כיצד ניתן לתכנן היום ל-100 השנים הבאות?

לפני מספר שנים, זיהינו בקבוצת רייק כי תחום פינוי-בינוי הוא מציאות ואינו "פאטה מורגנה" כפי שהיה בשנים שלפני כן. ראשי הקבוצה הבינו כי התחדשות עירונית יעילה מהווה פתרון כולל למתחמי דיור - הן לדיירים, יזמים, לרשויות ולרוכשים פוטנציאליים עתידיים לדירות החדשות. המגמה השניה שזיהינו היא הירידה בכמות העסקאות הכדאיות בתחום התמ"א. בעקבות התובנות האלו, קבוצת רייק החלה להתרכז במתחמים שלמים, באמצעות מחלקה ייעודית, מתוך הבנה של כל הגורמים בשרשרת שרק כך ניתן לבצע התחדשות עירונית נכונה - בתשתיות, במרחבים ציבוריים ובמבני ציבור.

• מתחמי הדיור הקיימים איבדו רלוונטיות עם השנים והם פחות מותאמים לצרכים הפונקציונליים של הקהלים שחיים בהם, ולכן יש להקים במקומם שכונות מגורים מתוך ראייה חברתית מלאה ל-100 השנים הבאות, על מנת להבטיח פריחה ושגשוג לטווח הרחוק. לדעתנו, ניתן לעשות על ידי מספר צעדים:
• תכנון יעיל המציב את ערכי המשפחה (שטח פרטי) והקהילה (שטח ציבורי) בראש סדר העדיפויות.
• תכנון מרחבים משותפים: גינות ירוקות, גני שעשועים וכושר, ותשתיות מתאימות למאות ואלפי משפחות.
• שילוב מרכזי תעסוקה: עירוב שימושים, מערכת אקולוגית אחת המאפשרת חיי קהילה ומקומות עבודה בתוך המתחם, מתוך הערכה לאינטראקציות בין אנשים ברחובות ובמתחמים הציבורים, לצד העדפה להולכי רגל, רוכבי אופניים ותחבורה ציבורית.

עבור היזמים, תנאי העבודה הנוכחיים הם מאתגרים במיוחד, כתוצאה מחוסר וודאות השוררת בענף. חסם משפטי נוצר בשלב החתמות בעלי הקרקע, על רקע השאלה האם היזם יגיע לרוב הדרוש להוצאות הפרויקט לפועל. חסם תכנוני קיים בעבודה מול הוועדות המקומיות והמחוזיות. היזם נכנס לדרך תכנונית שהוא לא יודע איך ייצא ממנה, ומה הסיכוי להוצאת הפרויקט לפועל.

נכון להיום, אין כללים ברורים, כל רשות מקומית פועלת אחרת ועלולה להפוך פרויקט ללא-כלכלי, באמצעות תקני חנייה גבוהים, הגבלת בניינים ו/או צפיפות, ועד תפניות חדות ו/ או ביטולים בשלבים מתקדמים, כתוצאה מהחלפת ראש עיר או מדיניות. קיים גם חסם מסחרי, משום שהשנים עוברות והעסקה שנחתמה בתנאי שוק מסוימים יוצאת לביצוע שנים לאחר מכן, בתנאי שוק שונים מבחינת עלויות ומחירי מכירה.

לא רק היזמים סובלים מחוסר הוודאות - הרשויות ובעלי הדירות סובלים מתנאים אובייקטיבים המקשים על הוצאת הפרויקט לפועל. המתכננים וכל בעלי המקצוע הניזונים מהתחום - עובדים כאשר חרב מונחת מעל לצווארם עד קבלת היתרי הבניה ומעבר לכך.

לדעתנו יש לקדם פתרונות מובנים במסגרת החוק, להוריד את החתימות הנדרשות מ-80 אחוזים ל-67 אחוזים מהדיירים, ולספק לוועדות/רשויות ודאות, עזרה או כלים מהממשלה. יש לזכור שכל יזם פועל במספר מתחמים במקביל, ולכן, על מנת לצמצם את העלויות והסיכון הגבוה, יש לקצר לוחות זמנים ולהעלות את ההסתברות לפרויקטים. על מנת ליישם זאת, יש לייצר שינויים רגולטוריים ותכניות אב. כולנו תקווה שחוסר הוודאות יתמוסס עם הזמן ותונהג מסגרת ברורה ואחידה לפרויקטים רחבי היקף. מדובר בפרויקטים אסטרטגיים מבחינה חברתית, תעסוקתית וביטחונית, ועל כל הגורמים לעבוד יחד על מנת שהתחדשות עירונית בישראל תהווה חוד החנית של שוק הנדל"ן.

הכותב יוסי רייק הוא מנכ"ל קבוצת רייק

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן

לאתר החברה