קרה לכם פעם שחשבתם על רעיון מדהים פורץ דרך ואחרי יום יומיים הבנתם שטעיתם והרעיון יכול ליצור יותר נזק מתועלת? מי שחשב על רעיון הקרקע המשלימה היה יכול לזכות בפרס הסרט הטוב של השנה. הרעיון מעולה המטרה מצוינת, ההתחלה מבטיחה אבל כאן הכל נעצר.
נחזור לרגע אחורה למקום ממנו הגיע הצורך ברעיון. במרבית הערים פרויקטים של פינוי בינוי מתרכזים במרכז הערים. שם לפני שנים רבות התחילה בניית העיר ומשם התרחבה העיר לכן דווקא שם במרקם הוותיק ביותר בעיר ובמקום בו קיימת הצפיפות הגדולה ביותר בעיר, קיים הצורך האמיתי בפינוי בנוי. נוצר מצב שככל שיהרסו שכונות במרכזי הערים ויתווספו שכונות חדשות אזי מרכזי הערים לא יוכלו לעמוד ביישום פרויקטים של פינוי בינוי.
למה זה קרה? כי לאחר תוספת של אלפי יחידות דיור שעשויה להכפיל ואף לשלש את כמות האוכלוסייה במרכזי הערים התשתיות ומבני הציבור לא יוכלו לספק לתת מענה לגודל השכונה החדשה.
חשיבה מחוץ לקופסא
אז מה עשו? יאמר לזכות משרד הבינויי והשיכון ורמ"י שהם יצאו מהקופסא וקבעו כי תינתן קרקע משלימה באזור אחר בעיר. כלומר, לא כל הדירות בפרויקט פינוי בינוי במרכזי הערים ייבנו באמת במרכז העיר. לדוגמא, בפרויקט עם 300 דירות קיימות בעיר בה נדרש מכפיל של 1 ל5 כדי לאפשר פרויקט מבחינה כלכלית נידרש ל-1,500 דירות חדשות. ברור לכל כי העמסת 1,500 דירות יכולה לגרום לבעיות תשתית קשות ביחס לאותו אזור ולכן מתן חלק מהיתרי הבנייה מחוץ למרכז העיר.
מה הבעיה? במתכונת הנוכחית קרקע משלימה היא חלק מהסכמי הגג וכל עירייה יכולה להקצות עד 10% לקרקע משלימה - לא מעט אבל לא מספיק ויש ערים בהם דרושים תנאים נוספים כמו חוסר כדאיות כלכלית, התחייבות לרמה מסוימת של צפיפות, הכפלת מספר יח"ד או מכפיל של 1 ל-10.
אז איך פותרים את הבעייה? צפו בווידאו המלא.
