העיר בגוש דן שעולה על מפת ההתחדשות העירונית - ובגדול

בתחום ההתחדשות העירונית, כידוע, כל עיר היא עולם בפני עצמו. לכל רשות מדיניות משלה, אשר משתנה בהתאם לצרכים של העיר, לאופי שלה - וגם להעדפות של ראשיה. כל זה טבעי ומובן לחלוטין, ונחשב לחלק מהמאפיינים הסטנדרטיים של הסקטור הצומח הזה.

ישנן דוגמאות רבות להבדלים בין הערים השונות, כולל כאלו שנחשבות שכנות וחולקות גבול מוניציפלי - כדוגמת תל אביב ורמת גן. בזה לא נעסוק כאן, אלא במשהו מסקרן הרבה יותר, בוודאי עבור תושבי עיר מסוימת, מעט מזרחית לשתיים שהוזכרו לפני רגע: העיר פתח תקווה, שידעה תמורות רבות בשנים האחרונות בכל הנוגע להתחדשות עירונית.

אם המושבות, ובעיקר היזמים שפועלו ופועלים בתחומיה, התמודדו במשך שנים רבות עם מציאות שבה מקודמים פרויקטים מעטים מאוד להתחדשות עירונית. הסיבות לכך לא מהותיות לכתבה זו, אך השורה התחתונה כן: מעט מאוד פרויקטים מסוג תמ"א 38 יצאו לדרך בעיר - למרות שיש בה לא מעט שכונות ישנות ומעט מאוד קרקעות פנויות. במילים אחרות, ממש כמו שכנותיה מסביב, גם פתח תקווה זקוקה להתחדשות עירונית, והיום יותר מתמיד.

בתקופה האחרונה, ממש בחודשים האחרונים, נדמה שמשהו משתנה. יש שמצביעים על גורם אחד מרכזי לשינוי, ראש העיר החדש רמי גרינברג, אך חשוב לזכור שהאות לשינוי ניתן עוד בשלהי כהונתו של ראש העיר הקודם, איציק ברוורמן, שאישר פרויקט פינוי-בינוי גדול בסמוך לתחנה המרכזית בעיר - פרויקט שבמסגרתו ייהרסו תשעה בניינים ישנים וייבנו שישה תחתם, ונמצא בשלבי התהוות. יש לציין בהזדמנות זו נתון שממחיש את מצב ההתחדשות העירונית בפתח תקווה בזמנו: הפרויקט אושר באוקטובר האחרון, לאחר שחיכה לאישור המיוחל במשך שמונה שנים.

אחת החברות הבולטות ביותר בפתח תקווה בתחום הנדל"ן, ובפרט בתחום ההתחדשות העירונית, היא חברת 'הגלגל יזום ובניה'. החברה, בבעלותו של שי איפרגן, פועלת רק בתחומי פתח תקווה - העיר שבה נולדו וגדלו רוב בני משפחת משפחת איפרגן. נכון להיום השלימה החברה שמונה פרויקטים להתחדשות עירונית בפתח תקווה, על אף הקשיים, ובימים אלו מבצעת במקביל שלושה נוספים - אחד מסוג הריסה ובנייה, שבו ייבנו 50 יח"ד בבניין חדש, במקום בניין בן 12 דירות, ושניים לחיזוק ושדרוג המבנה.

"היו קצת קשיים בשנים האחרונות, אבל ראש העיר החדש מעודד יותר את ההתחדשות העירונית בעיר, נראה שהוא רוצה יותר שזה יקרה", אומר איפרגן. "בעבר היו הרבה קשיים בחישוב זכויות הבנייה בפרויקטים, ונתנו לא פעם זכויות לא ריאליות כדי שהפרויקטים בעצם לא יצאו לדרך. עכשיו אפשר להגיד שהשתחרר הפקק. חשוב להבין שזהו הפתרון היחיד בעיר, מבחינת הגדלת היצע הדירות: אין עוד קרקעות פנויות בפתח תקווה, ממש מגרשים בודדים, ובמרכז העיר גם זה לא קיים. הפתרון היחיד שנותר הוא התחדשות עירונית, אלא אם כן יחליטו על הפשרת קרקעות לטובת אזור נוסף למגורים".

כשרוצים לבחון את המגמות בעיר מסוימת, פונים לספרים - ובמקרה הזה לתוכניות שמגבשת העירייה. דרכן אפשר להבין בדיוק לאן נושבת הרוח, ובכל הנוגע לפתח תקווה של החודשים האחרונים, הכיוון הוא התחדשות עירונית, ללא כל ספק.

שניים מהסימנים המובהקים לכך מופיעים בדמות שתי תוכניות מתאר חדשות לשתי שכונות בעיר - תוכניות מתאר שכל כולן התחדשות עירונית. מדובר בשכונת אחדות שבדרום מזרח העיר, בסמוך למחלף שערייה, ובשכונת רמת ורבר שבמרכזה, אשר גובלת בצפון עם ציר ז'בוטינסקי המוכר לכול.

בשתי השכונות מקדמת העירייה מתחמים של פינוי-בינוי ועירוב שימושים, לצד תמ"א 38 לחיזוק ושדרוג ותמ"א 38 להריסה ובנייה. התכנון ברמת ורבר, למשל, הוא בנייה מרקמית בעומק השכונה, עם בניינים לא גבוהים, ולאורך ציר ז'בוטינסקי כמה מגדלי מגורים במתחמים גדולים. עוד מתכננת העירייה כי 20% משטחי הפרויקטים בשכונת אחדות יהיו שטחים ציבוריים, בשל מיעוט שטחים כאלו בשכונה כיום.

לצד התוכניות הללו, שכוללות עוד פרטים רבים ומהוות נדבך חשוב מכלל הפרויקטים להתחדשות עירונית בפתח תקווה, מתכנן ראש העיר גרינברג גם הקמה של מנהלת אשר כל פעילותה תוקדש לתחום זה, מה שיסייע לקידום עוד ועוד פרויקטים בעיר. לדברי איפרגן, זו תהיה המגמה גם בהמשך: עידוד פרויקטים להתחדשות עירונית, גם במתחמים גדולים, בעיקר בשכונות שבהן בניינים ישנים. "השכונות הוותיקות יותר, הפריפריה של העיר, הן אלו שבהן תתרכז העירייה לדעתי, כמו אחדות, כך יהיה גם עם עמישב לדוגמה. הכיוון כרגע חיובי מאוד ואנחנו אופטימיים יותר מתמיד. העירייה מעודדת התחדשות עירונית באופן כללי, כחלק מהמדיניות שלה - אם זה בהריסה ואם זה בחיזוק".

לסיכומו של עניין, נראה שהדברים יוצאים מן הכוח אל הפועל בפתח תקווה, ובזמן שבערים אחרות התחום שרוי באי ודאות - ואף הולך לאחור - אם המושבות מציעה ליזמים הזדמנויות רבות לביצוע פרויקטים להתחדשות עירונית, בדרך לחידוש השכונות הוותיקות של העיר בטוח הקרוב והרחוק יותר.

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן