כשעוד ועוד פרויקטים להתחדשות עירונית - תמ"א 38, בשם המוכר יותר לרובנו - צצים להם בעוד ועוד ערים בישראל, כשהמדינה ממשיכה לנסות ולקדם את התחום וכשבאחרונה אף הוקמה רשות ממשלתית להתחדשות עירונית, הגיע הזמן שכולנו נבין איך זה בדיוק מתרחש בפועל ומה קורה בשטח. פרויקט תמ"א 38 כולל בתוכו גורמים רבים ושלבים רבים שיש להבין אותם כפרטים ואת תפקידם בתוך התמונה הרחבה. כדי לסייע לכם לצאת לדרך, הכנו את המדריך שינחה אתכם שלב אחר שלב.
שלב 1: איסוף מידע
זמן ביצוע משוער: כשבועיים.
אם אתם מעוניינים שבבניין שלכם יתבצע פרויקט התחדשות עירונית, הדבר הראשון שעליכם לעשות הוא לאסוף מידע חשוב בנוגע לבניין שלכם ולהיתכנות הפרויקט. אתם יכולים לראות בשלב זה שלב שבו תניחו את היסודות היציבים לביצוע הפרויקט בעתיד, שכן במהלכו תבררו כל מה שכדאי לדעת על הפרויקט: האם הבניין עומד בקריטריונים לביצוע תמ"א 38? האם העירייה מקדמת התחדשות עירונית באזור שלכם? כיצד מתנהלת התקשורת מול היזם שאמור לבצע את הפרויקט?
את המידע הזה תוכלו לקבל בדרך כלל מהרשות המקומית שבה אתם גרים - ולרוב כל שתצטרכו הוא להיכנס לאתר האינטרנט שלה כדי לשאוב מידע רלוונטי. במקרים מסוימים תיאלצו לגשת לעירייה עצמה, או להיעזר בשירותיו של איש מקצוע (יזם או אדריכל) - מה שידוע גם כבדיקת היתכנות ולרוב נעשה על ידי אותו גורם בחינם - אך ברוב המכריע של המקרים אין צורך להעמיק עד כדי כך בחיפוש בשלב זה.
"מעורבות הדיירים, גם בשלב זה וגם באלו שיגיעו בהמשך, חשובה מאוד", אומר תומר רייפמן, מנכ"ל חברת יעז - יזמות ובנייה. "זהו השלב שבו הם יקבעו כיצד יתנהל הפרויקט בהמשך הדרך. למעשה, השלבים הללו יכולים להשפיע מאוד על התקדמות התהליך כולו".
שלב 2: אסיפת דיירים
זמן ביצוע משוער: בין ימים לשבועות ספורים (תלוי במידת ההסכמה בין הדיירים).
אחרי שנטלתם את היוזמה, התחלתם לברר על היתכנות הפרויקט וצברתם מספיק ידע (אינכם צריכים להיות מומחים לעניין - די בכך שאתם יודעים את הבסיס כדי להמשיך הלאה) עליכם לזמן אסיפה שבה יהיו נוכחים כל הדיירים. באספה זו תוכלו לדעת מהו שיעור הדיירים המסכימים לביצוע הפרויקט, אם ישנם דיירים שמתנגדים לרעיון ומה הן הסיבות להתנגדות.
זהו שלב חשוב בדרך, שכן נדרשת הסכמת דיירים באחוז מסוים כדי שניתן יהיה להוציא את הפרויקט לפועל מבחינה חוקית (בתמ"א 38 מסוג 1, לטובת חיזוק המבנה, נדרשת הסכמה של 67% מהדיירים לפחות; בתמ"א 38 מסוג 2, פרויקט פינוי-בינוי, נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים לפחות).
"חשוב שתגיעו לאספה הזו כשבידיכם תשובות לשאלות שונות שבוודאי יעלו", אומר רייפמן, "והתכוננו לכך שתידרש יותר מאספה אחת עד לקבלת ההסכמה מרוב הדיירים או מכולם".
שלב 3: בחירת נציגות
זמן ביצוע משוער: כשבועיים (תלוי במידת ההסכמה בין הדיירים).
באספת הדיירים האחרונה בעניין תיבחר נציגות הדיירים - כמה דיירים שיתנהלו מול בעלי המקצוע השונים בשם הדיירים כולם, גם כדי לחסוך בזמן וגם כדי להקל על הדיירים כולם, שכן הסכמתם נדרשת בכל שלב ושלב.
קיומה של נציגות תהפוך את ההתנהלות של הפרויקט כולו לפשוטה יותר ומהירה יותר, אך חשוב כמובן שזו תהיה נציגות שמייצגת נאמנה את האינטרסים של כל הדיירים, ושמקפידה לשמור על קשר ולעדכן את כולם בנעשה.
חשוב שלא לראות בנציגות הגורם היחיד שמחליט וקובע לאורך הפרויקט, כפי שמסביר רייפמן: "ההחלטות המכריעות בנוגע לפרויקט מתקבלות על ידי כל הדיירים. הנציגות היא זו שנפגשת עם הגורמים השונים, מציגה לדיירים את ההצעות שקיבלה ומעבירה לדיירים את המסרים החשובים שקיבלה מכל איש מקצוע".
שלב 4: בחירת היזם
זמן ביצוע משוער: בין חודש לחצי שנה.
כאשר בוחרים את היזם שינהל את הפרויקט בפועל, צריך לבדוק כמה דברים: מה הן יכולותיו הפיננסיות, כמה ניסיון יש לו ומי יהיה הקבלן המבצע. אלו שאלות שאת התשובות עליהן אפשר להשיג גם לבדכם, אך רצוי לעשות זאת בליווי עורך הדין (בהנחה שכבר יש לכם כזה) או פשוט לבקש ממנו שיעשה זאת. אם בחרתם באיש המקצוע הנכון, הוא ידע לרכז ולהגיש לכם את כל המידע הרלוונטי על היזם.
ככלל, מומלץ לקבל כמה הצעות שונות או לבחון כמה יזמים לפני בחירת איש המקצוע המתאים. בפרויקטים שונים אף מתנהל מכרז של ממש לבחירת היזם - וזהו מהלך שכדאי לשקול אותו ברצינות. בדרך זו תוכלו להשוות בין ההצעות ו'לחוש' מי מהיזמים מתאים יותר לפרויקט שלכם.
"כדאי מאוד לחייב את היזם להיות גם קבלן הביצוע", מוסיף רייפמן. "אם מדובר בשני גורמים שונים, אתם תהיו תלויים במערכת היחסים ביניהם, ואם היא אינה טובה או שעולה על שרטון, כל הפרויקט עלול להיות בסכנה".
שלב 5: ניסוח הסכם מול היזם וחתימה עליו
זמן ביצוע משוער: חודש עד חצי שנה.
לאחר שבחרתם את היזם המתאים לכם, הגיע הזמן להעלות הכול על הכתב ולסכם בצורה ברורה כיצד תתנהל העבודה. בשלב זה קריטי מאוד שיהיה לצדכם עורך דין, ולכן אם עדיין לא עשיתם זאת - אל תמתינו עוד. כלל לא מומלץ לחתום על הסכם עבודה מול יזם ללא אדם בעל ידע משפטי נרחב בתחום.
ההסכם כולל, למעשה, את כל הפרטים הנוגעים לעבודות: המפרט הטכני, זמני העבודה, דרך התקשורת בין היזם לדיירים, התמורה שמציע היזם לכל דייר (הרחבה של דירה קיימת בפרויקט תמ"א 38 מסוג 1, ודירה חדשה בגודל מסוים בפרויקט תמ"א 38 מסוג 2), פתרונות מגורים והובלה במקרה הצורך, מראה הבניין בסוף העבודות ועוד.
"אתם, כדיירים, צריכים לחתום על ההסכם רק לאחר שווידאתם מעל לכל ספק שכל פרט בו מובן לכם כהלכה", מציין רייפמן.
שלב 6: קבלת היתר בנייה
זמן ביצוע משוער: בין שנה וחצי לשנתיים (מיום הגשת הבקשה).
את השלב הזה ייתכן שהיזם שלכם כבר התחיל במקביל לניסוח ההסכם - אם הבין מבחינתו כי סיכויי ההיתכנות של הפרויקט גבוהים. אם הוא ירגיש, ממש עד לרגע החתימה על ההסכם, כי הפרויקט עשוי 'לברוח לו מבין האצבעות', הוא יחל במהלכים לקבלת היתרים רק לאחר החתימה הסופית על ההסכם מולכם.
שלב זה עשוי להימשך זמן רב, לעיתים בשל סחבת במסדרונות הרשות עצמה, ולעיתים בשל הכנה לא נכונה של היזם לקראת שלב זה. "כדי לקבל את האישור במהירות, על היזם לבצע כמה פעולות מדויקות מאוד בתחום הרישוי", מסביר רייפמן. "רק אם מלווים אותו אנשי מקצוע מנוסים - אדריכלים, משפטנים וכדומה - הוא יוכל להשלים את השלב הזה בהקדם ולהשיג את האישור בלוח זמנים סביר וטוב".
שלב 7: הבנייה
זמן ביצוע משוער: 27-30 חודשים.
אחרי כל ההכנות, ה'סידורים' והתיאומים, הגענו לתכלס - לבניית הפרויקט עצמו. אם מדובר בפרויקט לחיזוק המבנה, ייתכן שתוכלו להמשיך ולהתגורר במבנה במהלך העבודות, אך קחו בחשבון מגורים באתר בנייה, על כל המשתמע מכך; אם מדובר בפרויקט פינוי-בינוי, תועברו ככל הנראה לדירה זמנית עד להשלמת העבודות. גם סוגיות אלו מסוכמות בשלב החמישי, שלב ההסכם, לכן כאשר יתחילו העבודות אתם כבר אמורים לדעת מה צפוי מבחינה זו.
בתום העבודות תימסר כל דירה לבעליה בצורה מסודרת, והיזם ירשום את הבניין בטאבו. יש לציין שהשנה הראשונה לאכלוס הדירות היא 'שנת בדק' - שנה שבה יש לכם הזדמנות לבדוק את איכות הדירה בזמן מגוריכם בה, ולדרוש מהיזם לתקן ליקויים שהתגלו בה.
"לתוצאה בגמר העבודה יש, בסופו של דבר, משקל גדול מאוד", מציין רייפמן. "חשוב שהיזם יתחייב לבנייה איכותית ובסטנדרטים גבוהים, אך חשוב לא פחות שגם יעמוד בהבטחה - ויגיש לכם בסוף הפרויקט דירה שעונה על הציפיות שלכם, לכל הפחות".
שלב 8: מסירת הדירות
זמן ביצוע משוער: בין ימים לשבועות ספורים (עד לחתימה הסופית).
בסיום עבודות הבנייה מגיע השלב שכל הדיירים חיכו לו: היזם מוסר באופן מסודר את הדירות לכל דייר, בין אם מדובר בדייר חדש ובין אם בדייר קיים. מה שחשוב כאן לדעת הוא שמדובר בצעד שאינו פורמלי בלבד - זהו שלב שטומן בחובו משמעות משפטית, משום שעם סיומו חותם כל בעל דירה על פרוטוקול מסודר.
"אני ממליץ לבצע את השלב הזה בליווי מהנדס מתאים, שיוודא כי תהליכי בדיקת הדירה לפני מסירתה והחתימה על הפרוטוקול נעשים בצורה תקינה. הרי לרוב, לבעלי הדירות אין ידע או כישורים נדרשים בתחום זה".
לאתר חברת יעז - יזמות ובנייה
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן