הסיבה לכך שיש האטה בעסקאות בשוק דירות היד השנייה בתל אביב

רוצים לדעת למה אין עסקאות מכר ליד שנייה בשוק הנדל"ן של תל אביב? כי למוכר אין מושג מה גובה היטל ההשבחה שהוא צפוי לשלם ביום שאחרי חתימת חוזה המכר. היטל השבחה שעומד על 50 אחוז מעליית שווי הדירה, בעקבות אישור תכנית חדשה הוא לא פחות מאשר חור שחור. אם עד עכשיו פרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב זכו לפטור מהיטל השבחה, היום לאחר אישור תכנית הרבעים - אף אחד לא יודע לומר בכמה תעריך העירייה את עליית הערך של הדירה הנמכרת כתוצאה מאישור תכנית זו.

מצד אחד היזמים ובעלי הדירות שרוצים להשביח את הנכסים במסגרת תמ"א 38, הפוטרת אותם מחיוב של היטל השבחה. מהצד השני נמצאת העירייה, שרוצה לקבל לכיס שלה תשלום עבור תוספת הזכויות שכל בניין מקבל בגבולותיה.

"נשאלת השאלה, האם תכנית הרבעים הנה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38?", אומר ירון מלול ממשרד האושנר-מלול, "כך שנושא הפטור מהיטלי השבחה חל גם על הזכויות שהיא מעניקה? התשובה, כרגיל - מחלוקת. קיימת מחלוקת בין עמדת העירייה הטוענת כי תכנית הרבעים עומדת בפני עצמה לבין השמאים המייצגים את בעלי הדירות והיזמים. מרבית השמאים המכריעים טוענים כי תכנית הרבעים הנה פועל יוצא של מדיניות העירייה ושל תמ"א 38. המחלוקת נכון להיום בשיאה".

לדוגמה: דירה בקומה ראשונה ברחוב רופין בתל אביב נמכרה בשוק החופשי לאדם פרטי. למוכר או לדיירי הבניין אין הסכם תמ"א חתום או טיוטת הסכם. מבדיקה ראשונית עולה כי בגלל מגבלות קווי בניין אף לא ניתן לבנות תוספת והרחבה על הבניין הקיים. התקבלה דרישת תשלום לאחר חתימת הסכם המכר בסך של 413 אלף שקלים. הדיון עבר לטיפול של שמאי מכריע. על עצם הזכות של הבניין לקבל השבחה חייב בעל הדירה במס ברגע שהוא מוכר את הנכס, גם אם בפועל לא בוצע בבניין תמ"א 38 ואפילו אם אין בקשה להיתר.

"ב-2018 ניתנו מספר פסיקות על ידי שמאים מכריעים, שקבלו ברובם על עצם חיובי היטלי השבחה בתכנית הרבעים בטענה כי אישור תכנית הרבעים הייתה ודאות תכנונית גבוהה לקבלת זכויות לבנייה, הן מכוח תמ"א 38 והן מכוח מדיניות העירייה. עיריית תל אביב טוענת שזכויות הבנייה מתמ"א 38 אינן מוקנות וכי אין לבעל הנכס ודאות שזכויות אלה יאושרו ובאיזה היקף. לכן, לפי עיריית תל אביב יש להתעלם מהזכויות על פי תמ"א 38 היות ומדובר בספקולציות בלבד.

"התוצאה? במקום לייצר ודאות ולהגביר את קצב העסקאות בעיר אישור תכנית הרובעים לקחה את עסקאות היד השנייה בתל אביב צעד אחורה. איש לא רוצה למכור נכס ולקבל למחרת דרישת תשלום להיטל השבחה בסך עשרות ולעתים מאות אלפי שקלים".

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחצו כאן