פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      שאיפות גדולות מול מציאות מקרטעת: הפתרון להיתרי בנייה בתל אביב

      על פני השטח, נראה כי תל אביב נמצאת היום בכיוון הנכון בתחום ההתחדשות עירונית. אך למרות אישור תכנית הרובעים, שמגדירה את היקף הזכויות והתמורות לדיירים, המציאות בשטח גורמת לפרויקטים להשתנות ואף להיתקע. מנכ"ל אנשי העיר רון חן על הפתרונות האפשריים

      כיכר המדינה, תל אביב (ShutterStock)
      אי הוודאות בתחום הנדל"ן בתל אביב גורמת ללא מעט בעיות (צילום: ShutterStock)

      העצים בתל אביב גורמים לאי ודאות. כיום ניתן לתכנן בניין ולסכם עם הדיירים על תמורות מסוימות, אך כאשר מגישים את התכניות בפועל, אי אפשר לדעת מראש האם יתקבל אישור לכרות עץ הנמצא בשטח. הרשויות דורשות מהיזם להוציא תיק מידע, לבצע בדיקת אגרונום ולקבל אישור של פקיד היערות הארצי - כל זאת לפני קבלת היתר הבנייה, בשלב המוקדם של הבאת תכנית לדיירים. משום שהמגרשים בתל אביב קטנים והעיר צפופה, ההשפעה של כל עץ אסור לכריתה גדולה יותר, ועלולה להפוך פרויקט לבלתי-כלכלי.

      בתל אביב יש כיום רחוב שלם של פרויקטים תקועים בעקבות דרישות חברת החשמל. חברת החשמל נותנת באופן אוטומטי, בניגוד לעבר, הנחיה להקים חדר טרנספורמציה במרתף, עם גודל מינימלי, איסור בניית דירות ברדיוס מסביבו, תוך הפקעת שתי חניות או הקמת מרתף נוסף. דרישה זו עשויה לשנות את התכנון ולפגוע בכדאיות הפרויקט. האבסורד הוא שבסופו של דבר, היזם לא תמיד ייאלץ לבנות את החדר המדובר. מצד חברת החשמל, אם פרויקט אחר ברחוב בנה חדר טרנספורמציה - הדרישה מבוטלת. הבעיה של היזמים היא שאם קיימים ברחוב שני פרויקטים בשלב התכנון, שניהם חייבים להכניס אותו לתכנון.

      פרויקטים בתל אביב יכולים להמתין חצי שנה ויותר בעקבות המתנה לפרויקט אחר שיישא את נטל ההקמה. העירייה מעבירה את האחריות ליזמים - והזמן לקבלת היתר נותר גבוה במיוחד.

      עותק של הדמיה לפרויקט קליי 18 תל אביב, גל מרום אדריכלות (יח"צ , גל מרום אדריכלות)
      הדמיית פרויקט קליי 18 בתל אביב (צילום: גל מרום אדריכלות)

      התיקון בחוק לא עוזר בפועל

      בעיה נוספת היא שאת הפעולות שעיריית תל אביב דרשה בעבר מהיזמים לעשות אחרי קבלת ההיתר - היא מבקשת כיום לעשות לפני קבלתו. המשמעות היא שעל היזם לבצע בדיקות יועצים, תיאום הנדסי, בדיקת אגרונום וכו', ולהגיע עם כל המסמכים להגשת היתר הבנייה. הסיבה לכך היא שעל פי התיקונים האחרונים בחוק, העירייה מחויבת לדון בבקשה תוך 90 יום, ומשום שהיא יודעת שאין לה את היכולת לעמוד בכך, היא מעבירה את העבודה ליזם, שמבצע אותה במשך שנה ומעלה עוד לפני הגשת ההיתר. התיקון בחוק נוצר על מנת לקצר את הביורוקרטיה ולהוציא היתרים תוך מספר חודשים, כמו בחו"ל. הפעולה של העירייה, לעומת זאת, משאירה את הזמן לקבלת היתר בישראל על שנתיים - ורק משנה את מועד ביצוע הפעולות והגורם המבצע.

      עותק של הדמיה לפרויקט מלצ'ט 3 תל אביב, גידי בר אוריין אדריכלים (יח"צ , אנדו סטודיו)
      אם יש עץ במגרש והתגלה שהוא פוגע בהקמת פרויקט - יש לפצות את בעלי הזכויות, בצורה של היתר לבניית קומה נוספת. פרויקט מלצ'ט 3 בתל אביב, גידי בר אוריין אדריכלים (צילום: אנדו סטודיו)

      מהם הפתרונות האפשריים?

      באשר לעצים, נכון להיום, תהליך קבלת תיק מידע הוא קשה וקפדני מאי פעם, ויחד עם גיוס אגרונום ויועץ נוסף - מדובר על עלויות וזמן רב. ל'אנשי העיר' אין התנגדות לקבל את המשימה על עצמה - כל עוד העירייה תעשה סקר על כלל העצים, כדי שנוכל לדעת מראש מה מותר ואסור לכרות, האם אפשר להעתיק את העץ, או להביא חדש. בנוסף, אם יש עץ במגרש והתגלה שהוא פוגע בהקמת פרויקט - יש לפצות את בעלי הזכויות, בצורה של היתר לבניית קומה נוספת, למשל. על חברת חשמל להגדיר מראש למגרש מסוים ברחוב שהוא חייב לבנות חדר טרנספורמציה, וכך ליצור ודאות עבור כולם. משום שבת"א הזכויות הן על נפח - הקמת חדר שכזה פוגעת בזכויות, ולכן צריך לפצות את הדיירים, כדי להפוך את הפרויקט לכלכלי, לתת לדיירים תמורות ראויות ולהוציא את הפרויקט לפועל. לבסוף, אם לעירייה יהיה את כוח האדם הראוי בהתאם לדרישות בתיקון בחוק, היא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה, מבלי להעביר אחריות ליזמים, ותממש את המטרה המבורכת של התיקון בחוק - קיצור הביורוקרטיה בדרך לקבלת היתר.

      * הכותב רון חן הוא מנכ"ל אנשי העיר.

      לאתר אנשי העיר

      לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

      להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן