דודי זהבי, מנכ"ל אורבן נדל"ן, משרטט את תל אביב של 2020

ענף הנדל"ן הישראלי, מכל זווית שממנה נסתכל עליו, מושפע רבות מהנעשה בתל אביב. העיר הגדולה, מרכז העצבים של ישראל, היא גם מכתיבת המגמות של התחום, מבחינות רבות (ואולי מכל הבחינות...) ולכן כל שינוי שיתרחש בה, כל מגמה שתתחזק בה, תשפיע על הענף הארצי כולו. לרוב אנחנו נוהגים לבחון את המגמות התל אביביות בטווח של כמה שנים קדימה, אך הפעם נעשה זאת כצפייה לטווח הקרוב: אם כן, מה ממתין לתל אביב ולענף הנדל"ן בה עד שנת 2020? גם בפרק הזמן הקצר הזה, צפויים בה כמה תהליכים מעניינים.

"תל אביב מתפתחת כל הזמן, אבל קצב האישורים וקצב מתן היתרי הבנייה עדיין לא גבוה מספיק", דוד זהבי, בעלים ומנכ"ל משותף באורבן נדל"ן, חברה אשר מקדמת ומקימה פרויקטים רבים במרכז הארץ, בדגש על תל אביב. "אמנם העיר התפתחה מבחינת ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות, אבל יש לאן לשאוף".

גם מבחינת מחירי הנדל"ן זהבי אינו איש בשורות: "אין קרקעות פנויות בתל אביב, ושום שר אוצר - חדש או ישן או מתחדש - ושום תכנית מחיר למשכן או אזהרות של המדינה לא יוכלו לעצור את זה. ברגע שיש ביקוש הרבה יותר גדול מההיצע, המחירים ימשיכו לעלות".

אם כן, גם ב-2020 יצטרכו תושבי תל אביב או המבקשים לגור בה להתמודד עם מציאות לא פשוטה. אך מה קורה בכל רחבי העיר, והאם ישנן מגמות מעניינות שכדאי לשים לב אליהן? בוודאי.

אחד הדברים הידועים לגבי תל אביב הוא ההבדל בין מרכז העיר לבין שכונותיה האחרות - הבדל שמורגש היטב לא רק בשכונות הדרומיות, אלא גם בצפון העיר היוקרתי, שלא מצליח להדביק את הפער לעת עתה. אבל, וזה אבל גדול וחשוב, נדמה שבזמן האחרון הדברים מתחילים סוף-סוף להשתנות, וזו מגמה שכבר ניתן לראות בשטח, בדמות פרויקטים חדשים שיוצאים לדרך מחוץ למרכז הצפוף והלוהט.

דוגמה טובה לכך היא פרויקט סקיי טאוור של אורבן נדל"ן בצומת הרחובות המסגר ויצחק שדה - אזור תעשייתי ואפור שיהפוך, עם השלמת הפרויקט, ליוקרתי ומבוקש כמו שלא היה מעולם, כנראה. המגדל, בן 31 קומות, הוא המחשה טובה ליכולת של פרויקט נדל"ני גדול לשנות את אופיו של אזור שלם, או לכל הפחות להגדיל את הפוטנציאל שלו להצלחה. לפרויקטים דוגמת זה אותו מובילה אורבן נדל"ן מכוונת העיר תל אביב מודל 2020, ולכך מכוונים גם יזמים רבים.

"אזור דרום תל אביב הולך ומתפתח", מאשר זהבי. "אולי זה ייקח קצת יותר זמן, אבל בתוך חמש שנים בערך הוא כבר יזכה לשינוי משמעותי. העיר חייבת להתפתח לצדדים, כי אין כבר כמעט מקומות לבנייה במרכז תל אביב, כולל בהתחדשות עירונית - וזה מה שקורה בפועל: שכונות רבות מתפתחות, העיר מתרחבת והמחירים עולים, גם בשכונות שנחשבו הישנות יותר כמו יד אליהו. לאזורים האלה יש פוטנציאל להתפתחות גדולה".

"אזור הצפון הישן כבר היום נחשב 'חם', והוא יישאר חם. גם שם גדלו מאוד הביקושים. לגבי מתחם שדה דב, שנמצא עכשיו בכותרות - זה אזור שנמצא עדיין תחת אי וודאות גדולה. מדובר בתהליך ארוך מאוד, ואני לא רואה את המצב שם משתנה בשנים הקרובות. ייתכן שנראה שם שינוי בעשר השנים הבאות".

לקראת הכניסה לעשור השלישי של שנות האלפיים תל אביב היא עיר בה איזור המרכז - כמו בערים רבות אחרות בעולם - כמעט מיצה את עצמו מבחינת בנייה והתפתחות. זהו מרכז צפוף, שאין בו כמעט קרקעות לבנייה, אם בכלל, ולכן מה שהיה הוא שיהיה, לכל הפחות בשנים הקרובות ובטח בשנת 2020.

"הבנייה היחידה האפשרית היא במסגרת התחדשות עירונית", מסביר זהבי. "התחום הזה זה נפתח אומנם וזכה לזריקת עידוד לאחר אישור תוכנית הרובעים, אבל יש בו הרבה מאוד הגבלות, ויש לא מעט פרויקטים קשים ליישום משום שהם לא מתאימים לתוכנית הזאת. נוסף על כך, כל אזור ההכרזה (הכרזת אונסק"ו על בתי העיר הלבנה בתל אביב, שרובם נמצאים במרכזה) עדיין לא נגיש במיוחד, ולכן יש שם מיעוט פרויקטים".

לפי חברת אורבן נדל"ן, המציאות הזאת, שבה העירייה תומכת בשימורם של בתי העיר הלבנה - במידה רבה של צדק - קובעת בבירור: הסיכוי לראות שינוי של ממש במרכז תל אביב קטן מאוד, ואם יקרה כזה הוא יתרחש ככל הנראה באמצעות התחדשות עירונית, וברחובות ספציפיים מאוד בעיר (כדוגמת אבן גבירול או ארלוזורוב).

על אף הקשיים הללו תל אביב ממשיכה להיות העיר המבוקשת ביותר בישראל, ותהיה כזו גם ב-2020. הנתונים מהתקופה האחרונה שמספקת חברת אורבן נדל"ן ממחישים זאת היטב: בדצמבר 2018 יותר מחצי מהדירות שנמכרו בישראל היו במחוז תל אביב; חודש קודם לכן שליש מהדירות החדשות שנמכרו בארץ היו גם כן במחוז תל אביב. לא משנה אם זו דירה חדשה או ישנה - הביקוש הגבוה ביותר לנכסים הוא בתל אביב.

תל אביב מובילה באופן מסורתי גם מבחינת היתרי הבנייה הניתנים מדי שנה, בפילוח על פי ערים - כולל בהתחדשות עירונית. לדברי זהבי, תמונה זו לא תשתנה: "תל אביב אולי לא תמיד תוביל מבחינת היתרי הבנייה, אבל היא תישאר בצמרת, בטופ של שלוש-ארבע הערים המובילות מבחינה זו. ייתכן מאוד שעיר מסוימת תייצר הטבות מיוחדות בהתחדשות עירונית, לדוגמה, ואז היא תוכל, אולי, לעקוף את תל אביב, אבל הביקוש בתל אביב וכמות היתרי הבנייה יהיו תמיד גבוהים".

אם כן, המסקנה לפי הניתוח של אורבן נדל"ן ברורה: תל אביב של שנת 2020 תתרחב ותתפתח מהמרכז אל השכונות שהיו עד היום מבוקשות פחות, ותציע עוד אפשרויות למי שלא יכול להרשות לעצמו לגור בצנטרום, בלב הפועם של העיר. אותו לב פועם ימשיך לשמור על מעמדו כמבוקש ביותר, אך מבחינת התחדשות ושינוי - אל תצפו לגדולות ונצורות בתקופה הקרובה.

לאתר חברת אורבן נדל"ן

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן