הדרך החכמה לנהל סיכונים במימון פרויקט נדל"ן

מימון הוא המנוע של כל עסקת נדל"ן וכדי להוציא לפועל את תכנית היזם יש להיות מחושבים מאוד ולפעול נכון כדי שהפרויקט יהיה רווחי. "בעסקת מימון נדל"ן, כמו בכל עסקה, אנחנו בודקים מה התשואה שיקבל מי שמעמיד את האשראי לעומת הסיכונים שאליהם הוא נחשף", אומר יעקב סיסו, שותף מנהל ב"קרן יסודות - מימון בנייה למגורים", "את הסיכונים אנחנו מחלקים לשלוש משפחות: סיכונים שקשורים ביזם, סיכונים שקשורים בעסקה וסיכונים אקסוגניים, שאינם קשורים ליזם או לעסקה, אבל משפיעים מאוד על התוצאות של העסקה". כיצד מנהלים סיכונים במימון פרויקט נדל"ן?

ראשית, בודקים את הרקע של היזם. מה הניסיון שלו, מהי היכולת המקצועית שלו, מהו החוסן הפיננסי שלו, האם הוא יכול לעמוד במטלות שהוא לקח על עצמו מבחינת התכנון, השיווק והביצוע. לאחר מכן בחברת "קרן יסודות - מימון בנייה למגורים" בודקים האם עסקה כדאית מבחינת כלכלית. כלומר, האם אפשר למכור את הדירות במחיר שמצפים למכור אותן, מהן העלויות שהיזם נחשף אליהן ומהי שיטת הביצוע. "מעבר לזה יש הרבה מאוד שיקולים אחרים שמשפיעים על העסקה", אומר סיסו, "דברים שהממשלה קובעת כמו מדיניות משכנתאות, מדיניות שיווק קרקעות, רמת האבטלה באזור שבו משווק הפרויקט ועוד".

כיצד הסיכון מתפתח לאורך הפרויקט?

"הסיכון לא מתפתח בצורה שווה לאורך חיי הפרויקט", מסביר סיסו. "בתחילת הפרויקט אנחנו נחשפים לרמות סיכון גבוהות, כי אנחנו מעמידים בשלב הראשון אשראי - בין אם לרכישת הקרקע או לתשלום אגרות. הפרויקט מתחיל ואז מתחילה הבנייה. ההשקעה ביסודות, בניית השלד, אלה השקעות מסיביות שצורכות הרבה מזומנים ומכירת הדירות בשלב זה אטית. נוצר פער גדול בין המקורות לשימושים מה שדורש העמדת אשראי יותר גדולה. יש נקודת האל-חזור, שהיא בדרך כלל גמר השלד, שממנה רמת הסיכון יורדת. מאותו רגע התקבולים מהדירות שמכרנו יתחילו לכסות את ההוצאות השוטפות ולכן האשראי ילך ויפתח, עד שהפרויקט עובר לתזרים מזומנים חיובי".

"החוכמה בליווי הפיננסי היא ניהול הסיכונים", מסכם סיסו, "יש לנהל מעקב שוטף אחר ביצוע הפרויקט והתקדמותו ההנדסית, השיווקית והמימונית. אנחנו מקבלים דוחות ונותנים פתרונות. הדבר המשמעותי שמהווה מכשלה לפרויקט מוצלח הוא חוסר הכנה מדוקדקת של היזם לפרויקט. צריך ללמוד מאפיינים ספציפיים של הפרויקט ולהתכונן. אם התכנון לא מפורט אז החריגים יעכבו את הפרויקט. רמת התכנון המדויק - גם של השיווק וגם של הביצוע - היא מאוד חשובה. כל פרויקט שונה מקודמו וצריך להתייחס למאפייניו באופן ספציפי".

לאתר חברת "קרן יסודות - מימון בנייה למגורים"

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן