כמעט כל אדם, גם כזה ללא ניסיון וידע בענף הנדל"ן, יוכל לאשר כי תחום ההתחדשות העירונית נמצא במקום אחר מזה שהיה לפני עשור. התחום מתפתח בקצב גבוה, מתקדם בצעדי ענק והופך להיות חלק בלתי נפרד מענף הנדל"ן הישראלי. זהו בדיוק הזמן לשאול שאלה חשובה: היכן הוא נמצא בתהליך ההתבגרות שלו, והאם הגיע כבר לשלבי הבשלה מתקדמים?
"אפשר לומר שתחום ההתחדשות העירונית נמצא ממש בעיצומו של תהליך ההתבגרות", קובע רענן דוד, שותף במשרד השמאות ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות'. "האם הוא התבגר כבר? לדעתי אנחנו עוד לא שם. אפשר לראות את מגמת ההתבגרות, אפילו בצורה מואצת, אך עדיין לא נוח לי לקבוע שהוא כבר התבגר".
במה התקדם התחום, ועל מה עוד צריך לעבוד? מה הם הקשיים המשמעותיים ביותר שלו בדרך זו, והאם עוד בימינו נזכה לראות את תחום ההתחדשות העירונית בוגר ובשל? על כל אלו ננסה לענות בכתבה זו.
תכניות רחבות היקף בערים מסוימות - לצד פרויקטים נקודתיים באחרות
אחד הסימנים הברורים המעידים על כך שתחום ההתחדשות העירונית עודנו בעיצומו של תהליך ההתבגרות הוא השוני בין הרשויות השונות - ההבדלים בגישתן של ערים כאלו ואחרות להיבט התכנוני של פרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי-בינוי (תמ"א 38 מסוג 2). בעוד ערים מסוימות מסתכלות על כך בראייה רחבה ו'על-עירונית', באחרות עדיין לא נעשה צעד משמעותי בכיוון והפרויקטים נעשים בצורה נקודתית וספורדית.
"במקומות מסוימים בהחלט מורגשת ההתבגרות של התחום ורואים את התהליכים מתרחשים לנגד עינינו", מאשר דוד. "ערים שונות עשו עבודת הכנה בעניין, כדוגמת עיריית רחובות שבמשך שלוש שנים קידמה בקריית משה מתחם מאוד גדול להתחדשות עירונית בעזרת משרד השיכון, והגדירה כללים כמו מהי הרווחיות הראויה, מהי התמורה לדיירים, מהם מכפילי הציפוף ועוד. כל זה בהחלט מעיד על התבגרות.
"עיריות שונות החליטו, בהחלטה אסטרטגית, שהן מגבילות את התמורות לדיירים בפרויקטים להתחדשות עירונית בשטחן, במטרה לסיים את 'חגיגת ההבטחות' מצד היזמים. בעיריית גבעתיים הגדילו לעשות והגדירו מכפילי ציפוף בשכונות, כדי למנוע מצב שבו המכפילים יוגדרו בכל פרויקט בפני עצמו, על ידי היזם או במסגרת תקן 21 - מצב שהיה קיים בעיר עד לפני כמה שנים. ברמת גן הוחלט לא לאשר עוד פרויקטים נקודתיים של התחדשות עירונית, אלא רק מתחמים גדולים של פינוי-בינוי. אלו עוד ביטויים המעידים על התבגרות התחום".
ולמרות כל אלו, הדרך עד להתבגרות מלאה ולבשלות עוד רחוקה, כך נראה, שכן מהלכים נרחבים כמו אלו שציינו כאן (וכמו תכנית המתאר תא/5000 בתל אביב) נחשבים לנדירים יחסית, נכון להיום. "גם היום ישנן הרבה מאוד יוזמות נקודתיות שבמסגרתן מנסים לקדם את ההתחדשות העירונית במתחם ספציפי", מסביר דוד. "אז מתחיל סבב ארוך מאוד של דיונים מול הרשויות לגבי דרכי הביצוע, התמורות לדיירים, המכפילים וכדומה, ומאחר שאין אחידות בנושא, גם בקשר לשמאות המקרקעין, נוצרים פערים גדולים מאוד. הפערים האלה הם חלק מחבלי הלידה של ההתחדשות העירונית, לדעתי".
העיריות נקטו בצעד חשוב - אך יש כאלו שעדיין מתקשים לעכל אותו
כעת אנחנו מגיעים לעניין נוסף שהוא פועל יוצא של אותן מגמות המתרחשות בערים השונות - ואשר מעיד גם הוא על תהליכי ההתבגרות שעובר התחום ממש בימים אלו: אותם שינויים וכללים חדשים שקובעות העיריות גורמים לבעיות בקרב יזמים אשר כבר החלו בתהליך אישור הפרויקט, ולפתע מגלים כי מה שהבטיחו לדיירים אינו עומד בקריטריונים החדשים שהוצבו. המצב הזה יוצר לא מעט בעיות, ואף חיכוכים בין היזם לדיירים ובין היזם לעירייה שבתחומה הוא מבקש להקים את הפרויקט.
"אפשר לראות בזה מעין אבולוציה, ובקשר זה אני אוהב מאוד לציין את התהליך שקורה ברמת גן", מרחיב דוד. "ברמת גן יכולה להיות חברה שקידמה עם הדיירים פרויקט במתחם מסוים, לאורך כארבע שנים. בשל ה'אבולוציה' הזאת שעוברת העירייה, ההסכם הישן של אותה חברה עם הדיירים הופך להיות בוסרי, לא רלוונטי אפילו - וזה יוצר בעיה עבור היזם: אם העירייה מכירה לו היום רק ב-12 מ"ר של תוספת לכל דירה, והוא הבטיח לפני כמה שנים 25 מ"ר ולעיתים אף יותר מכך, הרווחיות שלו מהפרויקט עלולה להיות נמוכה מאוד. המצב הזה יוצר בלבול, אך עם הזמן זה ילך וייעלם - וזוהי בדיוק ההבחנה בין שוק בוגר לשוק מתבגר. אציין דבר נוסף: לפני כמה ימים פרסם השמאי הממשלתי החלטה מסוימת לגבי נושא היטל ההשבחה - נושא שדרש הסדרה כבר שנים רבות. אומנם ההחלטה עדיין לא עברה לשלב הקווים המנחים, אבל זהו עוד שלב בתהליך ההתבגרות, שלב חשוב מאוד. ברגע שתהיה הסדרה גם של המרכיב הזה, תהיה פה ודאות רבה יותר, וזה חלק מתהליך ההתבגרות של תחום ההתחדשות העירונית".
התייעלות בנושא פינוי-בינוי - והתחדשות עירונית בפריפריה
לצד אותן מגמות מבורכות שהצגנו עד כה, יש לציין גם את אותם נושאים שבהם לתחום ההתחדשות העירונית יש עוד דרך ארוכה. אחד מהם הוא התייעלותו של פרויקט שנחשב כנראה למורכב ביותר בענף הנדל"ן כיום: פינוי-בינוי.
"חשוב למצוא פתרונות עבור הדיירים בפרויקטים כאלו", מצהיר דוד. "כדי שהתהליך יקודם בצורה מיטבית מבחינת הדיירים וכן מבחינת היזם, במקום שבו זה אפשרי, חשוב קודם כול להקצות ליזם קרקע זמינה לבנייה, שעליה יבנה את הבניין החדש הראשון - ורק אז להתחיל את תהליך ניוד הדיירים מהמבנים המיועדים להריסה. ברמלה, למשל, ליווינו תכנית פינוי-בינוי, ושם ראש העיר הגדיר בצורה מפורשת שהוא רוצה התחדשות עירונית במתכונת של 'בינוי-פינוי' והקצה לשם כך קרקע ריקה וזמינה לבניה. כך נחסכת הרבה עוגמת נפש מהתושבים, ומבחינת היזם נחסכות עלויות ניכרות. אלו צעדים שאפשר לבצע בערים שעדיין לא ניצלו את כל משאבי הקרקע שלהן - ערים כמו רמלה ולא ערים צפופות כמו תל אביב או גבעתיים".
עניין נוסף, שנחשב אולי לנקודת התורפה המרכזית של תחום ההתחדשות העירונית, הוא הבנייה בפריפריה. תמ"א 38 נוסחה, כידוע, במקורה כדי לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. בפריפריה ישנם אזורים שנחשבים למסוכנים ביותר מבחינת ההיתכנות לרעשי אדמה (אזור בית שאן, לדוגמה), אך את מספר הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית באזורים אלו אפשר לספור על אצבעות שתי ידיים ופחות מזה. מדוע? משום שזה לא משתלם. השאלה היא כיצד ניתן לפתור את הבעיה הזו.
"ככל שמתרחקים מהמעגל הראשון של תל אביב, כך לדעתי המתחמים צריכים להיות גדולים יותר", אומר דוד. "קשה לראות כדאיות כלכלית כלשהי להתחדשות עירונית של מתחם קטן בפריפריה. צריך לתכנן מתחמים גדולים של התחדשות עירונית באזורים אלו, להגדיל בהם את עירוב השימושים ואת ההתערבות הממשלתית, לנסח הסכמי גג ולעודד עסקים להגיע. השילוב הזה, בין הגדלת האוכלוסייה והגדלת שטחי התעסוקה, הוא לדעתי המפתח היחיד לקידום התחדשות עירונית בפריפריה".
המסקנה מכל אלו ברורה: הדרך עד לבגרות ארוכה, אך אנחנו ללא ספק בעיצומה. תחום ההתחדשות העירונית אינו יציב מספיק, לפי שעה, אך הסימנים מראים כי הוא הולך ומתחזק מיום ליום. "אנחנו בעיצומו של תהליך אבולוציוני", מסכם דוד. "חלק מהתכניות הקיימות היום הן תכניות ישנות ויוזמות פרטיות, אך לאורך הזמן נכנסות לתחום יותר ויותר חברות גדולות שמקימות מתחמי בנייה גדולים, והן לדעתי יקנו לענף את היציבות הדרושה לו, מכיוון שלהן יש ניסיון בבנייה בממדים כאלו.
עדיין מסתובבים בשוק הרבה מאוד יזמים קטנים שאין להם ניסיון בבנייה מאסיבית, ולכן מהבחינה הזו עוד אין כאן יציבות מספקת, ובגרות היא גם יציבות. לכן, גם בעניין הזה, יש פה עוד דרך שצריך לעבור".
לאתר משרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות` - כלכלה ושמאות מקרקעין