פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      הדרכים לקידום מוצלח של פרויקט פינוי בינוי

      איך להשיג גם שיתוף פעולה מלא מצד בעלי הדירות וגם כדאיות כלכלית ורווח יזמי מקובל? שמאי המקרקעין עודד האושנר וירון מלול ממשרד האושנר-מלול מסבירים

      תמ"א 38 תמא 38 פינוי בינוי רמת אביב תל אביב ת"א התחדשות עירונית (יח"צ , יוסי זליגר)
      בפרויקטים במתכונת פינוי בינוי, הסכמת הדיירים מהווה את המסד המורכב והמהותי בדרך להקמת הפרויקט (צילום: יוסי זליגר)

      המהות בהסכמת הדיירים לפרויקט התחדשות עירונית הינו בקשר בינם לבין עצמם ולאחר מכן בינם לבין היזם המעוניין לקדם התחדשות עירונית. אלמלא ההסכמות בין הדיירים לבין עצמם לא יהיה ניתן לקדם פרויקט, גם אם המדינה תומכת, הרשות המקומית מאפשרת והיזמים מעוניינים.

      בפרויקטים במתכונת פינוי בינוי, הסכמת הדיירים מהווה את המסד המורכב והמהותי בדרך להקמת הפרויקט, זאת אף יותר מאשר בפרויקטים מכוח תמ"א 38 או עסקאות קומבינציה. היקף הפינוי, המהווה לרוב מספר מאות בודדות של משפחות אשר צריכות למצוא את האיזון ביניהם (לצורך חלוקת התמורות), גורם לנקודות חיכוך רחבות היקף, ולעיתים זה הגורם המונע את התקדמות הפרויקט. זאת בשונה מפרויקטים במתכונת תמ"א 38 שם לרוב הפינוי הינו נקודתי - כמה עשרות משפחות בודדות.

      כדי להשיג את שיתוף הפעולה של הדיירים, תחילה בינם לבין עצמם ופועל יוצא בינם לבין היזם, מבקש הדייר הבודד לדעת טרם חתימתו מהו מרכיב התמורה העתידי ביחס לדירתו וביחס לשכניו.

      מרכיב התמורה - הפיצוי

      אבן היסוד להסכמת הדיירים ליציאה לפרויקט, היא כשהתמורה המינימלית כוללת דירה חדשה בשטח שלא יפחת מהדירה הנוכחית שלהם בתוספת שטח, מרפסת, חניה ואולי גם מחסן. ברור לכל, כי יזמים שיידעו לבצע חלוקה מיטבית של התמורות בין הדיירים, בהתאם לזכויות הבנייה שהם מקבלים לפרויקט, ישיגו "שקט תעשייתי" בדמות שיתוף פעולה מלא מצד בעלי הדירות שיאפשר יציאה מהירה לדרך.

      לדברי שמאי המקרקעין עודד האושנר וירון מלול, בעלי משרד "האושנר מלול - הנדסה ושמאות מקרקעין בע"מ", המייצג יזמים וגם בעלי דירות בהתחדשות עירונית, "בפרויקטים של פינוי בינוי חשוב לחתור לאיזון בין רווחי שני הצדדים ולאיזון בין הדיירים לבין עצמם כדי שלא ייווצר קיפוח / תחרות / אי אמון. בתור שמאים בפרויקטים כאלה, אנחנו מעדיפים לחתור בשיתוף עם עו"ד לחוזים מאוזנים בין היזם לדיירים הדואגים לאינטרסים של שני הצדדים".

      שמאי המקרקעין שמתמנה לפרויקט - הן מטעם היזם והן מטעם הדיירים - מסייע בפתרון נקודות החיכוך שלרוב נסובות סביב היקף הבטוחות, לוחות הזמנים, גובה שכר הדירה שיינתן לדיירים שמתפנים, וכמובן קביעת שיעור התמורות שכל בעל דירה מקבל.

      עוד בטרם ההתקשרות עם היזם נהוג כי הדיירים במתחמי פינוי בינוי ממנים שמאי מקרקעין מטעמם לבחינת ההצעות הצפויות להתקבל מהיזמים, לרבות סיוע במו"מ מול היזם שנבחר ובדיקה תקופתית על יישום שלביות ההסכם (בחינת הבטוחות, קצב הביצוע, סטנדרט הבנייה, בחינת שכ"ד, מתן פתרונות לדיירים עם צרכים מיוחדים וכו') והכל לצורך שמירה על האינטרסים של הדיירים. עוד תפקיד לשמאי מטעם הדיירים והוא חלוקת התמורות המוסכמות עם היזם בין הדיירים לבין עצמם. סוגיה זו הינה הרגישה ביותר.

      פרויקט תמ"א 38 בחיפה - הבניין לפני ההריסה (יח"צ , חיליק סופר)
      "בפרויקטים של פינוי בינוי חשוב לחתור לאיזון בין רווחי שני הצדדים ולאיזון בין הדיירים לבין עצמם" (צילום: חיליק סופר)

      "דגש חשוב שכדאי ליזמים לאמץ הוא עבודה מול נציגות דיירים"

      פעמים רבות אנו נתקלים בשלב קביעת היחסיות בין כלל הדיירים (ניקוד) לצורך חלוקת התמורות העתידיות בשאלות מהותיות. לדוגמה, מדוע דירה ששטחה 60 מ"ר זהה לדירה ששטחה 100 מ"ר בתוספת השטח המתקבל? וזאת אחרי שבמשך כל השנים שיעור השתתפות בתחזוקת הבית בין הדיירים הייתה שונה, או דייר בקומה רביעית בבניין ללא מעלית לא מעוניין לקבל דירה בקומה נמוכה יותר למרות ששיעור שווי דירתו נמוך יותר (שיעור השתתפותו ביחס לכל הדיירים) מדירה בקומה שנייה ועל כן הוא צריך לרדת קומה.

      ויש כמובן את סוגיית המצב הפיזי של הדירה ושל הבניין ביחס לכלל. לשם כך אנו משתדלים לדרג את כלל יח"ד לפי סולם אחיד, קבוע וידוע מראש המשלב מספר רב של פרמטרים (כך שמשקל סעיף ספציפי בהליך הניקוד לא יהווה סעיף מהותי שעלול להשפיע באופן גורף), כמו כן כבר בשלב המו"מ מול היזם ניתן לפטור חלק מהבעיות, לדוגמה בעלי הקרקע/דירות יקבלו את דירותיהם החל מהקומה השלישית ועד הקומה השישית, נניח. כך שלמעשה הדירות הטובות יותר כמו אלו שבקומה שנייה (בהנחה שיתר הפרמטרים זהים) יקבלו את הדירות בקומה השישית ואילו בעלי הדירות בקומה הרביעית (הבתים המקוריים מאופיינים ללא מעלית) ישארו באותה קומה.

      לסוגיית האחידות בשטח התמורה יש שתי דעות עיקריות. האחת, שיעור תמורה משתנה על פי שטח הדירה והשנייה, שיעור אחיד לכל בעלי הדירות. לעיתים וכשאין הסכמה חשוב להדגיש לדיירים שאת הפשוט ניתן לבצע ועדיף רווח בסיס (דירה חדשה ומורחבת) מאשר ויכוח שלעיתים מונע יציאת פרויקט לפועל ובכל מקרה גורם לעיכוב בלו"ז שמשמעותו הפסד.

      "דגש חשוב שכדאי ליזמי פינוי בינוי לאמץ הוא עבודה מול נציגות דיירים בלבד ולא עם כל דייר בנפרד", אומר השמאי ירון מלול. "הנציגות חייבת להחזיק בייפויי כוח והסכמות באופן מסודר מכל הדיירים, היא חייבת לייצג את כל הדיירים ושתהיה לה אחריות לכולם ולא רק לחלק ובטח שלא לעצמה בלבד, כדי לשמור על איזון מלא. לחברי הנציגות צריך להיות אכפת מהדיירים, שמצדם חייבים להבין ולהסכים כי בפינוי בינוי טובת הכלל גוברת על טובת הפרט, (תוך התחשבות ככל שניתן בפרט), וכי לעתים לא ניתן להגיע למענה מושלם עבור כל אחד ואחד ממאות בעלי הדירות שבפרויקט".

      מהנדס בניין (ShutterStock)
      קידום מוצלח של פרויקט פינוי בינוי תלוי מצד אחד במקצועיות ואמינות היזם מול הדיירים, ומצד שני בשיתוף פעולה מצדם שיושג (צילום: ShutterStock)

      גם היזמים כמובן נעזרים בשמאי מקרקעין, בראש ובראשונה כדי שיסייעו להם להחליט האם לפרויקט ישנה כדאיות כלכליות והאם הוא מכיל שיעור רווחיות מספיק כדי לקדמו. השמאי מסייע ליזם לבדוק האם הוא צריך לשלם היטל השבחה בגין הפרויקט ובאיזה היקף, האם יהיו לו מספיק דירות חדשות לשווק כדי להגיע לרווח היזמי, ולשמור לאורך כל התהליך על אחוזי הרווח המקובלים בתחום - שנעים בין 13% ל-18% בדרך-כלל. תקן 21 בחוק פינוי בינוי מסייע במבחן הרווח - אם הרווח היזמי בפרויקט הוא מעל 20% היזם יצטרך לשלם היטל השבחה ומתחת לרווח של 20% הוא לא אמור.

      האושנר ומלול מציינים, כי ליזמים שהם מייצגים הם ממליצים להיות רחבי לב, ככל הניתן, מתוך הבנה שהדבר יקדם אותם; ממליצים להפגין מקצועיות, אמינות ושקיפות, לשתף ככל האפשר את בעלי הדירות בתהליך ולקיים איתם שיח שוטף. הם ממליצים ליזמים גם לבחור קבלן ביצוע טוב ומנוסה, לא רק זול, ו"כל זאת ייתן לדיירים תחושה שיש מי שמוביל אותם ויגרום להם לסמוך על היזמים - וזה חשוב מאוד בפרויקטים של פינוי בינוי", לדבריהם.

      לסיכום, קידום מוצלח של פרויקט פינוי בינוי תלוי מצד אחד במקצועיות ואמינות היזם מול הדיירים, ומצד שני בשיתוף פעולה מצדם שיושג על ידי תחושה של הוגנות ואיזון. שמאי המקרקעין, שעיסוקם המקצועי חובק את כלל גורמי ההשפעה המקצועיים (תכנון, איזון, הנדסה, כדאיות, יחסי אנוש) הנם גורם חשוב ביצירת "גשר הברזל" ההכרחי בין שני הצדדים - מצד אחד הוא מסייע ומייעץ ליזם לשמור על רווחיות וכדאיות כלכלית בפרויקט ומצד שני דואג שתמורות הדיירים תהיינה ראויות ותתחלקנה בצורה מאוזנת, והכל תוך שמירה על תהליך מסודר, שקוף והוגן.

      לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

      להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחצו כאן