שוק מימון הנדל"ן בישראל פעיל במיוחד לאור כמות הדירות החדשות הנבנות והנדרשת, על רקע מאמצי הממשלה להדביק את קצב הגידול הדמוגרפי. על השוק לספק היצע מספיק של דירות כדי לענות על הביקוש - אם זה במסגרת מכרזי מחיר למשתכן שמוביל שר האוצר משה כחלון, או יזמות "רגילה", או התחדשות עירונית.
כל אחת מהאופציות הנ"ל תלויה בעיקר בדבר אחד מאוד פשוט - כסף. רוב יזמי הנדל"ן שבונים את הדירות בישראל נסמכים על מימון חיצוני כדי לממן את העלויות הגבוהות הנדרשות בפרויקטים של בנייה. ישנן כמה אפשרויות להשגת מימון לנדל"ן: ליווי בנקאי מהבנקים הגדולים בישראל; מימון חוץ-בנקאי מקרנות או גופים פרטיים אחרים, מימון שמגיע ישירות מחברות הביטוח בארץ או מימון משוק ההון באמצעות גיוס חוב מהציבור.
בשנים האחרונות חלה עלייה באפיק המימון החוץ-בנקאי בענף הנדל"ן הישראלי וכיום הוא תופס נתח . בקרב הגופים החוץ-בנקאיים ישנה שונות בכל הנוגע לסוגי המימון שהם מעמידים והמקורות שלהם. ישנם גופים שמשלימים את רכיב ההון העצמי ליזמים בעוד שאת שאר המימון היזמים לוקחים מהבנקים; ישנם גופים שמציעים ליווי מלא כתחליף לבנקים - בהתבסס על כסף מחברות הביטוח; וישנם גופים שאף מעניקים ערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות ממש כמו שהבנקים וחברות הביטוח נותנים בעצמם.
רוב רובן הקרנות בישראל שמעניקות מימון חוץ-בנקאי אינן מספקות ערבויות חוק מכר. קיימות שלוש קרנות המספקות ערבויות חוק מכר, מתוכן שתיים מהוות מעין "מתווכים" בין הגורם המממן לבין מקבל המימון. לקרנות אלו אין הון עצמי מהותי והן דואגות לפרטים הטכניים כמו ההתקשרות מול הלווה, חתימת החוזה וגביית הריביות והעמלות, בעוד שהכסף בפועל מגיע מהבנקים, מחברות הביטוח או ממשקיעים פרטיים אשר מגדירים מדיניות מסוימת, ומכאן גם העדר הגמישות מול הלקוח. כמו כן, במקרה של הפרה או חדלות פירעון של הלווה, הבנקים, חברות הביטוח או המשקיעים הם אלו שסופגים את ההפסדים.
הקרן השלישית המספקת ערבויות חוק מכר ושונה מהפרופיל הזה, היא קרן בונוס שבבעלות רו"ח אריק גולדיאן. בונוס היא הקרן הפרטית היחידה בישראל שמספקת ליווי בנקאי מלא, כולל הלוואות כנגד נכסי מקרקעין, הלוואות לליווי בנייה, הלוואות להשלמת הון עצמי, הלוואות הון בכיר, ערבויות ביצוע וערבויות חוק מכר - הכול מהונה העצמי בלבד ולא כמתווכת.
קרן בונוס מחזיקה ברישיון נותן אשראי מורחב מטעם משרד האוצר בפיקוח רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון. היא מעמידה אשראי לקהל היזמים, הקבלנים, קבוצות הרכישה, בעלי עסקים ואנשים פרטיים, היא מממנת השלמת הון עצמי, נותנת הלוואות לעסקים, מספקת מסגרות אשראי וליווי בנייה כולל לתמ"א 38.
הקרן ליוותה ומלווה מאות פרויקטים בהיקפים גדולים בתחומי המגורים, המסחר, המלונאות והדיור המוגן, הכוללים אלפי יחידות דיור. עם לקוחותיה נמנים בין היתר חברת אורבן נדל"ן, קבוצת אלדד פרי, קבוצת גבאי, הקבלן רוני מזרחי, חברת אלונים, חברת עדי יעדים, חברת מרץ השרון וכן קבוצות רכישה, יזמים וקבלנים רבים.
לדברי דודי זהבי, בעלים ומנכ"ל משותף באורבן נדל"ן שקיבלה מימון מקרן בונוס במספר פרויקטים, "קרן בונוס התאפיינה במהירות ובגמישות גבוהות, והעניקה לנו יחס אישי ושירות מיטבי. כיום מקורות המימון רבים ומגוונים, ופעמים רבות נעדיף להיעזר במימון חוץ-בנקאי זמין ומהיר ולא בהכרח נידרש לפנות לבנקים שהתהליך אצלם סבוך וארוך בהרבה, והשירות לרוב לוקה בחסר".
אורבן נדל"ן קיבלה מקרן בונוס מימון בשני פרויקטי התחדשות עירונית - ולאחרונה ביקשה להגביר את הפעילות המשותפת עם הקרן. הפרויקטים שבונוס מימנה לאורבן הם מכוח תוכנית תמ"א 38/1 ברחוב כיבוש העבודה בהרצליה וברחוב האסיף בהרצליה, הכוללים חיזוק הבניינים הקיימים ותוספות 2.5 קומות בכל בניין ו-10-12 דירות חדשות.
מהירות, יעילות ושקיפות
קרן בונוס מתאפיינת במהירות, יעילות ושקיפות. היא מעניקה ליזמים תוך ימים ספורים בלבד מעטפת מלאה של ליווי כלכלי-פיננסי בהיקף של מאות מיליוני שקלים - החל במימון רכישת הקרקע, דרך תהליכי ניהול ובניית הפרויקט עם ערבויות ביצוע, וכלה במימון ערבויות חוק מכר. היא מנוסה גם בניהול ותפעול קבוצות רכישה מתחילת הפרויקט ועד סופו - וכל זאת תחת קורת גג אחת ובאופן גמיש ומותאם לכל לווה.
קרן בונוס מתמחה במימון נכסי מקרקעין המצויים בהליכים משפטיים, בפתרון בעיות מורכבות, והיא מלווה את הפרויקטים עד לפתרון מלא. האשראי מועמד לטווח קצר של שנה עד חמש שנים, כנגד שיעבוד בטוחות נדל"ן בלבד. העמדת האשראי מתבצעת תוך 7 ימים בלבד והוא מנוהל בחשבון נאמנות של עו"ד מטעם הקרן, תוך זמינות, שירות ומהירות תגובה גבוהים מאוד.
מנכ"ל ובעלי קרן בונוס הוא רו"ח אריק גולדיאן, בעל 25 שנות ניסיון בתחום הייעוץ הפיננסי. גולדיאן פיתח את תחום הגדלת הכנסות והקטנת הוצאות בחברות ענק בהן טבע, עלית, תנובה, מפעל הפיס ועוד. במהלך שני העשורים האחרונים התמחה בפעילות כלכלית ברשויות מקומיות ובתאגידי מים ובעשור האחרון הרחיב את פעילותו לתחום המימון והעמדת האשראי במגוון רחב של תחומים וביניהם כמובן תחום הנדל"ן.
"אנחנו יכולים להיות יותר גמישים בדרישות"
מכיוון שהקרן מעניקה את הליווי מהונה העצמי ולא ממשקיעים או מגורמים אחרים, הזמינות של הכסף גבוהה מאוד עבור הלווים. גולדיאן הוא זה שמקבל את החלטות המימון, והוא זה שגם מכריע בבקשות מיוחדות תוך יום או מספר ימים בלבד, מה שלוקח מספר חודשים לכל הפחות במערכות האחרות ודורש אישורים של גורמים רבים.
גם הגמישות הגבוהה של הקרן מגיעה מהעובדה שמדובר במימון פרטי מהונה העצמי ולא מכספים של אחרים. לדברי גולדיאן, "קרן בונוס לא מקובעת למדיניות שמוכתבת לה על ידי בעלי מניות או דירקטוריונים או צדדים שלישיים. בנקים למשל לא מעניקים מימון לקרקעות חקלאיות - אנחנו כן; בנקים דורשים מיזמים הון עצמי מינימלי של 20% - אנחנו יכולים להיות יותר גמישים בדרישות; בנקים פחות מעדיפים לממן קבוצות רכישה - אנחנו כן; הבנקים נוטים לדרוש היתרי בנייה לפרויקט - אנחנו נסתפק בתנאים להיתר; בפרויקטים שבתחילתם ישנה תסבוכת משפטית, אנחנו יודעים לפתור את הבעיות המשפטיות ולהתקדם עם מימון הפרויקט - בעוד שהבנק סביר שלא ילווה פרויקטים כאלה; ועוד. יחד עם כל הגמישות המתוארת לבונוס אין חובות מסופקים ולא אבודים.
גולדיאן מסביר כי הקריטריונים שבהם יזמים צריכים לעמוד כדי לקבל מימון מקרן בונוס הם שעבוד בטוחות נדל"ן כאמור, הון עצמי מינימלי של 8-10%, ניסיון של לפחות 3-5 פרויקטים שנבנו, הפרויקט שעבורו היזם מבקש מימון צריך להציג בדוח אפס רווחיות של 15-17%". אם המימון סטנדרטי אז שיעור הריבית שגובה בונוס הוא חד-ספרתי , ואם נדרש מימון מורכב יותר והלווה מבקש גמישות יתרה - הריביות יהיו מן הסתם גבוהות יותר.
"כשחיפשנו מימון לפרויקטים שלנו, מה שהיה חשוב לנו הם מהירות תגובה ויחס אישי ומקצועי. כחברה שקיבלה בעבר מימון בנקאי, אנחנו מוקירים את הגמישות והאנושיות שהפגינו כלפינו בקרן בונוס. לא הכל חייב להיות מסובך וקשה ומלא בבירוקרטיה וסחבת - אפשר גם אחרת", מסכם זהבי.
חברת אורבן נדל"ן, בבעלות דודי זהבי ויאיר סגל, עוסקת בתחום ההתחדשות העירונית, בייזום פרויקטים (מגורים ומשרדים) וכן בארגון קבוצות רכישה. לחברה ניסיון עשיר של יותר מ-20 שנה בתחום הנדל"ן והיא נחשבת למובילה בישראל בהיקף פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית מסוג תמ"א 38 לכל תיקוניה. לחברה בסך הכל יש כ-70 פרויקטים ב-12 ערים באזורי ביקוש (בהם תל-אביב, רמת-גן, גבעתיים, כפר-סבא, רעננה, הרצליה, רמת השרון ובת-ים), 10 מהם כבר מאוכלסים, והשאר בשלב בנייה שונים. החברה גם בונה את פרויקט "סקיי טאוור" בצומת הרחובות המסגר-יצחק שדה בתל אביב, מגדל משרדים יוקרתי בן 31 קומות ו-37,000 מ"ר בסך הכל.
לאתר אורבן נדל"ן
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן