בלי לבזבז זמן: כך תקדמו פרויקט נדל"ן באמצעות הוותמ"ל

הגדלה משמעותית של היצע הדירות למגורים בישראל היא עניין דחוף, קריטי, ידוע ומוכר לכול. בין מומחי הנדל"ן שוררת הסכמה רחבה, למדי לפיה הדרך הטובה ביותר לפתור את משבר הדיור בישראל היא להגביר את קצב הבנייה ולהביא, בתוך שנים ספורות, להקמתן של מאות אלפי יחידות דיור חדשות, שיענו על הביקוש הגובר.

כחלק מתפיסה זו הוקמה בשנת 2014 הוותמ"ל - הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, שתפקידה לקדם במהירות הקמת מתחמים גדולים שמציעים אלפי יחידות דיור חדשות, במה שנתפס כפרויקטים בעדיפות לאומית.

הוועדה כוללת 18 חברים: נציגי משרדי הממשלה והגופים הממשלתיים הרלוונטיים, נציגי השלטון המקומי, אנשי מקצוע מתחום התכנון ונציג מגוף העוסק בהגנת הסביבה. כל אלו מקימים 'שולחן עגול' לצד הרשות המקומית שבתחומיה מתוכנן לקום הפרויקט המועדף.

לוועדה חשיבות רבה ומנדט משמעותי בכל הנוגע לקידום פרויקטים של בנייה בכל רחבי הארץ, אך איך זה עובד בפועל? כדי להבין זאת פנינו לראשי החברה להתחדשות עירונית, טל גולדשטיין ועמי כחלון, מנכ"לים משותפים ומקימי החברה, אשר מקדמים זה כמה שנים מול הוותמ"ל את אחד הפרויקטים הגדולים של החברה - 'פסגת בית שמש'.

"מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבו 176 יחידות דיור קיימות, בהן דירות עמידר ובהן דירות בבעלות פרטית", מספר גולדשטיין. "הפרויקט ממוקם במרכז העיר בית שמש הוותיקה בשכונת רמת לח"י. שטח התוכנית קרוב ל-50 דונם. אנחנו מתכננים לבנות כ-1,000 יחידות דיור חדשות במקום וכן לבצע פיתוח רחב היקף ולהקים שטחי מסחר ושטחי ציבור, שייתנו שירות לקהילה ולסביבה.

"התוכנית עברה הליך של 'שולחן עגול'. עיריית בית שמש, בהובלת ראשת העיר, עליזה בלוך, תומכת מאוד בתוכנית, שאושרה על ידי מועצת העיר להתקדם בוותמ"ל. לאחר השולחן העגול הוחלט על ידי הוותמ"ל להפקיד את התוכנית, והיא נכנסת להפקדה בימים אלו ממש. הליך ההפקדה בוותמ"ל נמשך כ-4 חודשים ולהערכתי בתוך כשנתיים נוכל לעלות על הקרקע", מציין גולדשטיין.

"מאחר שיש כאן דחיפה של המדינה אז גם הרשות המקומית עצמה דוחפת", מוסיף כחלון. "צריך לקחת בחשבון שלמדינה יש כאן אינטרס גדול כי היא רוצה לקבל את דירות עמידר ולתת היצע דירות נוסף ולכן כל הגורמים נרתמים לעזור. אני מאמין, שמאחר שהמדינה והעירייה תומכות יש אפילו סיכוי להקדים את מועד הביצוע בכחצי שנה".

"דבר חשוב נוסף לגבי פרויקט 'פסגת בית שמש' הוא שמדובר בפעם הראשונה שבה הוותמ"ל מאשרת תוכניות של יזמים", מדגיש כחלון. "עד היום הוותמ"ל אישרה רק תוכניות שקידמה המדינה, אבל הפעם היא אישרה תוכנית שלנו - אנחנו גיבשנו את התוכנית עם הוותמ"ל ללא תקצוב של משרד הבינוי והשיכון, כפי שקורה בדרך כלל".

המטרה שעומדת מאחורי קידום פרויקטים בוותמ"ל היא כמובן חיסכון בזמן וקיצור תהליכים בירוקרטיים (אך לא על חשבון תהליכים תכנוניים). אפשר לראות בוותמ"ל מעין 'מבוגר אחראי' שיש לו סמכות לקצר תהליכים, לחסוך מעבר בין ועדות כאלה ואחרות ולפסוק: הפרויקט ייצא לדרך, הגיע הזמן לסכם את הדברים, לתפור את הקצוות ולצאת לעבודה. אין זמן לבזבז.

"אין גורם אחד שאפשר לחשוב עליו שלא יושב בשולחן העגול של הוועדה לתת את חוות דעתו המקצועית על הפרויקט", מרחיב כחלון. "בפגישה האחרונה שקיימנו לגבי פרויקט פסגת בית שמש השתתפו מומחי תשתיות הביוב, נציגי תאגידי מים, מומחי חשמל, סביבה, נוף, תנועה, ועוד סוללה של יועצים רלוונטיים - דבר שלא רואים בוועדות המקומיות בערים. הוותמ"ל זה יתרון אדיר: ראשית כל, המדינה בעד הפרויקט ודוחפת אותו. שנית, הוותמ"ל היא מעין ועדה מחוזית עליונה, כך שאין צורך לעבור דרך הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואין צורך באישור שלה. אפשר לדמות את זה לגשר מעל כביש, שמסייע להגיע מהר יותר מנקודה לנקודה.

"בהליך רגיל יש שתי ועדות תכנון - המקומית והמחוזית", מסביר גולדשטיין. "במקרה של הוותמ"ל למעשה אומרים: 'אנחנו מצמצמים את שתי הוועדות לוועדה אחת, והיא עצמה ועדה מהירה מאוד, כזו שיודעת לבחון ולאשר תוכנית בתוך כשנה'. בהליך הרגיל זה יכול להימשך גם חמש, שש ושבע שנים. הוותמ"ל חותכת ברגלי הבירוקרטיה ומקצרת את הזמנים בצורה משמעותית, אבל בלי לחסוך בכלום. להפך - היא אפילו נוטה להקשות ואין אצלה הנחות".

"אבל חשוב לזכור", ממשיך גולדשטיין, כי למרות שהוותמ"ל אכן מספקת מעין מסלול עוקף היא לא עובדת במנותק מהרשות המקומית אלא יחד איתה. ההבדל הוא שבמסגרת הוותמ"ל יש לוחות זמנים קבועים. ברגע שיש תוכנית והיא מאושרת בוותמ"ל, השעון מתחיל לדפוק והוועדה 'קוראת את כולם לסדר', מעמידה לוחות זמנים נוקשים ליועצים ודורשת להגיש חוות דעת בזמן, כך שבתוך שנה התהליך מסתיים. ברשויות זה תהליך שיכול לקחת גם חמש ואף עשר שנים".

נדמה שהשינוי הגדול ביותר והבשורה הגדולה שמביאה עימה הוותמ"ל נוגעים לסדר ולארגון. אחת התלונות השכיחות שנשמעות מצד אנשי המקצוע בענף הנדל"ן בישראל היא על הסחבת האדירה והבירוקרטיה המיותרת, שתוקעות מקלות בגלגלי כל פרויקט וגורמות לכך שתהליך האישור נמתח על פני שנים. הוותמ"ל, כך נראה, מציבה סטנדרט אחר - דומה יותר לסטנדרט הנהוג במדינות שמעבר לים.

"דיברנו קודם על כך שהצפי לעלייתנו על הקרקע בפרויקט פסגת בית שמש הוא כשנתיים. גם זה הרבה מאוד זמן, אסור לשכוח", מדגיש כחלון. "במדינות מתוקנות התהליך הזה בד"כ נראה אחרת. טל, למשל, עסק בנדל"ן בארה"ב במשך שנים. שם אתה יודע מראש מה הן הזכויות שלך, אתה שוכר את שירותיו של אדריכל, הוא מוציא את ההיתרים בפרק זמן של חודשים ספורים וזהו, יוצאים לדרך. זה העיקרון שמאחורי הוותמ"ל: המדינה צריכה לבנות עכשיו 10,000 יחידות דיור אז אין לה ברירה - והפתרון הוא קיצור תהליכים באמצעות הוותמ"ל".

"הוותמ"ל היא רעיון אדיר וראוי שהיא תקבל ביטוי בחקיקה כך שתקדם עוד ועוד תוכניות במדינת ישראל", מסכם כחלון. "אני, שבכובעי השני מכהן בתפקיד סגן ראש עיריית קריית אונו, מבין שכשהרשות המקומית לא בעד - כל פרויקט יכול להיתקע. הוותמ"ל רואה את התמונה בפרספקטיבה רחבה יותר, מדובר בגורם חיצוני שפועל בהתאם למדיניות של מדינת ישראל - לקדם בניית בנייני מגורים ולהתחיל לבנות מהר, כי חסרות כאן 150 אלף יחידות דיור. זה לא שהכול מושלם בוותמ"ל, אבל הדרך שהיא מציעה עדיפה ממה שיזמים צריכים לעבור מול רבות מהרשויות המקומיות בישראל".

לאתר החברה להתחדשות עירונית

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן