רוכשים דירה בתמ"א 38? הדברים שאתם חייבים לדעת על המשכנתה

בעשור האחרון נכנסו לחיינו בסערה עסקאות נדל"ן בקטגוריה של התחדשות עירונית במסגרת תכניות תמ"א 38 ותכניות פינוי-בינוי.

בעולם ההתחדשות העירונית ישנן עסקאות מעניינות מאוד שלעתים מתגלות כעסקאות משתלמות מבחינה כלכלית, אך יחד עם זאת משכנתאות שנלקחות עבור רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 לעתים יהיו שונות ממשכנתאות שנלקחות לרכישת דירה שלא במסגרת התכנית.

במאמר הבא אסביר באילו מצבים המשכנתה תהיה שונה, מה הסיכונים הקיימים במשכנתה מסוג זה ואצביע על הבדלים נוספים שקיימים בין משכנתה "רגילה" למשכנתה במסגרת תכנית תמ"א 38.

ההבדל המרכזי בין דירת יד 2, דירת קבלן רגיל (כלומר, לא תמ"א) לבין דירת תמ"א זו הערבות שאנחנו נקבל עבור התשלום שנשלם לקבלן.

ישנם שתי סוגי ערבויות מרכזיים בדירות חדשות מתמ"א (שימו לב שמדובר על הדירות החדשות שהקבלן בונה ולא עבור הדירות הקיימות בבניין):

1. ערבות בנקאית עם שוברי תשלום

מדובר על ערבות שמקבלים מהבנק המלווה את העסקה (זה לא הבנק שייתן לכם את המשכנתה, אלא הבנק שמלווה את הקבלן בפרויקט).

הבנק הזה "יושב" ביניכם לבין הקבלן והוא זה שמקבל אליו את הכסף שתשלמו והוא גם זה שיעביר את הכסף שלכם לקבלן לטובת הבנייה.

מה שחשוב כאן, זה שהבנק המלווה יעביר את הכסף לקבלן לפי שלבי הבנייה וגם אם תשלמו לקבלן את כל הכסף מראש, הקבלן לא באמת יקבל את התשלום שלכם אלא הוא ייעצר בבנק המלווה, והבנק יקבע כמה כסף הקבלן יקבל ומתי בהתאם לשלבי הבנייה בפועל.

צורה כזו של ערבות היא צורה מאוד בטוחה גם לכם וגם לבנק שייתן לכם משכנתה, ולכן כמעט ואין הבדלים בין משכנתה רגיל לכזו שתילקח לדירת תמ"א עם ערבות בנקאית ושוברי תשלום.

2. ערבות חוק מכר (ללא בנק מלווה וללא שוברי תשלום)

זוהי ערבות מעט שונה ובעצם העבודה של הבנק המלווה "נופלת" עליכם ועל הבנק שייתן לכם את המשכנתה.

זה אומר שאף אחד לא בודק עבורכם את קצב התקדמות הבנייה והעבודה הזו תחול עליכם (בפועל, מה שיקרה זה שהשמאי שהבנק ישלח יאשר בכל פעם את שלב הבנייה הנוכחי של הקבלן ולפי זה הבנק שממנו ניקח את המשכנתה ישחרר לנו את כספי המשכנתה).

ערבות כזו היא קצת יותר בעייתית ופחות "חזקה" עבורכם ועבור הבנק ולכן זה יכול ליצור כמה בעיות, אני אנסה למנות את הבעיות המרכזיות של ערבות כזו.

א. לא כל הבנקים יאשרו לכם משכנתה

גם אם אתם לקוחות טובים, בעלי הכנסה גבוהה וקבועה ויכולים לקבל בקלות אישור משכנתה, ייתכן ותתקלו בבעיות כאשר תבקשו משכנתה לנכס מתמ"א ללא ליווי בנקאי.

לא כל בנק יסכים למשכן נכס ללא ערבות בנקאית מכיון שהוא יחשוש למקרה שבו הקבלן לא יסיים את עבודתו ויפסיק את העבודה באמצע כמו שקורה לצערי מעת לעת (ליווי בנקאי נותן לבנק הממשכן בטחון הרבה יותר גבוה).

במקרה כזה, הבנק יבקש מכם לא מעט מסמכים הקשורים לקבלן ובעצם יבקש לאשר את הפרויקט הזה באופן פרטני, וכפי שכתבתי יתכן וחלק מהבנקים לא יהיו מוכנים כלל למשכן את הדירה (שוב, לכם הם יהיו מוכנים לתת משכנתה בשמחה, אבל לא על הדירה הספציפית הזו).

ב. בעיות בבניית תמהיל המשכנתה

כאשר אנחנו לוקחים משכנתה אנחנו רוצים לבנות את תמהיל המשכנתה לפי ההעדפות האישיות והצרכים שלנו. כך לדוגמה, אנשים שונאי סיכון ירצו לקחת את כל המשכנתה בריבית קבועה.

הבעיה היא שכאשר לוקחים משכנתה לפי התקדמות קצב הבנייה אז לא תמיד אנחנו יכולים לשלב את המסלולים שאנחנו רוצים, מכיוון שיהיו בנקים שלא יהיו מוכנים לתת משכנתה בריבית קבועה שתילקח רק בעוד כמה חודשים (במקרה הטוב הם יבקשו ריבית יותר גבוהה ובמקרים פחות טובים הם פשוט לא יסכימו לתת את כל המשכנתה בריבית קבועה).

במצב זה, חשוב מאוד לבצע הערכה מקדימה של המשכנתה על-פי האילוצים ולהיעזר במחשבון משכנתה לטובת תכנון מיטבי.

ג. חוסר יכולת להקדים תשלומים לקבלן

ברוב המקרים, החוזה שאותו נחתום מול הקבלן יחייב אותנו לשלם מדד תשומות הבנייה על הסכומים שאותם אנחנו עדיין חייבים לקבלן.

אם היה מדובר בקבלן רגיל או בקבלן עם ליווי בנקאי ושוברי תשלום היינו יכולים להקדים תשלומים לקבלן ובכך לחסוך את תשלומי מדד תשומות הבנייה (שיכול להגיע בקלות לכמה עשרות אלפי שקלים).

אצל קבלן ללא ליווי בנקאי, לא נוכל להקדים תשלומים (כי הרי אנחנו משלמים רק לפי קצב התקדמות הבנייה) ולכן כמעט בוודאות נשלם עוד כמה עשרות לפי שקלים מחוסר ברירה.

לסיכום, יש כמה בעיות נקודתיות שעלולות לצוץ בתהליך קבלת משכנתה לרכישת דירה במסגרת פרויקט תמ"א שבו אין ליווי בנקאי והתשלום אינו באמצעות שוברי תשלום.

חשוב לציין שזה לא אומר שלא כדאי לרכוש דירה כזו (הרי לפעמים המחיר ממש ממש מפתה), אבל זה כן אומר שלפני החתימה על החוזה אנחנו צריכים לבדוק את כל הנושאים הללו לעומק ולהכין לכך תשובות ואישורים מתאימים מהבנק.

משכנתאמן הוא אתר המשכנתאות הגדול בישראל המרכז מדריך משכנתה מפורט, תמהילי משכנתה מומלצים ועוד מידע חשוב ללוקחי משכנתאות.

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן