פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      הצלחה מסחררת: כש-216 בעלי דירות הסכימו על דבר אחד

      100% הסכמה של בעלי זכויות בפרויקט פינוי-בינוי? המנכ"ל והבעלים של חברת אאורה יעקב אטרקצ'י ועו"ד ליאור עמידור מסבירים איך יוצרים סינרגיה וגורמים לכל בעלי האינטרסים בפרויקט פינוי-בינוי לשלב ידיים

      הדמיית פרויקט בנייה אונו וואלי של אאורה (אתר רשמי)
      בתוך שנה בלבד פונו כל הדיירים מכל הבניינים במתחם, לטובת הריסתם. הדמיה של פרויקט אונו ואלי של חברת אאורה (צילום: אתר רשמי)

      גיבוש הסכמה בין כלל בעלי הדירות בבניין המיועד לתמ"א 38, כפי שרבים מאיתנו יודעים, הינו אחד השלבים המורכבים בכל מיזם התחדשות עירונית, והשלב הראשון להכריע אם הפרויקט יצא לדרך ומתי. האתגר רלוונטי לכל בניין באשר הוא, גם אם יש בו מספר חד ספרתי של בעלי דירות, והוא נכון שבעתיים לפרויקטים הכוללים כמה בניינים ובהם עשרות ומאות בעלי זכויות. לא פשוט כלל להשיג הסכמה רחבה מכולם, בטח ובטח כשמדובר בהסכמה של 80% כפי שדורש החוק.

      על רקע כל זה, מפתיע לגלות כי אחד הפרויקטים הגדולים המוקמים בימים אלו בישראל בתחום ההתחדשות העירונית יצא לדרך עם הסכמה מוחלטת של הדיירים - 216 בעלי דירות, ללא יוצא מן הכלל - וכי בתוך שנה בלבד פונו כל הדיירים מכל הבניינים במתחם, לטובת הריסתם. מדובר בפרויקט אונו ואלי בקריית אונו, שאותו מבצעת חברת אאורה ישראל. במסגרת הפרויקט יוקמו שמונה בניינים חדשים תחת הבניינים שנהרסו, ובהם 672 יחידות דיור חדשות. על אף המספרים הגרנדיוזיים, הפרויקט כבר החל, ובזמן שיא.

      "לא יכולנו להגיע למצב הזה ללא נקודת ממשק טובה בין שלושת הצדדים - הגורמים הסטטוטוריים, היזם ובעלי הדירות", אומר עו"ד ליאור עמידור ממשרד עורכי הדין ל. עמידור ושות', שמייצג בפרויקט אונו ואלי את כל 216 בעלי הדירות. "הצלחנו לגבש בעבודה יסודית ומאומצת הסכמה בקרב כל בעלי הזכויות, ולא נדרשנו לנקוט בהליך משפטי אחד. לא הייתה תביעת דייר סרבן אחת, הכול נעשה מרצון חופשי ובתוך פרק זמן קצר מאוד יחסית כולם חתמו על הסכם. זה מה שאפשר להוציא לפועל את הפרויקט במתכונת הזאת".

      יעקב אטרקצ'י מנכ"ל ובעלי אאורה ישראל (יח"צ)
      יעקב אטרקצ'י, המנכ"ל והבעלים של חברת אאורה (צילום: יח"צ)

      כששלושת בעלי האינטרסים בפרויקט משלבים ידיים - קורים דברים טובים

      הנתונים עד כה נשמעים נהדרים, כמעט לא מציאותיים עבור מי שמכיר את התחום הזה היטב, ויודע עד כמה איטיים ומתמשכים יכולים להיות פרויקטים להתחדשות עירונית. השאלה היא מה אִפשר בפועל את ההתקדמות ה'חלקה' הזו? עו"ד עמידור מחלק זאת לאותם שלושה צדדים אשר בהם תלויה למעשה הצלחתו של הפרויקט.

      "ראשית, במקום בו ראש הרשות המקומית יודע איך בחזונו הוא רוצה לראות את העיר בעוד 15 או 20 שנה, הדברים הופכים לברורים. במקרה הזה, ראש העיר ישראל גל גיבש מסמך מדיניות בדבר חזון העיר בתחום ההתחדשות העירונית לשכונותיה ולרחובותיה, והעביר החלטה ברוח זו בוועדה המקומית. בעלי הדירות מצאו אצל ראש העיר אוזן קשובה תמיד, ולאורך כל התהליך. התושבים מצאו גם את בעלי התפקידים בעירייה - כולל מהנדסת העיר ובכירים נוספים - מחויבים לתהליך, ועל מנת להוציאו לפועל לרווחת התושבים במתחם ולרווחת תושבי העיר בכלל".

      "היזם היה קשוב לאורך כל הדרך לצורכי בעלי הדירות", ממשיך עו"ד עמידור על הצלע השנייה במשולש, "חברת אאורה, בראשות המנכ"ל והבעלים יעקב אטרקצ'י, ידעה לשוחח עם הדיירים בפתיחות ושקיפות משום שהבינה שיש לה שותפים לדרך. בדרך זו הבטיחה אאורה את מחויבותם של בעלי הדירות לפרויקט, להסכם וליישומו על הצד הטוב ביותר.

      "לאחר חתימת ההסכם על ידי 40% מבעלי הדירות החל היזם לקדם את ההליך הסטטוטורי, קרי קידום התכנון. החל ממועד זה ובכל עת ידענו אנחנו, משרד עו"ד ל. עמידור ושות', הזרוע המקצועית הארוכה של בעלי הדירות, מה נעשה בתהליך וכיצד הפרויקט מתקדם. היזם היה שקוף כלפי בעלי הדירות הן בעדכונים יזומים והן בשאלות שהופנו אליו לאורך התהליך, השקיפות יצרה אמינות והביאה לכך שאפשר היה ליישם את הפרויקט הזה בהינף אחד ובפרק זמן קצר.

      "שכר הדירה ששולם לבעלי הדירות עם פינוי דירותיהם גבוה יותר ממה שהיו מקבלים אם היו ממשיכים להשכיר את דירותיהם במתחם", מספק עו"ד עמידור דוגמה נהדרת להקשבה ולפתיחות של היזם בפרויקט אונו ואלי. "שכר הדירה ששולם לא היה רק נגזרת של הוראות ההסכם שנחתם, אלא הפעלת שום שכל. כששום שכל פוגש רצון טוב משני הצדדים לאורך כל התהליך, ממקסמים הצדדים את הסיכוי להצלחת המיזם המשותף.

      עסקת נדל"ן (ShutterStock)
      יזם שחושב שפרויקט פינוי-בינוי הוא רק עסקה במקרקעין - טועה ומפספס (צילום: ShutterStock)

      יזם שחושב שפרויקט פינוי-בינוי הוא רק עסקה במקרקעין - טועה ומפספס. מהיום הראשון הודיע אטרקצ'י בנוכחותנו, בנוכחות הדיירים ובנוכחות עובדי אאורה, שהפרויקט הזה הוא לא רק עסקת מקרקעין אלא עסקה עם אוריינטציה חברתית מובהקת. מכאן השקיפות והאוזן הקשובה, ומכאן הפתרונות היצירתיים שהועלו תוך כדי התנהלות כל הדרגים בחברה, ממנהל האגף לפינוי ובינוי ועד אחרון העובדים, על מנת לתת מענה הולם וסביר בנסיבות משתנות לצרכים של בעלי הדירות וזאת תוך שמירה קפדנית על עיקרון השוויון בין בעלי הדירות".

      עו"ד עמידור מסיים, כמובן, בצלע השלישית - הדיירים, שפעלו להצלחת הפרויקט ומימושו בשטח: "הדיירים, בראשות יו"ר הנציגות מר אהרון דרזי, היו אכפתיים, שאלו, חקרו, דרשו וידעו לאן מוביל התהליך בבהירות", הוא אומר. "כך למשל, בעלי הדירות הבינו שהיזם הוא לא הכתובת במקרה של דייר שהתעכב בחתימתו, אלא שמדובר באינטרס לגיטימי שלהם להתערב בו. השתדלנו שבעניין הזה לא תהיה התממשקות בין היזם לבעלי הדירות, והקפדנו שבני השיח של אותו דייר 'מתעכב' יהיו בעיקר בעלי הדירות שחתמו על ההסכם לפינוי ובינוי ורצו ביישומו לאלתר.

      כל הדברים האלה יחד הביאו אותנו למקום טוב: הייתה כאן סינרגיה מושלמת בין בעלי הזכויות לבין היזם ובינם לבין העירייה ובסופו של דבר התוצר שהתקבל הוא התוצר הטוב ביותר שניתן להוציא בפרויקט לפינוי בינויי בעבור בעלי הדירות, העיר והיזם, שכונה שלמה נהרסת ותחתיה מוקמת שכונה חדשה בהינף אחד".

      יתרון חשוב נוסף: בנייה 'במכה אחת' ולא בשלבים

      אם כן, השילוב בין שלוש צלעות המשולש עשה את שלו והביא לקידום הפרויקט - אך בפרויקט שכזה חשוב השיח בין הצדדים ולא פחות מכך האפשרות התכנונית הגלומה בהוראות התכנית. כאן, מתברר, נכנס פרט חשוב ומרכזי בנוגע להתקדמות העבודות, שמשנה את התמונה כולה עבור הדיירים.

      "אחת הגדולות של הפרויקט היא הפינוי של כל הדיירים יחד, על מנת להתחיל את התהליך במתחם כולו בו זמנית", אומר עו"ד עמידור. "כך נמנעה בנייה ב'שיטת הסלמי' - שיטה ממושכת שבה נבנים רוב המתחמים בהדרגה. בזמן שמתחם א' נבנה, מתחם ב' עוד לא מפונה; כאשר מסתיימת הבנייה במתחם א' הוא מתאכלס - ואז מתחילה הבנייה במתחם ב'. התוצאה ברוב המתחמים בארץ היא בנייה מתמשכת לאורך שנים, שבמהלכה הדיירים המתגוררים בדירותיהם - בין אם לפני הריסה ובין אם בבניינים החדשים - מצויים באתר בנייה, פשוטו כמשמעו.

      בפרויקט אונו ואלי כל הבנייה נעשית במקשה אחת וכל המתחם יושלם יחד בהפרש של חודשים בודדים בין הבניין החדש הראשון שיימסר לבעלי הדירות לבניין האחרון שיימסר במתחם. בעלי הזכויות יקבלו מוצר מושלם ולא יצטרכו להמתין לפיתוח סביבתי. נוסף על כך - רישום הבתים המשותפים במתחם החדש לא יידרש להמתין לבניית הבניין האחרון. מדובר במהלך שיקצר את תהליך הרישום של המתחם כולו בכמה שנים".

      יש לזכור שמהלך שכזה, אשר יכול לצאת לפועל רק על ידי חברה גדולה בעלת איתנות כלכלית ויציבות רבה, תורם לכל סביבתו. "פרויקט לפינוי ובינוי שיוצא לדרך בפרק זמן קצר ונבנה בו זמנית, מציף ערך לא רק לבעלי הדירות אלא גם לשכונה ולעיר כולה", אומר עו"ד עמידור. "המקום הזה עלול היה להיות אתר בנייה למשך 10 עד 12 שנה ולהוות מעמסה ונטל לא רק לבעלי הדירות במתחם, אלא גם לתושבים במעגל השני למתחם, לתושבי העיר ולרשות המקומית - שכן מיקומו של הפרוייקט בצומת מרכזי וייחודי בעיר. כעת, הפרויקט מצוי בעיצומה של הבנייה, והתכנון שלו מבטיח את השלמתו בזמן קצר מאוד יחסית".

      "משרד עו"ד ל. עמידור ושות' הוא משרד עם תת נישה מובהקת בפינוי-בינוי, שמלווה פרויקטים לפינוי ובינוי משלב ההתארגנות של בעלי הדירות, עבור לשלב בחירת היזם, חתימת ההסכמים, קידום תכנון, פינוי, הריסה ובנייה, ועד לשלב רישום הבית המשותף החדש בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)", מספר עו"ד עמידור. "מבין הפרויקטים שיצאו לפועל עד היום ושבהם ייעצנו וייצגנו את בעלי הדירות, זהו לדעתי הפרויקט המוצלח ביותר מבחינת הסנרגיה בין שלוש הצלעות במשולש. אני לא מכיר מיזם שבו ההתממשקות הייתה נכונה וטובה יותר, גם מבחינת הדרך וגם מבחינת התוצאה. לא זכור לי עוד פרויקט בהיקף כזה שהגיע לתוצאה כזו. בסופו של דבר, כשכל הצדדים נרתמים למאמץ, מקבלים מוצר מוגמר שהוא הכי קרוב למושלם; כשעושים דברים נכון, זו התוצאה".

      לאתר חברת אאורה

      לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

      להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן