לאחרונה נשמעים יותר ויותר קולות, בעיקר מצד ראשי ערים, הקוראים לצמצום מהותי של אישור הפרויקטים להריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38, תוך מתן עדיפות והתמקדות בפרויקטים של פינוי ובינוי. יש גם קולות המרחיקים לכת, וקוראים לביטול מוחלט של תמ"א 38.
הטוענים זאת מונים את היתרונות של פרויקטים במסלול "פינוי ובינוי" על פני פרויקטים מכוח תמ"א 38 ובכלל זה - האפשרות לחדש בבת אחת עשרות רבות של יחידות דיור והאפשרות לשלב בפרויקטים אלה תשתיות. כלפי תמ"א 38 נטען כי מדובר בתכנון ספורדי, אשר אינו נותן מענה לנושא התשתיות הציבוריות הנדרשות בשל תוספת יחידות הדיור המתווספות בפרויקטים אלה.
אנו בדעה כי עצם הניסיון להעמיד את שני מסלולי ההתחדשות העירונית דלעיל זה מול זה, תוך השוואת היתרונות והחסרונות, הינו חסר בסיס, וכל מטרתו, במרבית המקרים, לתרץ את הרצון לצמצם או לבטל את המסלול של חיזוק מבנים, בדרך של הריסה ובנייה מחדש, מכוח תמ"א 38. אין ספק כי ככל שבאותו מקום עומדים זה מול זה פרויקט פינוי ובינוי ופרויקט מכוח תמ"א 38, יש להעדיף את הפרויקט של פינוי ובינוי. החלטה ברוח זו קיבלה כבר לפני מספר שנים ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב, בתקופה ששימשתי כיו"ר הועדה.
מדובר במקרה שבו תוך כדי קידום הליכי תכנון להריסת חמישה בניינים במסגרת פרויקט פינוי ובינוי, אחד הבניינים ביקש להחריג את עצמו מהפרויקט תוך קידום עצמאי של הריסת הבניין והקמתו מחדש מכוח תמ"א 38. באותו מקרה קבענו שלנוכח העובדה כי קידום עצמאי של תמ"א בבניין הבודד יכשיל את האפשרות לבצע את פרויקט הפינוי ובינוי, יש להשהות את ביצוע פרויקט התמ"א על מנת למצות את הליכי הפינוי ובינוי.
ואולם, במרבית המקרים שני המסלולים אינם מתחרים זה בזה. פרויקטים של פינוי ובינוי ניתנים לביצוע בדרך כלל במישור התכנוני, הכלכלי והקנייני במציאות שבה מדובר בריכוז של מספר "בנייני שיכון" הניצבים על מגרשים גדולים יחסית, ובאזור שבו התשתיות העירוניות הקיימות או הנוצרות כתוצאה מהפינוי, יכולות לקלוט את מספר יחידות הדיור הנדרשות על מנת שהפרויקט יהיה כלכלי. במצבים אלה אין ספק כי קיימת עדיפות להרוס את המבנים הקיימים, דבר שיאפשר יצירת תא שטח משמעותי לתכנון מחדש, אשר יאפשר גם יצירת תשתיות עירוניות וציבוריות אשר ישרתו את האוכלוסייה. עם זאת יש לזכור כי תקופת ההבשלה התכנונית והקניינית של פרויקטים אלה ארוכה יחסית.
ואולם, המסלול של "פינוי ובינוי" אינו מתמודד במקרה של עשרות אלפי בניינים משותפים המצויים במרכזי הערים, הניצבים על מגרשים קטנים, המאוכלסים במספר קטן של משפחות. ניקח לדוגמה רחוב במרכז רמת גן שניצבים לאורכו עשרה בניינים בני שלוש קומות על עמודים עם שתים עשרה דירות בכל בניין. ברור הדבר כי ביצוע פרויקט "פינוי ובינוי" ברחוב כזה אינו רלוונטי מבחינה תכנונית, מעשית וכלכלית. במקרים אלה יש להשיג את המטרות המשולבות של חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה יחד עם ביצוע "התחדשות עירונית" ברמת הבניין הבודד ולכל היותר, תוך הריסת שני בניינים צמודים והקמת בניין אחד תחתיהם.
נדירים מאד המקרים שבהם ניתן לגבש במרכזי הערים מהלך תכנוני אשר יכלול מקבץ משמעותי של בתים משותפים קלאסיים, בני שמונה עד שתים עשרה יחידות דיור, דבר שיאפשר את הריסתם במסלול פינוי ובינוי. לפיכך, העמדת פרויקטים של "פינוי ובינוי" מול פרויקטים מכוח תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה הינו טיעון דמגוגי, אשר מטרתו להצר את צעדי התמ"א, תוך התעלמות מהעובדה כי מדובר בשני מסלולים מקבילים אשר אינם מתמודדים באותה משבצת תכנונית. לפיכך על ראשי הערים ומוסדות התכנון אשר רוממות ההתחדשות העירונית בגרונם לקדם במקביל את שני המסלולים, מבלי ליצור ביניהם תחרות מלאכותית.
הכותב עו"ד מיכה גדרון הוא בעל משרד בוטיק בתחום התכנון והבניה. לשעבר יו"ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז ת"א. יו"ר (משותף) של ועדת תכנון ובניה בלשכת עורכי הדין
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן
לאתר החברה