תכנית רובע 4, החולשת על פני 'הצפון הישן' של תל אביב, אושרה רק בחודש יוני 2018, בהמשך לאישורה של תכנית הרובעים הכוללת של תל אביב, שכבר יצאה לדרך אי שם ב-2013, אך רק בשנה האחרונה קיבלה תוקף רשמי.
הסחבת הזו הביאה לקיפאון של ממש בכל הנוגע למתן היתרי בנייה לפרויקטים בעיר, ולהימתחות עשרות הליכים על פני שנים. אחרי ציפייה ארוכה, ניתן לפני מספר ימים היתר הבנייה הראשון ברובע 4 בתל אביב - פרויקט הבוטיק היוקרתי בצלאל-נהרדע של חברת אלרם יזמות עסקית בנדל"ן, ברחוב בצלאל 33, סמוך לגינת נהרדע.
"הליך קבלת ההיתר לפרויקט ארך 3.5 שנים, ומתוכן ביליתי 19 חודשים בבתי המשפט", מספר שי הראל, מנכ"ל חברת אלרם, על המציאות המורכבת שאיתה התמודדה גם החברה שלו בדרך לקבלת היתר הבנייה המיוחל בבצלאל 33.
"השלב הראשון, שלב החתמת הדיירים, היה דווקא מהיר יחסית, ונמשך שלושה חודשים וזאת אודות לניהול מקצועי ושליטה בכל היבטי התמ"א של בא כוח הדיירים, עו"ד גיא יצחק. לאחר מכן הגשנו את הבקשה לקבלת היתר, והתחלנו במילוי כל הדרישות של העירייה - אינסטלציה, חשמל וכולי. כשהגענו לכיבוי האש, נתקלנו במחסום: ברשות לכבאות טענו כי כביש הגישה ברחוב המוביל אל הבניין צר מדי, ולכן לא ניתן לאשר את היתר הבנייה. מדובר בכביש ציבורי, שמן הסתם לא בשליטתי ושהעירייה אחראית עליו. האבסורד הוא שהמצב קיים ומן ההגיון שבניין חדש שעומד בכל התקנים הכולל את כל מערכות כיבוי האש הנדרשות עדיף על פני המצב הקודם, אך הגיון לחוד ומעשים לחוד. דבר לא עזר ושנה שלמה של עבודה ירדה לטמיון. לא נותרה ברירה הגשתי, לצד יזמים נוספים מאיגוד חברות התמ"א, עתירה מנהלית נגד ההחלטה, ולאחר מלחמה של קרוב ל-11 חודשים הושגה פשרה: הוחלט שנתקין בכל הדירות בבניין ספרינקלרים (מתזי מים), דבר שהגדיל כמובן את הוצאות הבניין בצורה משמעותית.
"גם לאחר שהתגברנו על המכשול הזה, הסיפור לא נגמר, שכן התוכנית לרובע 4 טרם אושרה. הגשנו שוב עתירה מנהלית, יחד עם מספר יזמים מובילים בתחום, ובבית המשפט סוף סוף התחייבה העירייה להוציא אישור לתכנית תוך חצי שנה, כלומר סה"כ שלוש שנים וחצי כדי להוציא היתר ל-16 דירות בסך הכול במדינת ישראל בפרויקט שנחשב כעדיפות לאומית".
כעת ממתינה החברה לדיון אצל שמאי מכריע בנוגע להיטלי ההשבחה - קרב נוסף שעומד על הפרק, שכן העירייה החליטה לגבות בפרויקט כ-1.5 מיליון ש"ח עבור הטלי השבחה, סכום הזוי, על פי רוב הדעות, "אני צופה קרב ארוך ומתיש בסוגיה הזאת אך זה לא יעכב אותנו. בתוך שלושה חודשים נתחיל את העבודות במקום", מעריך הראל, ומשתף בהערכתו בנוגע לעתיד רובע 4 בעקבות אישור היתר הבנייה הראשון, "הפרויקט שלנו הוא הסנונית הראשונה. בתקופה הקרובה צפויים עשרות בניינים חדשים לזכות בהיתר".
סיפורו של בניין
המצב הקודם: בניין ישן בן שלוש קומות על עמודים.
מקום מדויק: בצלאל 33, פינת רחוב נהרדעא, הצפון הישן תל אביב.
מדובר במבנה ישן בן שלוש קומות מגורים, המיועד להריסה ובנייה (תמ"א 38 - 2) לטובת הקמת בניין בוטיק בן שמונה קומות ו-16 יחידות דיור. הפרויקט נמצא בצפון הישן של תל אביב ב'מרובע' שבין רחוב ארלוזורוב מצפון לשדרות דוד המלך מדרום, מול גינת נהרדע ובמרחק דקות הליכה מכיכר רבין ומרכז תל אביב.
כאמור, הדיירים עמדו מאחורי החברה והפרויקט לאורך כל הדרך. "הדיירים שיתפו איתנו פעולה מההתחלה בכל הקרבות המשפטיים, ועורך הדין שלהם, עו"ד גיא יצחק, סייע לנו רבות", מספר הראל. "כשהתחלנו בהליכים המשפטיים הדיירים היו סבלניים מאוד, ועורך הדין שלהם נלחם לצדנו בשמם. הם אף הצטרפו איתנו לעתירות, וזה היה המזל שלנו: אם הדיירים לא היו משתפים פעולה עם היזם, הפרויקט לא היה יוצא לפועל, המפתח להצלחת פרויקט תמ"א הנו שיתוף פעולה מלא בין היזם לדיירים שרואים לנגד עיניהם את הצלחת הפרויקט יחדיו".
התמורה ליזם: שמונה מהדירות החדשות שייבנו במסגרת הפרויקט מיועדות לשיווק לציבור הרחב, ושטחן הממוצע הוא 110 מ"ר. שתי דירות מתוך השמונה יהיו דירות גן, ואחת מהן תציע גם חצר בשטח 150 מ"ר. כמו כן, תיבנה בבניין דירת פנטהאוז בשטח של 154 מ"ר.
התמורה לדיירים: דירות חדשות בבניין בוטיק חדש ויקרתי, שתי דירות בכל קומה, וכן לובי חדש ומעלית. כל דירה בבניין תהיה בגודל של 110 מ"ר בממוצע, כאמור, בתוספת שתי מרפסות שמש בשטח כולל של 14 מ"ר. כל דירה מקבלת חנייה בחניון תת-קרקעי ומחסן. הדיירים יתפנו לפני ההריסה בעוד שלושה חודשים, ויקבלו שכר דירה לשנתיים.
חניה:
שני מרתפי חניה קונבנציונליים.
לו"ז:
הפרויקט נמצא בימים אלו בשלב השיווק. הבנייה בשטח תחל, כאמור, בעוד כשלושה חודשים. האכלוס צפוי בעוד כשנתיים.
יזם: אלרם יזמות עסקית בנדל"ן
אדריכל: אסף שאול, CPSL אדריכלים
ניהול ופיקוח: יואב בר אור
משווק: Premium TLV
עו"ד דיירים: גיא יצחק
עו"ד יזם: אברהם ללום
ליווי בנקאי: כלל חברה לביטוח
משרד פיקוח פיננסי: ברק פרידמן קפלנר שימקביץ' ושות'
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחצו כאן
