מה כדאי ויעיל יותר - ניהול עצמי של הבניין או חברת ניהול?

נכסי הנדל"ן של היום הם ממש לא הנכסים שהכרנו בעבר. הם גדולים יותר, גבוהים יותר, עמוסי דיירים ועתירי טכנולוגיות ומערכות מתוחכמות. לנהל כזה נכס הוא עניין לא פשוט, 'פרויקט' בפני עצמו, שמצריך ידע ניהולי ותפעולי לצד יכולות רבות אחרות. וכאן נשאלת השאלה: האם חברת נדל"ן או יזם שבנו נכס שכזה יכולים לנהל אותו בעצמם לאחר אכלוסו - או שעדיף שישאירו את את העניין למי שזהו עיקר עיסוקו?

"קודם כול צריך להבין שמדובר במומחיות לכל דבר", מסביר גיל מעין, מנכ"ל חברת מיקדן המנהלת כ-100 נכסים מניבים בכל רחבי הארץ. "זו דיסציפלינה, מקצוע של ממש, כמו לבנות, למכור או לייצר מוצרים. דרוש כאן ידע נרחב מאוד בהנדסה, בכספים, בתחזוקה, ברגולציה הרלוונטית, בתקנים שמתעדכנים - בהרבה מאוד עולמות תוכן שונים ומגוונים. זוהי מומחיות שנצברת הודות לניהול ארוך שנים של מבנים רבים".

"מי שיודע לנהל נכס, לא בטוח שיהיה יזם טוב - ולהפך", מוסיף מתן קנטי, סמנכ"ל חברת מיקדן. "יזם, מבחינת החזון שלו, חושב בדרך כלל על הקמת מתחם, ומשם להמשיך הלאה. חברת ניהול דואגת להשביח את הקיים, כלומר אנחנו מסתכלים לטווח הארוך, חושבים איך לשמר את ערך הנכס ואיך להגדיל אותו".

לאדם הממוצע עשויה להישמע מלאכת ניהולו של נכס נדל"ן מניב כדבר פשוט למדי: מוודאים שהוא נקי, גובים כסף מהדיירים - ו'שלום על ישראל'. בפועל אין זה כך. ניהול של נכס נדל"ן הוא הרבה יותר ממה שנראה לעין הלא מקצועית.

"ליזם נדל"ן אין באמת יכולת וכלים לרדת לרזולוציות ניהוליות פרטניות, שנוגעות בנושאים כמו מפרטי שמירה, מפרטי ניקיון וגינון, פעילותן של כל המערכות האלקטרומכניות והתחזוקה שלהן ועוד", מסביר קנטי. "היום, הודות לבנייה המודרנית, יש ריבוי מערכות טכניות בנכסי נדל"ן וצריך הבנה מעמיקה בתפעול שלהן, ובתפעול כל היחידה הזאת שקוראים לה נכס. זה כבר לא בניין פשוט עם מעלית אחת וחמש קומות, ועם מנקה אחת של המסדרון ושל חדר המדרגות. מדובר כאן על מערכות מאוד מורכבות - מערכות מיזוג אוויר, מעליות, מערכות בחניונים ועוד - וזה מצריך חברה רצינית, שמעסיקה מהנדסים ושיודעת בדיוק איך להתמודד עם כל מערכת כזאת".

"לגורם המנהל את הנכס צריכה להיות היכרות מעמיקה ושוטפת עם השוק - מה מקובל, מה הן הדרישות, מה הדיירים רוצים, איך הבניין צריך להתנהל כדי שמחירו יישמר, באילו דברים צריך להיות מעודכן וכיצד לקבל מידע שוטף", מוסיף מעין. "צריך להעסיק עובדים - מנהל בית, עובדי אחזקה, ספקים וספקי משנה - להתנהל מול הדיירים, לגבות דמי ניהול, להסביר על תקלות ולטפל בהן במהירות, לנהל ישיבות רבעוניות, להפעיל מוקד מסביב לשעון. מדובר בעומס ניהולי גדול מאוד, שחברת נדל"ן תתקשה להתמודד איתו לבדה. הרי אם יש תקלה בבניין לא מתקשרים למנכ"ל - ואם את כל הדברים האלה עושה חברת הנדל"ן בעצמה, התוצאה תהיה כנראה טובה פחות וערך הבניין יפחת".

כל זה טוב ויפה, אך כדי להבין עד כמה חשוב ניהול מקצועי של נכס נדל"ן שכזה צריך להפנים דבר מרכזי אחד: לעיתים, מדובר כאן בחיי אדם. "ישנם היום הרבה מאוד נושאים בניהול נכס שנוגעים אך ורק לבטיחות: מעליות, חשמל, מערכות של גילוי אש וכיבוי אש, דרכי גישה, דרכי מילוט, שחרור עשן מחניונים - אלו הרבה מאוד דברים שאם אין גוף מקצועי באמת שיודע לטפל בהם כמו שצריך, ייתכן שייווצר כאן מצב של חיים ומוות".

"הנושא של הצלת חיים, של כיבוי אש, הוא תחום מסודר ומוכוון מראש, שבו חובה לבצע מדי שנה בדיקות אינטגרציה של כל המערכות האלקטרומכניות בבניין, למקרה של אירוע מסכן חיים - שריפה, רעידת אדמה וכדומה", מרחיב מעין. "כשיש שריפה, לדוגמה, המעליות צריכות לרדת באופן אוטומטי לקומה התחתונה; חיישנים מיוחדים מודיעים באיזו קומה פרצה השריפה - ו'מחייגים' למכבי האש; הספרינקלרים (המתזים) מתחילים לעבוד, כל מערכות החשמל בבניין נופלות, דלתות האש נסגרות והמפוחים מתחילים לפנות את העשן החוצה, כדי שאפשר יהיה להימלט דרך המדרגות. כל זה יכול לקרות רק אם המערכות האלו מתוחזקות ברמה גבוהה ויש ידע מקצועי מספיק כדי לטפל בהן - גם באופן שוטף וגם בשעת חירום. כל התחום הזה לא ניתן לניהול נכון ומיטבי בלי הידע הדרוש. אחרת זו התנהלות על גבול הרשלנות וההזנחה, וזה יכול להפוך גם לעבירה פלילית".

בנקודה הזו יכולה להישאל השאלה: 'מדוע לא להפקיד את העניין בידיו של ועד בית נבחר? הרי מדובר בקבוצת אנשים שתפקידה לדאוג לנכס'. ואומנם, זהו תפקידו של ועד הבית - לתחזק ולנהל את הנכס, אך חשוב לזכור שמדובר בגוף התנדבותי ולא מקצועי. במילים אחרות: אין לו הכשרה מספקת וידע מספיק כדי להתמודד עם המשימה. כל ועד בית באשר הוא יגלה כי ניהול של נכס מניב יהיה 'גדול עליו' בכמה מידות.

"ראשית חשוב לציין שמבחינה חוקית ומעשית אי אפשר לנהל נכס בלי גורם אחראי - ועד או חברת ניהול", מציין קנטי. "כאשר מפקידים זאת בידיו של ועד נבחר, הבעיה הגדולה ביותר היא שחבריו חושבים שהם יודעים איך לנהל נכס - אבל אין להם כל כישורים בתחום. אין בוועד מהנדסי בניין, אין מהנדסי מכונות, אין אנשים שיודעים לפקח על מפרט הניקיון, על מפרט השמירה ועל המערכות האלקטרומכניות.

דבר מרכזי נוסף שצריך לזכור הוא שהוועד חשוף, בעצם פעילותו, מבחינה משפטית - וברמה גבוהה מאוד: אם לא ינהל את הנכס בצורה נכונה; אם לא יעמוד בכל חובותיו מבחינת הבטיחות הנכס, לדוגמה; אם הוא לא משלם לעובדים לפי הספר - הוא חשוף לתביעות ישירות. אנשים חושבים שבאמצעות ועד הם יוכלו לחסוך בדמי הניהול, אבל בסופו של דבר הם ישלמו על זה לאורך שנים מחיר גבוה הרבה יותר - ראשית מבחינת רמת הנכס ושנית מבחינת החשיפה המשפטית. אם, חס ושלום, יהיה אסון בבניין או מחדל כלשהו, הם ייתבעו אישית".

מעין מציין, בהמשך לדברים, זווית חשובה נוספת לנושא החשיפה המשפטית: "אם חברת נדל"ן מעסיקה חברת ניקיון בנכס, וחברת הניקיון מעסיקה בעצמה עובדים - המחוקק קבע שהאחריות על העובדים הללו, על ספקי המשנה, חלה גם על חברת הנדל"ן. כלומר אם חברת הניקיון לא תפריש לעובדים כספים כמו שצריך, הם יוכלו לתבוע גם את חברת הנדל"ן. למה אותה חברת נדל"ן צריכה את זה על הראש? אנחנו, במיקדן, בוחרים בקפידה עם מי לעבוד, כדי להבטיח שהכול יפעל כראוי, אבל מעבר לזה - אנחנו מעסיקים גם רואה חשבון, שעובר על ההפרשות ובודק את נושא קבלני המשנה מדי חודש".

שירותי ניהול נכס ניתנים ליזם, לחברת הנדל"ן עצמה. בזה אין ספק: חברת הניהול מתפקדת כנציגת היזם, מבצעת את הפעולות השונות עבורו וכפי שכבר נאמר בתחילת הכתבה - מטרתה לשמור על ערכו של הנכס ולהשביח אותו. אלו אינטרסים מובהקים של היזם. למרות כל זאת, חברת ניהול מקצועית יודעת שניהול הנכס הוא דבר שנעשה בראש ובראשונה לטובת הדיירים.

"ניהול של נכס נעשה עבור הדיירים, בהחלט", קובע קנטי. "הם הראשונים שרואים ומרגישים וחווים את הניהול ביומיום. כשהם מגיעים לבניין הם צריכים שהבניין יעבוד בשבילם, כי הם אלה שבאים במגע עם חברת הניהול, ובסופו של דבר כל ההשבחות בנכס וכל פעילות התחזוקה בו נעשות לטובת הדייר עצמו. אנחנו, במיקדן, משתדלים מאוד לתת ערך מוסף ולספק מעטפת לדייר בכל נושאי השירותים והתחזוקה. אנחנו רוצים לתת לדייר כל מה שצריך, כדי שהוא יתעסק בליבת העסק שלו ולא יצטרך לדאוג לכלום".

"מגדל מגורים או משרדים כולל בתוכו הרבה דיירים, ומישהו צריך להתעסק איתם, לגבות את דמי הניהול, לנהל את הספרים, לראות שהמספרים מסתדרים, ואת זה עושה חברת הניהול", מסביר מעין. "מבחינת הדיירים עצמם, נוכחותה של חברת הניהול מבטיחה קודם כול שיש להם כתובת לפנות אליה במקרה של בעיה. נוסף לכך כל נושא השמירה על חיי הדיירים, שעליו דיברנו קודם, כלומר יש כאן מישהו ששומר תמיד על הנכס שלך, שמסתכל קדימה, שבודק מה השתנה ואילו טכנולוגיות חדשות הנכס דורש, מה עשוי לקרות בעוד שנה, שנתיים וחמש שנים, ומה צריך לעשות כדי לשמור על ערך הנכס ועל ערך הדירה או המשרד של כל דייר בפני עצמו".

"ישנן חברות נדל"ן שמקימות גוף ייעודי למטרות אלו, כי הן רוצות לנהל את הכול בעצמן", מסכם מעין. "יש לזה היגיון פנימי, אבל חשוב לזכור: מדובר בהקצאת משאבים, מקורות וידע, והחברה צריכה להחליט שהיא נותנת לזה את כל תשומת הלב הדרושה. לא מספיק להביא איזה 'כוכב' ולהגיד לו לנהל את זה: צריך להבין מה הוא עושה, למה, לשאול את השאלות, להנחות, להתקדם, להתפתח. זו אופרציה שלמה".

"חשוב שחברת הניהול תדע להיות קשובה לצרכים של הלקוחות שלה, ושתדע כל הזמן להציע את הפתרונות הטכנולוגיים ואת הפתרונות המקצועיים הכי חדשניים שיש", מסכם קנטי מצדו. "אני חושב שהיתרון של חברת הניהול הוא שזו החוזקה שלה, זה מה שהיא עושה. אני מכבד ומעריך כל יזם, אבל אנחנו קמים בבוקר ואנחנו חיים את ניהול הנכס, 24/7. אני יכול לראות תמונה גדולה הרבה יותר בתחום ניהול הנכסים מאשר היזם, וזה היתרון שלנו לעומת מישהו שעושה את זה כשזו לא הליבה של העסק שלו".

לאתר חברת מיקדן ניהול ואחזקה

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחץ כאן

להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן