הפתרונות למצוקת שוק השכירות בישראל

מאז אפריל 2016 בעקבות גזרות המס על משקיעי הדירות והטבות המס למשקיעים שימהרו למכור את דירתם, ירד מלאי הדירות שבידי המשקיעים ב-16 אלף דירות. המשמעות הנלווית היא פחות דירות בשוק השכירות ולמגמה זו יש השפעה רבה על ענף הנדל"ן. אבל מנגד, ממשלת ישראל מבטיחה להציף את השוק בעשרות אלפי דירות להשכרה ארוכת טווח, הבטחה שטומנת בחובה שינוי נוסף. חלק מהדירות שקנו בשנים האחרונות מחוסרי הדיור נועדו דה פקטו לשמש לשכירות. האם חסרות דירות להשכרה בישראל או להפך? והאם תשואה של שלושה-ארבעה אחוזים מהשכרה בכלל צריכה לפתות משקיעים? עורך אתר מרכז הנדל"ן דרור מרמור אירח באולפן מרכז הנדל"ן את שמאי המקרקעין משה פרידמן, שותף במשרד פרידמן קפלנר שימקוביץ ושות', כדי להאיר את עינינו לגבי שוק השכירות בישראל.

"מדינת ישראל היא מדינה שבה שיעור הבעלות על דירות הוא בסדר גודל של כ-65 אחוזים", אומר פרידמן, "מגיל צעיר אנחנו מחונכים שהביטוי להתבססות כלכלית היא בעלות על דירה וגם הממשלה דוחפת את כולם לרכוש דירה על ידי מחיר מטרה, מחיר למשתקם ועוד. היום החלום של דירה הולך ומתרחק וזוגות צעירים מתקשים אפילו לגייס את ההון העצמי הדרוש. המדינה דוחפת אותם לקחת משכנתאות שמעל היכולות שלהם, השקעות של מיליון שקל".

המדינה מדברת על הקמת שוק דירות לשכירות, אך השאלה היא האם ההיצע יענה על הביקוש והאם הציבור, שחונך לשאוף לרכישת דירה, יצליח להכיל את השינוי ולרצות לגור בשכירות. "הסיבה שאנחנו לא רוצים לגור בשכירות, נובעת לדעתי בין היתר ממה שאני רואה ככשל שוק, העובדה שאין בכלל שכירות מוסדית לטווח בינוני ארוך בשוק", אומר פרידמן, "השוק מנוהל למעשה רק על ידי גורמים פרטיים ובהיעדר רגולציה ובהיעדר חקיקה מספיקה, שוכרים נתונים לחסדי בעלי הדירות הפרטיים וכפי שאנחנו שומעים, הרבה פעמים ובמיוחד באזורי הביקוש, בעלי הדירות לא מתחזקים את הדירות כמו שצריך, משכירים דירות במצב נוראי לתקופות קצרות, שכר הדירה יכול להשתנות משנה לשנה ואין אופציה אמיתית לזוגות צעירים".

"יש גורמים מוסדיים שמעוניינים לנהל פרויקטים לבנייה לשכירות", מדגיש פרידמן, "צריך דיור להשכרה בעיקר בעקבות הצורך במתן מוצר שלא היה קודם. בעבר הייתה רק שכירות פרטית ועכשיו יש אפשרות למוצר שמאפשר לאדם לגור לפחות 10 שנים עם הגנה של שכר דירה, ניהול מסודר, אפשרות לצאת מהשכירות ללא קנסות".

כשמודדים שכר דירה מול מחיר הדירה, התשואה הארצית הממוצעת להשכרת דירה נע סביב 2-3 אחוזים ברחבי ישראל, כשבאזור המרכז התשואה עולה מעט ל-3-4 אחוזים. הגופים המוסדיים שרוצים להקים פרויקטים של דירות להשכרה מעוניינים בתשואה גבוהה יותר. "הבעיה הבסיסית שמנעה מהגופים המוסדיים והחברות הגדולות לבנות להשכרה, הייתה חוסר כדאיות כלכלית. כאשר התשואות במרכז לא עולות על 3 אחוזים ברור שלא ניתן לבנות, החלופה היא בנייה ומכירת הבניות היא משתלמת יותר. נדרשת מעורבות ממשלתית ונדרש סבסוד הקרקע".

"אני מציע שבמכרזים הבאים יאפשרו למכור אפילו 50 אחוזים מהדירות ובתנאי שיתרת 50 האחוזים מהדירות יישארו דירות לשכירות", מצביע פרידמן על פתרון אפשרי שיגשר על הפער שבין רצון החברות לקבל תשואה גבוהה על בניית הדירות והחייאת שוק השכירות על ידי יצירת דירות חדשות ייעודיות, "אני מציע למדינה להמשיך ולשווק קרקעות ולקבוע בתכניות בניין חדשות ייעודי קרקע לדיור להשכרה".

למשרד פרידמן קפלנר שימקוביץ ושות' - כלכלה ושמאות מקרקעין

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן