השקעה בנדל"ן מעבר לים תמיד קרצה לנו, כישראלים. כיום, כשהמיסים גבוהים והאלטרנטיבה לכסף מוגבלת יחסית בשוק הנדל"ן המקומי, נראה שהאפשרות להשקיע בחו"ל קורצת לנו יותר מתמיד. ישנן שלוש שאלות עיקריות שצריך וכדאי לשאול את עצמנו כמשקיעים חכמים:
1. האם אני יכול להיות משקיע נדל"ן בהון בסיסי של כ-250,000 שקלים ועדיין ליהנות מתשואות טובות ורווח הון על ההשקעה?
2. האם אני יכול לסמוך על היזם ולהרגיש בטוח בעסקה?
3. באיזה מדינה כדאי להשקיע, או במילים אחרות - איפה נמצאת הזדמנות הנדל"ן הבאה?
והתשובה לרובנו תהיה: לא ניו יורק, לא ברלין ובטח לא לונדון - הן מבחינת ההון ההתחלתי שאנו צריכים לגייס, והן מבחינת הטיימינג של ההשקעה. רשמו לכם את הדבר הגדול הבא, ואל תגידו שלא אמרנו: במרחק קפיצה, מתחת לאף וכשעתיים ורבע טיסה מישראל - קבלו את אודסה שבאוקראינה.
"אודסה היא עיר נמל המונה יותר ממיליון תושבים. היא נחשבת לאזור תיירותי מבוקש ותוסס עבור אירופאים רבים. בשנים האחרונות המקום נהנה מזינוק וביקוש משמעותי של תיירים מכל אירופה וכמובן מישראל", אומר יניב אשכנזי מחברת גרין פארק יזמות ובנייה בע"מ, אשר מתעתדת להקים באודסה שני מגדלי יוקרה בחוף ארקדיה המבוקש. "לנו כישראלים, נחשב האתר התיירותי כחדש יחסית, אבל מבחינת ההונגרים, המולדבים, הפולנים, הרוסים והאוקראינים מדובר ביעד תיירותי נחשק ואהוב מאז ומתמיד. מעין 'אילת' של אירופה". לאודסה הגיעו ב-2017 יותר מ-2.5 מיליון תיירים, ובחודשי הקיץ קשה למצוא חדר פנוי במלון. אם כבר מצאתם בחוף ארקדיה חדר במלון, תשלמו עליו כנראה 160-250 דולר ללילה.
אודסה מבוקשת בקרב התיירים בגלל ההיצע לתייר: מזג האוויר נעים, חוף מדהים, חיי לילה, מסעדות גורמה, מוזיאונים, בתי אופרה, אטרקציות לילדים, פארקי מים ולונה פארק - שילוב אולטימטיבי לנופש. בימים אלו נמצאת חברת "גרין פארק" בשלבים של ייזום והקמת פרויקט יוקרה בחוף ארקדיה, שנחשב לפופולרי ביותר באוקראינה. זהו פרויקט מגורים ייחודי ויוקרתי, המיועד להשכרה לתיירים. לחברת "גרין פארק" ניסיון עשיר ביזמות הן בישראל ובמדינות מזרח אירופה, והיא מחזיקה במשרדי הנהלה בפתח תקווה, במשרדי מכירות במגדלי ב.ס.ר ובמשרדים גם באודסה. "גרין פארק" מובילה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו בכל ההיבטים, לרבות הצד שווקי, המשפטי הכלכלי, התכנוני, האדריכלי, פיקוח ובקרת הבנייה - כולל ליווי חברת הניהול.
"הצלחת החברה עד היום היא חוסר ההתפשרות שלנו על רמת השירות ושביעות רצון הלקוחות", מציין אשכנזי, "לצד רמה ואיכות גבוהות של סטנדרט הבנייה. לכן הקפדנו לשתף פעולה עם מיטב אנשי המקצוע הישראלים, לרבות בחירת השותף המקומי שלנו, חברת 'מגה ליין', שנחשבת לאחת מחברות הבנייה המובילות באוקראינה. חשוב לי להבהיר כי בחודשי קיץ הביקוש בעיר הוא הגבוה ביותר, ומחירי הלינה מתייקרים מאוד, ולכן התשואה יכולה להגיע ל?16% ויותר - כל זאת מבלי לדבר על עליית ערך הדירה בסיום הקמתה. בימים אלו אנו שוקדים ומתכננים באחד מהמגדלים קומה שלמה של טיפולים אסתטיים, עם בריכות בוץ ובריכות מלח בסגנון ים המלח - כדי למשוך תיירים אירופאים על מנת להעצים ולהגדיל את תיירות החורף".
כמו לרכוש את המונה ליזה בזמן שציירו אותה
לתפוס את ההזדמנות ברגע הנכון זה כמעט כל הסוד בהשקעת נדל"ן נבונה. עד כאן אודסה נשמעת כמו מקום מאוד מעניין להשקעה, אך מה באמת הופך את אותה למקום כדאי כל כך? אשכנזי פורט בפנינו כמה עובדות שיעזרו לכם להחליט:
* אוקראינה וישראל מקיימות קשרי מסחר וכלכלה ענפים.
* אוקראינה וישראל חתמו על הסכם סחר חופשי ואמנת מס למניעת תשלום מס כפול
* באודסה מספר רב של אוניברסיטאות, וחברות היי טק רבות
* אודסה נמצאת בצמיחה בכל המישורים מאז המשבר הכלכלי ב-2008
* אודסה הינה עיר הנמל הגדולה ביותר בים השחור. זהו שער הים לכל אוקראינה
* אודסה נמצאת על צומת דרכים ראשי ומציעה תחבורה ימית ויבשתית, וטיסות ישירות מ?21 יעדים שונים
* באודסה מושקעים כיום מאות מיליוני יורו על ידי חברות אירופיות ואמריקאיות בתחומי האנרגיה, התשתיות, התיירות, איכות הסביבה, הבנקאות ועוד.
* מגזין Forbes דירג את אודסה במקום הראשון ברשימת הערים המועדפות להשקעות על ידי משקיעים זרים.
* אודסה הנה עיר אסטרטגית וחשובה מאוד לאירופה בגלל צינורות גז, חשמל ונפט שעוברים דרכה לרוסיה ולכל אירופה, ולכן האיחוד האירופי בעל אינטרס מובהק לשמור עליה ולהשקיע בה מאות מיליוני יורו.
* לפני המשבר ב-2008 מחירי הנדל"ן באודסה הגיעו לכ-5,000 דולרים למ"ר, והיום המחירים ההתחלתיים הם כ-1,800 דולרים למ"ר.
* אודסה מהווה הזדמנות מצוינת למחיר רכישה זול, לתשואה גבוהה ולעליית מחירי הנכס בשנים הקרובות.
"אם בעבר הלא רחוק ידע כל ישראלי שהשקעה נדל"נית תניב לו תשואה גבוהה כמעט באופן מידי, הרי שהיום המצב שונה וקשה למצוא מקומות בארץ שמציעים תשואה דומה לזו שנהנינו ממנה כאן בישראל לפני עשור ופחות", אומר אשכנזי, "התוצאה הישירה היא שהמשקיע הישראלי מחפש אלטרנטיבות השקעה מעבר לים".
"התשואות הממוצעות באודסה נעות סביב 16%", מספר אשכנזי. "בפרויקט הספציפי שלנו, בתוך שנתיים מרגע שהפרויקט יהיה מוכן צפוי מחיר הנכס לעלות ב-24% ויותר. בארץ, זוג צעיר לא ימצא דירה בפחות מ-1.2 מיליון שקלים, גם בערים פריפריאליות, ויקבל עליה תשואה של 5% בממוצע. נוסף על כך, דירה באודסה תעלה כ-250 אלף שקלים, סכום שבישראל משלמים רק על מס הרכישה, כלומר בסכום שיצטרך המשקיע להוציא כאן על מס הרכישה, הוא יוכל לקנות היום דירה באודסה ולקבל תשואה על ההשקעה. אלו נתונים שרבים מהמשקיעים הישראלים מכירים היום: בניגוד לתקופות אחרות, הם כבר לא יושבים על הגדר, ובעקבות המהלכים של שר האוצר משה כחלון בשוק הנדל"ן הם לא מחכים עוד - ופונים יותר ויותר לשווקים מעבר לים ואם ניתן כמה שיותר קרוב לישראל".
שעתיים ורבע בטיסה ישירה מישראל - ואתם בגן עדן נדל"ני
מה לגבי אותם שווקים מפורסמים שמככבים גם היום בכל פרסומת להשקעה בנדל"ן זר - צפון אמריקה, מערב אירופה וכדומה? מאיזו סיבה אודסה עדיפה עליהם? "אין צורך בהון אישי גבוה, עלות ההשקעה נמוכה מאוד, התשואה גבוהה, הנכס כולו שלך בטאבו - וכל זה במרחק 'נגיעה', במקום שאפשר לשלב בו גם חופשה מושלמת", מסביר אשכנזי. "שלא כמו השקעה בנדל"ן בארצות הברית, כאן לא צריך לטוס עשר או 11 שעות כדי לבקר בנכס שלך, והתשואה גבוהה יותר: בניגוד למה שנהוג לחשוב, משקיעים רבים בארה"ב נדרשים להשקעת הון ראשוני גבוה הרבה לקבלת תשואה של 'אחוזים בודדים'. אין ספק, ארצות הברית נשמעת 'סקסית' יותר, אבל יש הרבה יתרונות באודסה: חברה ישראלית שהיא היזמית, המשווקת, המאכלסת, שגם מלווה את חברת הניהול ואת תהליכי הרישום בטאבו האוקראיני על שם הקונה, ולא דרך גורם נוסף כמו חברת LLC במקרה האמריקאי".
"כיום המשקיעים הישראלים החכמים, שכבר הבינו שבארץ קשה מאוד להשיג תשואה טובה, מחפשים את ההזדמנות הבאה", מוסיף אשכנזי, "אטרקציות נדל"ניות זולות בחו"ל - כאלו שמציעות רישומים בטאבו, ביטחונות וכדומה".
אם יש לכם הון ראשוני ואתם מחפשים חברה אמינה, יעד השקעה מעניין מעבר לים שנמצא עדיין לפני הקפיצה ושמחירי הנדל"ן בו צפויים לעלות בהתמדה בשנים הקרובות, אודסה היא המקום בשבילכם. זו עיר מהמבוקשות ביותר באוקראינה ומזרח אירופה, עיר של תרבות והיסטוריה יהודית מפוארת, שעשויה להניב לכם תשואה דו-ספרתית למשך שנים - וכל זה באמצעות השקעה בנכס שעלותו כיום נמוכה מתשלום מס הרכישה בדירה בישראל. ברוכים הבאים אל ה'מונה ליזה' של הנדל"ן.