אם יש רובע אחד מבין כל הרובעים של תל אביב שעונה להגדרה 'תל אביב הקלאסית', הרי שזהו רובע 5 - הרובע אשר כולל בתוכו את לב תל אביב, את שכונת נווה צדק, את כרם התימנים ועוד. למעשה, בשטחו נמצאות רוב השכונות הראשונות של תל אביב, כולל כמובן אחוזת בית שממנה הכול התחיל.
לא מפתיע, אם כן, שרובע זה נחשב לרובע ה'לוהט' ביותר בעיר - האזור המבוקש ביותר וזה שכיום כבר אין בו כנראה אף לא קרקע אחת פנויה לרפואה. אז לאן הולך הרובע הזה? היכן נראה אותו בעוד עשור מהיום, ובכלל?
"גם בעוד עשור מהיום רובע 5 לא ישתנה מהותית", אומר דוד זהבי, בעלים משותף ומנכ"ל חברת אורבן נדל"ן הבונה פרויקטים רבים למגורים בתל אביב. "אין בו קרקעות פנויות ויהיה בו מיעוט פרויקטים. זה לא שהוא לא יתפתח כלל - הוא בוודאי יתפתח וישתנה, אבל יחסית לשאר האזורים והרובעים בתל אביב הוא יתפתח הכי מעט".
הפרויקט של אורבן נדל"ן ברובע 5
אדם שילך ברחבי רובע 5 - במתחם שבין הים במערב לדרך בגין במזרח, בין בוגרשוב ושדרות בן ציון בצפון לדרך יפו ורחוב אילת בדרום - לא יתקשה לקבוע דבר אחד מרכזי: צפוף ברובע 5, צפוף מאוד. הביקוש האדיר למגורים ברובע, ובעיקר באזור הידוע בשם 'לב תל אביב' (סביב קינג ג'ורג', בוגרשוב ואלנבי), הפכו אותו לאחד האזורים האורבניים ביותר מכל הרובעים בעיר. למעשה, קשה לחשוב על נקודה ברובע שאינה בנויה ומצופפת.
ברובע גרים כ-33 אלף תושבים, ולפי נתוני העירייה הוא דווקא לא הצפוף ביותר בעיר (39.8 מ"ר לנפש), אך ברור שבניית פרויקטים חדשים כמעט לא באה בחשבון, והתחדשות עירונית גם היא משימה לא פשוטה. כשמוסיפים לזה את הגבלות הבנייה באזור - שנובעות מהרצון לשמור ולשמר מבנים היסטוריים בעיר, מקבלים מצב לא פשוט שבו רובע שלם יזכה להתחדשות איטית למדי, בטח בהשוואה ל'שכניו' ולשאר הרובעים של העיר.
"רוב הפרויקטים שנבנים כיום ברובע 5 הם רק בבניינים קטנים, ובמסגרת תמ"א 38 - לרוב לטובת תוספת בנייה לבניין קיים", מסביר זהבי. "ישנם גם פרויקטים להריסה ובנייה, אבל רוב הפרויקטים ברובע הם לתוספות בנייה. אחד הפרויקטים שם הוא של חברת אורבן נדל"ן - פרויקט ברחוב בלוך 4 שקיבל את אישור הוועדה ועוד מעט עולה על הקרקע. רוב המיזמים ברובע, כמו הפרויקט שלנו, כוללים תוספת של ארבע-חמש דירות בסך הכול".
"הסיבה לכך שהפרויקטים ברובע הם בהיקף קטן יחסית קשורה בעיקר בתשתיות, שלא יכולות להכיל שינוי רחב יותר באזור הזה. הגורם לכך הוא, בין היתר, אותה הכרזה של אונסק"ו על העיר הלבנה כאתר מורשת עולמית - הגבלות הבנייה שהתגבשו על ידי העירייה בעקבות כך מקשות על קידום פרויקטים ולכן הרובע הזה אומנם יתחדש, אבל לא באותה מהירות שבה יתחדשו יתר הרובעים בעיר".
לא רק בתי העיר הלבנה - גורמים נוספים משפיעים על קצב הבנייה האיטי
לפי חברת אורבן נדל"ן להכרזת אונסק"ו, ולניסיונות של עיריית תל אביב מאז לשמור ולשמר בתים רבים באזור, יש השפעה על היתרי הבנייה ועל קצב הקמת הפרויקטים החדשים, אך זהו לא הגורם היחיד להתהוות האופי המיוחד של הרובע מבחינה נדל"נית. גורם מעניין נוסף הוא הרכבת הקלה.
כן, אותה רכבת מיוחלת שאמורה לשנות כליל את מפת התחבורה הציבורית בעיר תל אביב, משפיעה בינתיים בדרך אחרת על רובע 5: כמו כך הרובעים בעיר, גם רובע 5 יושפע מפעולתה של הרכבת - אך בינתיים, בשל העבודות להקמתה אזורים שלמים 'מוקפאים' ולא זוכים לאישור תוכניות חדשות. האזורים הללו כוללים בחלקם גם את רובע 5.
"כולם מחכים לרכבת הקלה, אבל לא רק הביקוש לשדרוג במערך התחבורה הציבורית", מספר זהבי. "ישנם לא מעט אזורים שהעירייה לא מקדמת בהם תוכניות ופרויקטים, בגלל שהעבודות המתבצעות והמתוכננות להקמת הרכבת הקלה לא מאפשרות להוציא שם מיזמי נדל"ן אל הפועל. אזור ארלוזורוב, שלא נחשב לחלק מרובע 5, הוא דוגמה טובה לכך אך זה קורה גם באזורים אחרים ברחבי העיר".
עוד נתון שמספקת אורבן נדל"ן ותורמת את חלקה לגיבוש זהותו הייחודית של רובע 5 היא אופי בעלי הדירות בו: מאחר שמדובר באזור מבוקש כל כך, אך טבעי שרבות מהדירות בו יהיו דירות להשקעה, ויושכרו לאלו המעוניינים להתגורר במרכז העניינים. המצב הזה אכן טבעי, אך הוא גם גורם מעכב - בשל העובדה שמדובר בדירות להשקעה, שבעליהן לא מתגוררים בהן, הם אינם ששים לקדם באותו בניין את האפשרות היחידה להתחדשות ברובע הזה, שאותה כבר הזכרנו: תמ"א 38. כשזו לא מקודמת, התחדשותו של הרובע 'זוחלת'.
"את המשקיעים מעניין פחות נושא ההתחדשות העירונית", טוען זהבי, "כי פרויקטים כאלו גורמים להם להפסיד זמן של שכירויות וכדומה. הם רואים את הדירה כנכס להשקעה פיננסית בלבד, ולא כפוטנציאל מגורים אישי, ולכן לא ימהרו להסכים ליישום פרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם".
לסיכומו של עניין, רובע 5 הוא בהחלט רובע בעל מאפיינים ייחודיים, גם ביחס לתל אביב אשר יוצאת הדופן בפני עצמה: מצד אחד הוא רובע מבוקש במיוחד, שכמעט כולם רוצים לגור בו; מצד שני, הוא מתחדש ויתחדש בקצב איטי, שלא יאפשר הגדלה משמעותית של היצע הדירות בו - ולכן הביקוש יישאר גבוה, המחירים יעלו והרובע יישאר תוסס ותזזיתי, גם מבלי לשנות כמעט את פניו.
לאתר אורבן נדל"ן
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן