פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      כך יכולים הדיירים לוודא שאין להם ממה לחשוש בפרויקט פינוי בינוי

      לדיירים העומדים בפני פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי חששות רבים, אשר חלקם נובעים מחוסר ידיעה. מה הם יכולים לעשות כדי להפיג חששות אלה ולקדם את יישום הפרויקט?

      אתר בנייה בקריית אונו 14.8.2016 (ראובן קסטרו)
      אתר בנייה (צילום: ראובן קסטרו)

      מי לא היה רוצה לקבל דירה חדשה בבניין חדש - ללא כל תמורה מצדו? או שדרוג משמעותי לדירה הקיימת שלו ללא שום הוצאה כספית? אלה חלק מהתמורות שבעלי דירות זכאים להן בפרויקטים של התחדשות עירונית.

      פרוייקטים של התחדשות עירונית מייצרים ערך רב לכל הצדדים - ליזם הנדל"ן שמקבל קרקע ללא עלות, בונה עליה בניין חדש או מוסיף קומות לבניין קיים - וזכאי למכור את הדירות בשוק החופשי; וכמובן לבעלי הדירות שמקבלים כאמור דירה חדשה אם מדובר בפינוי בינוי או תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש, או מקבלים תוספת של ממ"ד ומרפסת בשטח כולל של 25 מ"ר לדירתם הנוכחית ואולי אף יותר. ישנו ערך גם לרשות המקומית במקרה של מתחמי פינוי בינוי שמוסיפים לעיר שטחי ציבור, מוסדות ציבור ותשתיות חדשות.

      לצד הערך הרב שטומנים בחובם פרויקטי התחדשות עירונית לבעלי הדירות, הם גם מייצרים אצלם חששות רבים, שחלקם נובעים מאי-ידע, חלקם אמוציונליים וקשורים לאופי של כל דייר, וחלקם חששות אמיתיים שדורשים טיפול והתייחסות נאותה.

      את רוב החששות ניתן להפיג, ולרובם הגדול ישנו מענה מתאים. בהמשך נציג את סוגי החששות השונים והספציפיים של בעלי דירות ודיירים, וכן את המענה והפתרון האפשרי להם.

      עו"ד עמית נסים, שותף מייסד במשרד עורכי-הדין מינצר-כרמון, נסים שמייצג אך ורק בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית, אומר כי "בתור מי שאמון על הגנה על בעלי דירות, אנחנו מבינים שאת מרבית החששות ניתן להסיר בעזרת הסברים ובמעטפת שירותים מקצועית, אנושית ובלתי מתפשרת לטובת בעלי הדירות. גם אם לא יהיה מענה מושלם לכל הדרישות והבקשות, ברוב המקרים הקשבה לצרכים של בעלי הדירות ומתן יחס אנושי אוהד לבעיות שלהם אם יצוצו, עושים פלאים עבורם ומפיגים אצלם אחוז ניכר מהחשש".

      מיקסום התמורות

      ראשית, נסביר, כי התחדשות עירונית מתחלקת לשני סוגים עיקריים - פינוי-בינוי ותמ"א 38 - והחששות של בעלי הדירות משתנים לפי סוג הפרויקט. בפינוי-בינוי בעל הדירה מסכים להתפנות מדירתו, לעבור לדירה שכורה לאורך כל תקופת הבנייה, ולחזור לדירה החדשה בבניין החדש בסיומה. התהליך דומה גם בתמ"א 38/2 - הריסה ובנייה מחדש.

      בתהליכים אלה עיקר החששות של הדיירים נובעים מכך שעליהם למסור ליזם את הנכס הכי יקר שלהם ואולי היחידי - הדירה - ובתמורה הם מקבלים רק פיסת נייר של הסכם; חששות עיקריים נוספים הם מעזיבת הדירה המוכרת והמעבר לדירה שכורה, שינוי שגרת החיים והסביבה הטבעית, חשש מפגיעה ברמת החיים, חשש מהעלויות הנלוות לכל אלה והחשש ששכר הדירה שהיזם ייתן לא יספיק; ישנם חששות מעיכובים בלוחות הזמנים וההשלכות שלהם על השכירות, ולבסוף ישנו חשש מהגדלת עלויות החזקת הדירה החדשה שלרוב גבוהות מהתשלומים בדירה הישנה.

      עו"ד נסים מסביר, כי בכל הנוגע לחששות הקשורים לעלויות ולתמורות, כשהמשרד שלו מייצג דיירים מול יזם הוא "מעגן בחוזה את כל הנושאים המסחריים באופן ברור ומוסכם מראש, תוך מיקסום התמורות עבור בעלי הדירות. אנחנו דורשים מהיזם בטוחות גבוהות כדי שתנוח דעתם של הדיירים שהם יקבלו בסופו של תהליך את דירתם החדשה ללא שום הוצאה כספית; אנחנו קובעים שכר דירה גבוה ככל האפשר עבור הדיירים, ודואגים לכל הצרכים הקשורים למעבר - שירותי תיווך, שירותי אריזה, הובלה וכיוצא בזה. כאשר זה מתאפשר והפרויקט כלכלי מאד ליזם ומאפשר זאת- אנחנו מנסים להשיג לדיירים גם תמורות עודפות כמו קרן שתשמש לניהול הבית המשותף או להגדלת תשלומי ההחזקה שהם נאלצים לספוג".

      יחד עם זאת בעלי דירות ששוקלים התחדשות עירונית בבניין שלהם צריכים להבין, כי היקף התמורות הוא תלוי פרויקט. לא כל הפרויקטים זהים מבחינת הכלכליות שבהם ובהתאם מבחינת הערך שהם מייצרים לבעלי הדירות. זה הרבה תלוי באזור הגיאוגרפי של הבניין - האם הוא באזור ביקוש גבוה שיכול לייצר ערך כלכלי רב, או שלא, וכדומה.

      עו"ד נסים מדגיש כי "בכל מקרה אנו מתחייבים בפני הדיירים שנוציא להם את המקסימום האפשרי מכל התהליך, לאחר מכרז בין היזמים ותמחור הפרויקט".

      סוג שני של התחדשות עירונית הוא תמ"א 38/1 - חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה ותוספת קומות. בפרויקטים מסוג זה הדיירים לרוב נשארים לגור בדירה שלהם במהלך תקופת הבנייה, שלוקחת מינימום של 18 חודשים ועלולה במקרים רבים גם להגיע למשך של 36 חודשים ויותר.

      בתהליכים מסוג זה החששות של בעלי הדירות הם מעט שונים. הם נסובים סביב החשש לגור באתר בנייה בתקופת הביצוע; חשש מעיכובים במשך הבנייה שיאריכו את תקופת הסבל; לבעלי דירות שמשכירים את דירתם לצד שלישי קיים חשש מאבדן של דמי השכירות שמהווה אבדן הכנסה; ועוד.

      זוג צעיר לוחץ יד לפקידה (ShutterStock)
      ליווי אישי וידע יסייעו להפגת החששות (צילום: shutterstock)

      לדברי עו"ד נסים, "אלה חששות שניתן לנפץ ברמת ההסכם מול היזם. ראשית מומלץ מאוד למנות מפקח מטעם הדיירים שהוא מהנדס, ועורך-דין שילווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. חובה לבחון לעומק את היזם, את האיתנות הפיננסית שלו ואת יכולות הביצוע שלו - לפני שחותמים על הסכם. בחוזה עצמו אנחנו מבקשים מהיזם לקבל ליווי בנקאי לפרויקט, דורשים שיעמיד לטובת הדיירים ערבויות ובטוחות גבוהות, ודואגים לקבוע הוראות ברורות בהסכם שאמורות לכסות ולהגן על הדיירים גם במקרה של משבר. שילוב בין כל אלה נותן מענה לחששות הדיירים ומצמצם אותם משמעותית".

      נציין, כי בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית ישנם חששות שלא ניתן למצוא להם מענה - כמו למשל בקרב קשישים שלא מעוניינים לעזוב את דירתם שבה חיו עשרות שנים ולעבור לדירה אחרת זמנית, הם רוצים לגור ולסיים את חייהם בדירה ולא לבצע שינויים משמעותיים. מקרה אחר שלא ניתן תמיד לפתור קשור לאובדן אמון של הדייר ביזם, שאת זאת קשה מאוד לשקם. דוגמא אחרת היא שהדייר לא מבין את התמורה שהוא מקבל ולא מעריך אותה מספיק, וכדומה.

      במקרים אלה הגוף המלווה את הדיירים מסביר להם כי כל בעל דירה בסופו של דבר צריך לשקול את ההסכם ולהחליט אם ההצעה שהוגשה לו והתמורות שהוא יקבל מייצרים עבורו ערך מספיק, לסייע לו להבין מה עומד על הפרק ומה התמורה, ולעזור לו להגיע להחלטה מושכלת שמתאימה לו.

      עו"ד נסים מסכם "חששות ניתן להפיג באמצעות ידע, ליווי צמוד, מקצועיות ונאמנות בלתי מתפשרת. לכל אורך התהליך הבעלים יודעים איך הוא מנוהל ומקודם באופן שקוף, שיתופי ושוויוני, ובמסגרת הליווי הצמוד והמקצועי שהם מקבלים ניתן מענה והסבר רציונאלי לכל חשש שיש להם. לדיירים ברור שהמשרד שמייצג אותם עושה זאת בנאמנות מוחלטת כלפיהם, אשר אינה מוטלת בספק ונמצאת אך ורק בצד של בעלי הדירות.

      "אנחנו אמונים על הביטחון של הדיירים. אנחנו מלווים אותם יד ביד החל מההתארגנות, דרך המכרז והמו"מ עם היזמים, חתימת ההסכם, ועד למימוש הפרויקט וקבלת הדירה ורישום בית משותף. בתור משרד שייצג אך ורק בעלי דירות ב-250 פרויקטים שונים ברחבי הארץ, אנחנו יודעים לצפות את כל הסיטואציות, לזהות את הבעיות ולתת להן מענה בכל פעם ולכל דייר", לדבריו.

      לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

      להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן

      לאתר משרד מינצר כרמון נסים