הדרך לפצח בהצלחה את משולש היחסים הכי מורכב בעולם הנדל"ן

תחום ההתחדשות העירונית הולך ומתפתח בישראל והוא כולל תכניות תמ"א מסוג חיזוק מבנים והגבהתם ותכניות תמ"א שכוללות פינוי ובנייה מחדש. ישנם הבדלים משמעותיים בהתנהלות היזם, הדיירים, הקבלן ועורכי הדין, שכן פרויקט פינוי בינוי שונה מאוד מפרויקט תמ"א 38 לחיזוק המבנה בזמן, ברגולציה ובתכנון.

"ההבדל המשמעותי בין תמ"א 38 לבין פינוי בינוי הוא משך הזמן מהרגע שאנחנו פוגשים את הדיירים ועד שאנחנו מצליחים לקבל תב"ע, לקבל היתר בנייה, להוציא את בעלי הדירות לשכירות", אומר אייל בהרי, מנכ"ל קבוצת בהרי, "לעתים בפרק זמן זה דירות מתבלות, דירות משופצות או ששכירויות מתחלפות. כלומר הקשר עם בעלי הדירות בגלל פרק הזמן הארוך הופך אותנו למעורבים מאוד במה שקורה בפרויקט. כשמכירים את האנשים גם מעורבים במה שקורה בעיר, לדוגמה ביבנה אנחנו מעורבים בכל מיני פעילויות חברתיות".

"מבחינת עורכי הדין, פרויקט של תמ"א 38 הוא משהו שהיום יודעים לטפל בו בצורה מובנית, כי כולם עשו פרויקטים שכאלה", אומר עו"ד גלעד ברון ממשרד עורכי דין "ברון ושות'", "פרויקט של פינוי בינוי הוא מהלך הרבה יותר מורכב וארוך. עורך הדין הופך להיות חלק מהתהליך ומדובר במערכת יחסים בין עורכי הדין ליזם ולעורך הדין של הדיירים".

איך מתמודדים עם השינויים שחלים לאורך זמן ברשויות המקומיות ובקרב הדיירים?

"ראינו ביבנה שאם העירייה לא נרתמת אז לא יהיה פרויקט", אומר בהרי, "יחד עם זה, בעלי הדירות הם הכוח שמניע את הפרויקט ויש להם היכרות עם העירייה, וראינו שאם בעלי הדירות תומכים בפרויקט ופונים לעירייה הם עוזרים לנו לקדם דברים".

"עם הניסיון לומדים למפות את הבעיות הפוטנציאליות", מוסיף עו"ד ברון, "כשמגיעים למתחם כה גדול, אמורים להסדיר את כולו מבחינה תכנונית, למפות את בעלי הזכויות שלעתים אינם רשומים או זקוקים לאפוטרופוס, לעתים יש שטחי מסחר שמשולבים ודורשים התייחסות. בעולם הפינוי בינוי עדיין כותבים את הספר".

על פי נתוני מדלן יש כיום 93 פרויקטים של פינוי בינוי בישראל אשר בנייתם החלה בפועל, מתוכם אוכלסו 29 בלבד. "הגמישות חשובה", אומר בהרי, "ברגע שאנחנו נכנסים למתחם, החתימה עליו לוקחת פרק זמן משמעותי ואנחנו רואים שהאווירה בשוק משתנה. אנחנו שומרים על האינטרסים של בעלי הדירות ואנחנו יודעים שהן ארוכות טווח. הדיירים פוגשים את הבנקים, להסיר את המשכנתאות או להסיר צווי ירושה ואנחנו שם עבורם על מנת לעזור את המכשולים. כדי לגרום לפרויקטים האלה לקרות צריך להיכנס לבעיה ולא לברוח ממנה".

לאתר קבוצת בהרי

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן