ההחלטה שהכניסה את תחום ההתחדשות העירונית לסחרור

היטל ההשבחה, אותו מס שקובע שלרשות שמקומית מגיע לקבל חלק מתכנית שהשביחה את הקרקע בתחומה, הפך לאחרונה למכשול הכי גדול למימוש פרויקטים של התחדשות עירונית. עתה היטל ההשבחה אף עשוי להתייקר. מהן המשמעויות הנזגרות מכך לגבי שוק הנדל"ן?

"כשיש תכנית שמשביחה בודקים את שווי המקרקעין לפני ואחרי אישור אותה התכנית המשביחה, מחלקים בשניים את ההפרש וזה הסכום שמשלמים לוועדה המקומית", מסביר עו"ד רונן ירדני, שותף במשרד המבורגר עברון ושות' את עיקרון היטל ההשבחה. "הבעיה היא כשיש רצף של תכניות משביחות, זה קורה הרבה מאוד ויש את עניין מועד המימוש שנדחה הרבה מאוד פעמים ואז צריך לחשב את היטל ההשבחה בגין מספר תכניות משביחות".

בית המשפט העליון הכריע בשנת 2016 וקבע ששיטת החישוב הנכונה בסיטואציה של רצף תכניות משביחות היא שיטת המדרגות. "השיטה הזו נבחרה מבין שלוש שיטות שהיו על הפרק", מוסיף עו"ד ירדני, "בשיטת המדרגות בודקים שווי מצב קודם ושווי מצב חדש פר תכנית וסוכמים בסופו של דבר את אותם היטלי השבחה".

ועדיין, הבעיה היא שאין ודאות בכל פרויקט ותכניות המתאר הכוללניות יצרו מצב של רצף תכנית הכולל את תכנית המתאר הכוללנית ואחריה תכנית מפורטת שגם היא יכולה להשביח. דוגמה לכך היא תכנית תל אביב 5000 או תכניות מתאר כוללניות כמו בחדרה, חיפה ועוד. אותה תכנית כוללנית אמורה הייתה לעשות סדר בבחינת "מה בונים ואיפה", אבל אז הגיע תיקון 126 שהכניס שינוי במצב.

"התיקון הוציא מתוכו את תכנית המתאר הכוללנית וזה דבר אחד", מונה עו"ד ירדני את השינוי שחולל התיקון ואת המציאות החדשה שיצר, "ושנית, התווסף סעיף אחר לעניים רצף התכניות שקבע שאם תהיה תכנית מתאר ואחריה תכנית מפוטרת אזי תתווסף ההשבחה בגין תכנית המתאר הכוללנית להשבחה בגין התכנית המפורטת. שם היה צריך לתת פרשנות כי השוק נכנס לסחרור, כי כיום בעסקאות גדולות הרבה פעמים תכניות מתאר כוללניות העלו בצורה משמעותית את שווי הקרקע. העלייה הזאת באה לידי ביטוי במחיר העסקה, הפרשנות של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ לכך הוא פרו-רשויות באופן מוחלט. זה לרעת השוק כי השוק נכנס לסחרור משום שסיטואציית העסקה לא נפתרה והמוכר והקונה לא יודעים לתמחר את היטל ההשבחה בגין תכנית המתאר הכוללנית".

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן