במשך תקופה ארוכה תמ"א 38 עמדה לבדה בחזית ההתחדשות העירונית, והתיימרה לספק פתרונות - הן לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והן לחידוש ולריענון בניינים ושכונות. לאחר שינויים רבים וקשיים שאירעו בדרך למימוש תמ"א 38 ברשויות שונות ברחבי הארץ, חזרה עטרה ליושנה ושב לקדמת הבמה כלי נוסף בעולם ההתחדשות העירונית, שבמשך שנים יושם באטיות רבה: פרויקט פינוי-בינוי, הכולל תכנון תב"ע (תכנית בניין עיר) חדשה לגמרי למתחמים השונים. היום יותר ויותר פרויקטים כאלו מתבצעים מסביבנו, וזה הזמן להסביר מה בדיוק מצפה ליזם נדל"ן שניגש למיזם כזה ולמה צריכים להתכונן הדיירים.
"תחום הפינוי-בינוי מתפתח מאוד בשנים האחרונות", אומר עו"ד אודי רובנס-ווקיל, שותף במשרד עורכי הדין קרן כהן בלחרסקי ושות'. "הדבר דומה מאוד למדינה שרק הוקמה, ובונה את עצמה לאט-לאט, באמצעות רגולציה והתפתחות של השוק החופשי. כבר הרבה מאוד שנים התחום הזה קיים, ופה ושם התרחשו כל מיני 'ניסים' שבמסגרתם פרויקטים יצאו לפועל, אבל בשנים האחרונות התחום תופס תאוצה - בקצב גבוה מאוד, גם מבחינת רשויות מקומיות ומחוזיות, גם מבחינת המודעות הציבורית של בעלי נכסים וגם מבחינת המדינה, באמצעות חקיקה ענפה, הקמת רשות להתחדשות עירונית והקמת מנהלות בערים שונות ברחבי הארץ".
אם כן, כיצד יוצא פרויקט כזה לפועל? "יש כמה דרכים להתחיל פרויקט פינוי-בינוי חדש", אומר עו"ד רובנס-ווקיל, המתמחה בנדל"ן בהתחדשות עירונית. "דרך אחת - כאשר 'מארגן' מסוים, אדם שמעוניין לקדם פרויקט במתחם מסוים שהוא יודע שהעירייה או המדינה מעוניינות בו, יוזם את הצעד הראשון, רותם את כל הגורמים לקידום הפרויקט ובהמשך דורש שכר טרחה. דרך אחרת היא כשיזמים מבצעים בעצמם את הצעד הראשון - בין אם קיבלו 'ליד' מהשטח אשר מפנה אותם למתחם מסוים בעל פוטנציאל ובין אם בעלי דירות פנו אליהם וביקשו לקדם פרויקט פינוי-בינוי בבניין שלהם. דרך נוספת היא כאשר יזם רואה מתחם בעצמו, באזור שראוי בעיניו לפינוי-בינוי מכל מיני סיבות, ומתחיל לקדם את הרעיון".
יש לציין כי מתחמים כאלו צריכים, כמובן, את אישור העירייה והמדינה (מטעם ועדה מחוזית או ותמ"ל וכן מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית) כדי שיהפכו למתחם פינוי-בינוי, בהתחשב בשיקולים שונים כמו היכולת של הרשות להתמודד עם הצרכים הציבוריים שיידרשו בגין השינוי הצפוי במקום, התנאים הסביבתיים, התוכניות הקיימות והעתידיות ועוד.
לאחר שהתברר כי אכן ניתן להוציא לדרך פרויקט כזה באותו מתחם, מתחיל היזם 'לצלול' לעומק העניין, וכאן ממתינים לו שלושה שלבים עיקריים, אשר מהווים תנאי בסיס לקידום פרויקט פינוי-בינוי: השלב הקנייני, השלב התכנוני והשלב הכלכלי. על כל אלו נפרט כעת בהרחבה.
השלב הקנייני: להתעכב על כל פרט ופרט
השלב הקנייני הוא בעצם השלב שבו יש לבדוק ולברר מהי הבעלות על כל הנכסים במתחם. יזם אשר מעוניין להתחיל בפרויקט פינוי-בינוי צריך לדעת בדיוק מהו המצב הקנייני של כל דירה ודירה במתחם - גם כאשר מדובר במאות דירות - כדי שיהיה בטוח שהוא 'יוצא לדרך' ללא כל בעיות משפטיות, שעלולות לעכב אותו בהמשך ואף לעצור את הפרויקט לחלוטין. מומלץ לבצע שלב זה באמצעות עורך דין שמנוסה בהתחדשות עירונית ובייצוג יזמים במתחמי פינוי-בינוי.
"בשלב זה מוציאים נסחי טאבו של כל המתחם (כולל שטחים ציבוריים), בודקים את הבעלות על כל הדירות, רואים אם יש הערות מיוחדות, בודקים את מסמכי הבית המשותף, מבררים מהו היקף המשכנתאות ועוד", מפרט עו"ד רובנס-ווקיל. "בודקים גם אם יש צווים של בתי משפט, מנסים לאתר ירושות שלא נרשמו וכדומה.
חשוב להבין: כדי לבצע את הפרויקט בסופו של דבר, יש צורך שכל 'פיקסל' - כלומר כל נקודה ותת-נקודה, כל פסיק ותת-פסיק, שהם הבעלים של כל הדירות במתחם - יהיו חתומים על ההסכם ועל מסמכי הליווי. אי אפשר לפספס כאן. לדוגמה, אם אדם רשום לבד כבעלי הנכס ואשתו לא רשומה, היזם צריך להחתים גם את אשתו על כתב תצהיר מתאים; אם בעל דירה הולך לעולמו, צריך לאתר את היורשים, לדאוג לקבלת צו ירושה או צו קיום צוואה ולהחתים גם אותם. הבנק לא מאפשר ליזם לסגור ליווי בנקאי בפרויקט בלי שכל בעלי הדירות הרשומים חתמו, גם אם זה מתחם של 250 דירות קיימות או יותר. אני מדמה את זה למסך טלוויזיה, המורכב ממיליוני פיקסלים: לא משנה כמה פיקסלים יש בפרויקט, כל אחד מהם צריך לעבוד. מספיק שאחד לא עובד, והפרויקט יכול להיתקע.
"לאחר שעשינו את כל אלה, עושים גם מיפוי של בעלי הדירות ושל המתחם, ומשרטטים את 'הקו הכחול' - כל מה שנמצא באותו מתחם, כולל הקרקעות שמסביב, שלא תמיד נמצאות בבעלות הדיירים במתחם אלא בבעלות רשות מקרקעין ישראל, העירייה וכדומה".
"השלב הקנייני יכול להימשך גם כמה שנים", מציין עו"ד רובנס-ווקיל. "למשל בסכסוכי ירושה במשפט תלוי ועומד וכדומה. כשמתחילים את הפרויקט, צריך לאמוד מראש את הסיכונים: אם רואים שרוב הדברים תקינים ושהדברים ה'בעייתיים' נמצאים בטיפול, וצפויים להסתיים עד השלב שבו נכנס הליווי הבנקאי לפרויקט, אפשר להתקדם ולהתחיל בהנעת התהליך - אבל תמיד לזכור שבסופו של דבר צריך להגיע לכל דייר ודייר. לכל פיקסל".
השלב התכנוני: להשתמש בדמיון ובאנשי מקצוע מתאימים
אחרי שענייני הבעלות סודרו, עוברים לשלב השני מתוך שלושה - השלב שבו מתוכנן הפרויקט, לקראת יציאתו לדרך. חשוב לזכור שכאן מדובר ב'סיפור' יוצא דופן, שכן בפרויקטים לפינוי-בינוי אין כל תכנון או רעיון קיים: היזם צריך לגשת עם רעיונות משלו לגופים המתכננים (לרוב לעירייה), ולקוות שהם יאשרו זאת.
"בשלב הזה מומלץ להשתמש בשירותיו של אדריכל שמבין בתב"עות, בעל חזון ודמיון מפותח, שיכול לתכנן ולראות קדימה", ממליץ עו"ד רובנס-ווקיל. "חשוב לאמוד את כל השיקולים כבר בשלב הזה - את הכבישים והשבילים שיסללו במתחם, את החנויות שייבנו מסביב, את בתי הספר, את בתי הכנסת ועוד ועוד. מאחר שכל אלו צריכים להתגבש תוך כדי התהליך, כלומר אחרי שבעלי הדירות חותמים על ההסכם, חשוב להגיע לעירייה כבר בשלב הראשוני ולקבל מענה ראשוני לתכנית.
העירייה יכולה להחליט שבאזור המבוקש לא יתבצע פרויקט פינוי-בינוי, משיקולים שונים. לכן חשוב להגיע בתחילת הדרך לגורמים הרלוונטיים, להבין אם ישנה הסכמה עקרונית ולבצע יחד חשיבה ראשונית. אם העירייה אומרת שהתוכנית לא יכולה להתבצע בתנאים שמציע היזם, צריך להבין באילו תנאים היא כן יכולה להתקיים ולשקול את הסיכונים של היזם, בשלב הייזום הראשוני של הפרויקט, בהתאם".
"ישנם מצבים שנחשבים נוחים יותר, כאשר המדינה והעירייה מתכננות בעצמן, בשיתוף הציבור ולצד בעלי הדירות, מתחם שמיועד מראש לפינוי-בינוי", מציין עו"ד רובנס-ווקיל. "הגופים המתכננים אומרים 'עשינו את כל מה שצריך, ועכשיו אתם, היזמים, לכו ותתקשרו עם בעלי הדירות. זו אופציה שיכולה להפוך את השלב התכנוני למהיר יותר ופשוט יותר, אך מצד שני היא יכולה לגרום גם ל'כאוס': הרבה יזמים והרבה 'מארגנים' מנסים להיכנס לתמונה, ומושכים כל אחד לכיוון שלו.
צעד חשוב ומבורך בהקשר זה, שמתפתח מאוד לאחרונה, הוא הקמת מנהלות לעיריות או למתחמי פינוי-בינוי: במצב זה, יש עם מי לדבר מטעם המדינה, זה מאוד נגיש וכך הדיירים מנהלים את התהליך המצד שלהם בצורה נכונה ונבונה יותר".
השלב הכלכלי: דו"חות או לא להיות
השלב הכלכלי הוא למעשה השלב שבו היזם מנהל את התקציב שלו עבור הכספים הדרושים לו לטובת ייזום וביצוע הפרויקט, וחשוב מאוד שהיזם יוודא כבר מראש שמדובר בפרויקט שישתלם לו כלכלית. הבדיקה הזו, אגב, חשובה לא רק ליזם עצמו אלא גם לדיירים - משום שהיא מקטינה את הסיכוי לעצירת הפרויקט באמצע שלב הייזום משיקולים כלכליים וחלילה לסיכון בעצירה בשלב הביצוע.
"בשונה מתמ"א 38, שבה אפשר לדעת מראש, פחות או יותר, מה ייבנה, ועל סמך זה להכין דו"ח כלכלי - בפינוי-בינוי אי אפשר לדעת מההתחלה מה ניתן יהיה לבנות ובכך, לחשב את ההיתכנות הכלכלית בפרויקט, ולכן חשוב לדעת מהן ההוצאות של היזם ומהן ההכנסות ובהתאם לכך, לבצע את התכנון בפרויקט ולבקש את מספר הדירות הנכון, במצב היוצא של הפרויקט", אומר עו"ד רובנס-ווקיל. "ובכל זאת, על אף חוסר הוודאות היחסית, היזם כן צריך לבצע בדיקה כלכלית, שתכלול למעשה דו"ח רגישות -בדיקת עלויות הבנייה מול מחירי המכירה במתחם, לטובת הערכה מראש של נפח הפרויקט. לדוגמה, אם יש לי 100 דירות ואני יודע מה הן עלויות הבנייה ומה הם מחירי המכירה, אני יכול להגיד מראש שכדי לתת לדיירים תמורה של 25 מ"ר, אני צריך לבנות במתחם החדש 450 דירות. הדו"ח הכלכלי הראשוני הזה הופך את התכנון לברור יותר ביחס למספר הדירות והבניינים הנדרשים לצורך ביצוע הפרויקט ומאפשר להתקדם בהתאם הלאה, מול העירייה, מול האדריכל ועוד".
"לצד דו"ח הרגישות והדו"ח הכלכלי הראשוני ישנו גם תקן 21 - תקן שמאים, שממליץ על הכדאיות הכלכלית הנדרשת כדי שפרויקט פינוי-בינוי יצא לפועל. תקן 21 מתחשב בצרכים של שלושת הצדדים - הדיירים, היזם והרשות המקומית - ועושה קצת סדר בדברים. למשל, הוא ממליץ (ומציין שכך מקובל) שתוספת השטח לכל דייר קיים בפרויקט תהיה 25 מ"ר ושהרווח של היזם מהפרויקט יהיה סביב 25% מכלל העלויות בפרויקט.
בתחילת הדרך היזם יבצע דו"ח פנימי משלו, אבל כשיתקדם הוא יזמין לרוב דו"ח של שמאי מקרקעין, במסגרת תקן 21. יזם שמרן יכול להזמין את דו"ח שמאי המקרקעין הזה מראש, לפעמים עוד לפני שהוא יוצא לדרך".
שלושת השלבים הללו הם השלבים המרכזיים בתחילת דרכו של פרויקט פינוי-בינוי. חשוב לזכור שגם אחריהם עוד צפויה דרך ארוכה, כולל המשא ומתן מול הדיירים, הניסוח והחתימה על החוזה - וכמובן הליווי הבנקאי והעבודות עצמן. כך או כך חשוב לזכור כי שלושת השלבים הם למעשה דבוקה אחת: "השלבים הללו חייבים להתבצע ולהתנהל יחד בתחילת תהליך הייזום של הפרויקט", מסכם עו"ד רובנס-ווקיל, "כי כל אחד מהם משפיע על השני. השלב הקנייני משליך על התכנון, ושניהם משפיעים על העלות. לכן בתחילת הדרך חשוב לעשות את כולם במקביל".
לאתר משרד עורכי דיון ונוטריון קרן כהן בלחרסקי ושות'
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחץ כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן