נדמה שבשנים האחרונות ישנו שינוי מגמה בכל הנוגע לתחום ההתחדשות העירונית: במקום פרויקטים של בניינים בודדים, מתוכננים עוד ועוד פרויקטים כוללים - כאלו שמבטיחים התחדשות עירונית בכמה בניינים גם יחד, ולעיתים במתחמים שלמים. העירייה שמובילה את המגמה הזו בצורה הבולטת ביותר היא עיריית תל אביב-יפו, שהחלה לנסח תכניות לאזורים שלמים ולשכונות ספציפיות. כך נעשה לאחרונה גם עם אחת השכונות האהובות בעיר, רמת אביב הישנה (או הוותיקה, כפי שמופיע בפרסומי העירייה) שברובע 1.
התוכניות בשכונה זו אמורות לשפר ולשדרג את השכונה, שנחשבת לאחת השכונות הישנות בעיר - כפי מסביר רון חן, מנכ"ל חברת אנשי העיר המתמחה בהתחדשות עירונית. "כשמדברים על רמת אביב הישנה, הכוונה היא לכל הכביש ההיקפי של חיים לבנון ממזרח, דרך נמיר במערב ורחוב איינשטיין וקניון רמת אביב בחלק הצפוני", אומר חן. "כל האזור הזה מתאים יותר לתמ"א 38 מסוג פינוי-בינוי, גם כי המבנים שם באמת ישנים, משנות ה-50 וה-60, וגם משום שמדובר בבנייה טורית - מבני שיכון נמוכים של 3-4 קומות, מה שנקרא בנייני רכבות".
לחדש, לשדרג - אך לשמור על אופייה המיוחד של השכונה
אם כן, התוכניות לשיפור ולשדרוג פני השכונה - שפורסמו באופן מפורט בסעיפים 77 ו-78 של תכנית העירייה לאזור - אמורות להביא למהפך של ממש בשכונה. עם זאת, לעירייה חשוב מאוד לעשות זאת בזהירות, כדי לשמור על האופי ועל הצביון המיוחדים של השכונה.
"העירייה רוצה לשמור על המרקם של השכונה - על השטחים הפתוחים הגדולים, על המעבר החופשי בין הבניינים וכדומה", מסביר חן. "המשמעות היא שגם הבניינים החדשים שייבנו יהיו באותה הצורה שבה היו הבניינים הקודמים, כלומר כמו בנייני רכבת - רק יותר מודרניים, עם מרפסות ועם אלמנטים של בנייה חדשה, אך עם מרווחים גדולים בין הבניינים. בשל כך, מוגדרים בתוכנית פרטים כמו היחס בין הבניינים, הגובה שלהם ועוד. נוסף על זה, העירייה לא תומכת בתוכנית שלה בהתחדשות של בניינים בודדים: היא מעדיפה ומקדמת התחדשות של כמה בניינים יחד, ומן הסתם גם הריסה ובנייה על פני חיזוק".
לכל אלו ישנה חשיבות גדולה מבחינת מראה השכונה בעתיד. ראשית, תישמר בה, כאמור, אותה אווירה שיש בה כעת - אך יש בזה עוד יתרונות עתידיים רבים אחרים. "תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מאפשרת לבנות חניות מתחת לאדמה, למשל", מסביר חן, "זאת אומרת שרוב הבניינים בשכונה יהיו עם חניונים - דבר שכמעט לא קיים היום. כתוצאה מכך לא תהיה בעיית חניה באזור, ואפילו תהיה יותר חניה ברחוב לעומת המצב הנוכחי.
נוסף על כך, קל יותר בצורה הזו לתכנן את השטחים הציבוריים, וגם כל התשתיות המשותפות חדשות ונוחות יותר - אם זה חדרי זבל, חדרי אשפה, לובי, תשתיות הבניין ועוד. בניין חדש גם יהיה מחויב בתקן של בנייה ירוקה, כפי שקבעה העירייה, בניגוד לתוספות בנייה".
התכניות כבר יצאו לדרך - ועתידה של השכונה מבטיח מאוד
אם כן, תכניות כבר יש וראייה למרחוק - יש ויש. אך מה המצב בשטח? האם כבר 'עלו בולדוזרים על הקרקע', או שהדברים כרגע בגדר תכניות בלבד? "יש כמה פרויקטים שכבר מבוצעים בשכונה, פרויקטים שהחלו בתהליך לדעתי לפני חמש או שש שנים, כמעט כולם פרויקטים של תוספות בנייה", מסביר חן. "כרגע ישנו רק פרויקט אחד של הריסה ובנייה שיצא לפועל, אך יש הרבה מאוד פרויקטים כאלו שכבר נמצאים בתהליכי אישור. אנחנו בוחנים בימים אלו בעצמנו פרויקט גדול להריסה ובנייה במתחם שבו חמישה בניינים, ואני יודע שיש עוד כמה מתחמים כאלו בשכונה. רוב המגרשים בשכונה הם מגרשים גדולים - שלושה, ארבעה, חמישה ושישה דונמים, ועל כל מגרש כזה ישנם כמה בנייני רכבת. כלומר רוב הפרויקטים המתוכננים הם פרויקטים די גדולים, וגם החברות הגדולות ביותר משתתפות בהם. יש שם הרבה פוטנציאל: לדעתי מדובר פה באפשרות לאלפי דירות חדשות. בכל פרויקט חדש מתוכננות כמעט 100 דירות חדשות, ויש בשכונה פוטנציאל ל-20 פרויקטים לפחות".
אלפי דירות חדשות ועשרות פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי מבטיחים דבר אחד ודאי: התחדשות בלתי רגילה באזור קטן למדי, של 950 דונמים בסך הכול. "זה ישנה את אופי השכונה, בזה אין לי ספק", מסכים חן. "אני חושב שזה יעשה טוב לשכונה, שהיום מאופיינת במשפחות צעירות ובמבוגרים בלבד. קצת חסר בה מעין דור ביניים, ובעיקר דירות גדולות בסטנדרט גבוה. ההתחדשות של הבניינים תכניס גם חיים חדשים, ותיצור מלאי חדש של דירות פנויות, כך שלא כולם ירוצו לגור במרכז העיר. מבחינת בינוי, השכונה כמעט תכפיל את גובהה, תהיה מודרנית יותר, ורוב הבניינים בה יהיו חדשים. הבנייה לא תהיה גבוהה מאוד, לא יהיו שם מגדלים, אבל אם היום יש בה בניינים של שלוש או ארבע קומות, אחרי ההתחדשות יהיו בה בניינים של 6-7 קומות. אני מאמין שהשכונה תהיה צפופה יותר, אבל ברמת ציפוף טובה".
חן מדבר גם על המעמד הסוציואקונומי של השכונה בעתיד, וכמובן - על המחירים הצפויים בה: "אני מעריך שהאוכלוסייה בשכונה תהיה אמידה קצת יותר מהיום, כי המחירים בה שם לדעתי יעלו, ויתקרבו למחירים של תוך העיר. אם היום המחירים נעים סביב 35-40 אלף שקלים למ"ר, הם יתקרבו ל-50 אלף ש"ח למ"ר בעוד עשר שנים. יתרחבו שם תשתיות העסקים והחינוך, והשכונה כמעט תכפיל את עצמה מבחינת כמות התושבים. אני מאוד מאמין בשכונה הזאת: הפוטנציאל שלה מבחינת התחדשות הוא עצום, ולכן היא גם קורצת למשקיעים. היום ניתן למצוא בשכונה דירות ישנות במבני רכבת, במחיר של קצת יותר מ-30 אלף ש"ח למטר רבוע, ויש להן פוטנציאל צמיחה של 30-50 אחוזים לפחות בעשור הקרוב. אלו מספרים שלא רואים היום בתוך העיר. צריך גם לזכור שהרכבת הקלה תגיע בשנים הקרובות לאזור ושרחוב איינשטיין, לאחר הפינוי הצפוי של שדה דב, יתחבר ישירות לים. אלו דברים שישפיעו מאוד על השכונה".
אם כן, אין ספק שהתוכניות המתגבשות עבור שכונת רמת אביב הישנה, באזור הקרוי גם רובע 1, מבטיחות עתיד מעניין מאוד לשכונה. ככלל, המגמה של העירייה והנטייה לתכנן אזורים שלמים של בנייה ברחבי תל אביב, הופכת את המציאות לברורה ומסודרת יותר - אך גם מציבה אתגר חדש בפני היזמים.
"בתור אדם שמכיר את ההתנהלות בכמה עיריות בארץ, עיריית תל אביב היא לטעמי העירייה המסודרת והמתקדמת ביותר בהיבטי הרישוי והתכנון", קובע חן. "זה לא אומר שהכול מושלם ושהכול ורוד, אבל הוודאות היום בכל הנוגע להתחדשות העירונית בעיר גבוהה הרבה יותר מאשר לפני כמה שנים. החוכמה שלנו, כיזמים, היא להבדיל את עצמנו מפרויקטים אחרים, ולכך נדרשים תכנון ויצירתיות. במציאות שבה כולם יודעים מה הן הזכויות וכיצד בדיוק מותר לבנות, נדרשת הרבה מחשבה סביב השאלה איך להבדיל את הבניין הזה מהבניין הסמוך לו". בשכונת רמת אביב הישנה, שבה העירייה מקפידה מאוד על שמירת הצביון הקיים, המשימה של היזמים תהיה אף יותר מורכבת - אך כל אתגר שכזה יכול להפוך ליתרון גדול בעיקר עבור הדיירים, שיקבלו בניין ושכונה יפים, חדישים ומודרניים במיוחד בסופו של תהליך.
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחץ כאן