הסעיף הקטן ששווה לדיירים הרבה כסף בקשר מול היזם

השגת הסכמה בקרב הדיירים לגבי ביצוע פרויקט תמ"א 38 היא משימה לא קלה, אולם גם אחרי שרוב או כל הדיירים מוכנים לקדם פרויקט של התחדשות עירונית בבניין שבו הם מתגוררים, נותרת לא פעם התסבוכת שאותה גורמות הערבויות והמשכנתאות שלהם. מהן הבעיות ומה ניתן לעשות? עורך אתר מרכז הנדל"ן דרור מרמור אירח את עו"ד ניר רוזן ממשרד עו"ד רוזן פלקסר, מומחה בתחום ההתחדשות העירונית.

"כחלק מהערבויות שהבעלים זכאים לקבל, מדובר בערבות חוק המכר לפי שווי הדירה העתידית ומי שקובע את השווי של הערבות הזו הוא השמאי של הבנק המלווה את הפרויקט, מסביר עו"ד רוזן, "לכן כל היזמים כיום מבקשים להגביל את הבעלים הקיימים כדי שלא יוכלו לקחת משכנתה גדולה יותר בהתאם למה שנכון להיום במועד חתימת ההסכם".

המשמעות היא שאם פרויקט נמשך כארבע-חמש שנים ובעלי הדירה רוצים למכור אותה ולעבור לגור במקום אחר, הם יצטרכו למצוא דייר שייקח משכנתה שאינה גבוהה מגובה המשכנתה של הדייר שרוצה למכור.

"היזמים מקפידים כיום להכניס את הסעיף להסכם מסיבה פשוטה - העלויות של הערבויות", אומר עו"ד רוזן, "יש הבדל גדול מאוד בין ערבות חוק מכר שדייר רגיל יקבל לבין ערבות אוטונומית שהבנקים מבקשים למי שיש משכנתה לנכס".

המשמעות היא שלדייר בפרויקט התחדשות עירונית יהיה קשה למכור את דירתו משום שקשה מאוד למצוא מישהו עם משכנתה באותו סדר גודל. האם אפשר להוריד את הסעיף הזה מההסכם? "הדרך היא להילחם עם היזם ולבקש לעשות מאמצים לא להכניס את הסעיף הזה להסכם", אומר עו"ד רוזן, "אם היזם מתעקש, אז לנסות למצוא מנגנון לפיו עלות ההפרש תהיה חצי מכיס דייר וחצי מכיס היזם, כדי שהדייר לא יישא בעלות המלאה".

לאתר משרד עו"ד רוזן פלקסר

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן