוי-בינוי תוך כמה שנים אתם בארץ המובטחת".

      לאתר החברה להתחדשות עירונית

      לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

      להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן