כך משפיע ההיבט הכלכלי על ההיבט התכנוני בפרויקט התחדשות עירונית

כשמאשרים ומוציאם לביצוע פרויקט נדל"ן עליו להישען על השיקול התכנוני, כלומר כמה דירות ניתן להקים על כל חטיבת קרקע, אולם כשמדובר בפרויקט של התחדשות עירונית החישוב העיקרי הוא כלכלי - כמה אפשר לבנות כדי שהיזם ירוויח. אפילו השמאי הממשלתי כבר מדבר על גולם שקם על יוצרו ואומר שהגיע הזמן לחשוב תכנונית ולא שמאית בנוגע לפרויקטים מסוג תמ"א. האם זה יכול לקרות ומה אמירה שכזו משדרת לשוק הנדל"ן? שמאי המקרקעין ארז כהן, בעבר יו"ר לשכת השמאים בישראל, התארח באולפן מרכז הנדל"ן כדי להשיב.

"כיום שיעור הרווחיות של פרויקט התחדשות עירונית נע בין 25 ל-30 אחוזים", אומר כהן, "זה השיעור בתקן 21 המפורסם, יש כוונה להורידו לבין 18 ל-20 אחוזים. פרויקטים בפועל מרוויחים פחות".

בעקבות התקן יותר ויותר דיירים התרגלו לבקש ולקבל תוספות של 25 מטרים ומרפסות. האם הם צריכים להבין שתם עידן יחד עם הירידה בשיעור הרווחיות ואולי יצטרכו לקצץ להם בזכויות?

"ככל שהאזור מבוקש יותר, אם אנחנו מדברים על מרכזי הערים כמו תל אביב והרצליה, שם צריך, הדיירים צריכים לצפות שהתמורות העתידיות בגין פרויקטים של התחדשות עירונית ירדו מאותם 25 מטר פלוס מרפסות. הרווחיות היא יחסית יפה, גם בתצורות האלה של תמורות של 12 מטר או 15 מטר. זה תלוי פרויקט. אני מזכיר שמדובר על דירה חדשה לגמרי ולמעשה בתמורה החדשה".

לעתים התמורה אינה זו שהובטחה לדיירים בתחילת דרכו של הפרויקט וזאת מתוך אילוצים שונים. "אני חייב לומר שאני חווה את האכזבות האלה של ועדי הבתים, כשאומרים להם 'תשמעו, ה-12 מטר זה מה שהעירייה מוכנה לאשר ולא יותר מזה'", אומר כהן, "כיום מסתמן שהיזמים מוכנים להוריד מעט מהנתח שלהם ולהעניק לדיירים כדי שהפרויקטים ירוצו קדימה. אני צופה שתהיה איזושהי נקודת איזון בין דרישות הדיירים לדרישות היזמים".

"שינוי תמהיל הוא דרך להבטיח שהפרויקטים יצאו לפועל, על ידי יותר קומות מסחר ופחות קומות מגורים", מסכן כהן, "כדי לפצות על הירידה ברווחיות צריך לשלב מסחר, תעסוקה ומגורים וזה עשוי לשפר את הרווחיות ולהקטין את הצפיפות, שתי בעיות שמהן חוששות רשויות התכנון".

לאתר שמאי המקרקעין ארז כהן

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן