תחום ההתחדשות העירונית הוא תחום מעט 'טריקי' בכל הקשור לרווחים מהפרויקט. לכאורה מדובר בעסקה נפלאה עבור היזמים - הם מקבלים את זכויות הבנייה על כמה יחידות דיור חדשות, וכל שהם צריכים לעשות, על הנייר, הוא לחזק את הבניין שבו קיבלו את הזכויות ולהרחיב את הדירות הקיימות. נדמה שזו עסקה מצוינת: הרווחים שיקבלו היזמים מהדירות החדשות עולים פי כמה וכמה על עלויות החיזוק וההרחבה, ובסופו של דבר הבניין יהיה משודרג ומחוזק - כולם יוצאים מרוצים.
בפועל, כפי שיודע כל מי שמעורב בתחום, אין זה כך. כבר בתחילת דרכן של תכניות ההתחדשות העירונית, הידועות גם בשם תמ"א 38, התגלו בעיות ויזמים מעטים מאוד ניאותו לבצע את המשימה. הרתיעה שלהם באה בעיקר מהסיבה כי היה מדובר בתוכניות לא רווחיות. אז אחרי כמה שנים שבהן התחום סירב להתרומם ביצעה המדינה כמה תיקונים בתוכנית, שהפכו אותה לרווחית יותר - והפלא ופלא, פתאום תחום ההתחדשות העירונית הפך להיות אחד התחומים החמים בענף הנדל"ן. אבל בזמן האחרון מנשבות רוחות אחרות בתחום: נדמה שכולם רוצים נתח מהעוגה, ושוב ליזמים כמעט שלא נשאר דבר.
"יש היום המון פרויקטים תקועים. הרבה מאוד נחתמים, אך מעט מאוד יוצאים באמת אל הפועל", אומר דוד זהבי, מנכ"ל ובעלים של חברת אורבן נדל"ן אשר ביצעה ומבצעת בימים אלו שלל פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. "לאחרונה מטילים עלינו עוד ועוד הוצאות, והיום ישנם פרויקטים במקומות מסוימים שאנחנו פשוט לא נכנסים אליהם. המגמה הזו רק מתחזקת".
ולמה מתכוון זהבי? בעיקר לשני נושאים בוערים שעומדים על הפרק: האחד - ההחלטה שלא להגדיל, לפחות לפי שעה, את זכויות הבנייה בפרויקטים להתחדשות עירונית, והשני - ביטול יכולתם של היזמים לקזז מע"מ תשומות.
"לא רק שלא הגדילו את זכויות הבנייה, גם 'הפילו' על היזמים מע"מ על הטבות לדיירים, כמו עו"ד דיירים, שכירויות, הובלות וכדומה - בכל אלו לא ניתן יותר לבצע קיזוז מע"מ. זה יכול להתבטא במאות אלפי שקלים, וזה יכול, חד משמעית, להפוך פרויקט התחדשות עירונית מרווחי ללא רווחי".
כולם רוצים נתח מהרווחים - ולא בטוח שכולם יקבלו
בתחום ההתחדשות העירונית מתנהל בימים אלו, למעשה, מאבק בין כמה גורמים: היזמים, אשר מממנים מכיסם את הפרויקטים ומבקשים לקבל מהם רווח ראוי; הדיירים, שמייחלים להשלמת הפרויקט ולקבלת דירה חדשה בבניין משודרג; הרשויות המקומיות, שבעקבות תוספת יחידות הדיור מקבלות לתחומן עוד תושבים שבהן יש לטפל - ולכן גם הן רוצות לקבל רווח מסוים מהפרויקט; והממשלה, שמנסה לתמרן בין כל אלו ואם אפשר גם 'לגזור קופון' משלה.
הבעיה היא שמדובר בפרויקטים שמלכתחילה רמת הרווחיות בהם אינה גדולה במיוחד, כך שגם אם כל הגורמים רוצים במשהו, ספק גדול אם הם יקבלו אותו. בשטח נדמה, לפחות כרגע, כי היזמים והדיירים הם אלו שייפגעו מהמצב יותר מכול.
"העיריות עשו כל מיני תכניות, תב"עות מיוחדות, כדי ליהנות ממס ההשבחה למרות שמדובר בפרויקטים להתחדשות עירונית", מסביר זהבי. "הרשויות רוצות לייצר כסף כרגע, כי כמות המשתכנים באותה עיר גדלה, והן צריכות לייצר גם עבורם תשתיות ותנאים ראויים למחיה. לכן הן מחפשות דרכים להרוויח כסף, וזה לגיטימי - אבל בסופו של דבר אם הפרויקטים לא רווחיים, היזם לא ייכנס לפרויקט. כולם מנסים לאכול מהעוגה הזאת, אבל אין מקום לכולם. בסופו של דבר, האינטרס הסופי לחזוק הבניינים צריך להיות של הדיירים. כרגע המציאות שונה.
כאשר רשות מגבשת תב"ע, תכנית אב או תכנית עיר, היא קובעת שהתוכנית הזו גוברת על כל תכנית אחרת, כדוגמת תמ"א 38, וככה זה אמור להיות - כי הרשות היא זו שיודעת טוב מכולם מה האינטרסים של העיר. בסיטואציה כזו המדינה כבר לא יכולה לסייע לנו, ולכן מה שנשאר הוא נושא הפטור ממע"מ, הזכויות, וההקלות במיסים שונים, כמו מס רכישה ומס שבח. עכשיו גם את זה מבטלים לנו, לאט-לאט".
"לכל זה יש השלכות: לאחרונה המון חברות תמ"א 38 פשטו רגל", ממשיך זהבי. "אנחנו לשמחתנו, לא עושים רק התחדשות עירונית, אנחנו ניזונים גם מפרויקטים אחרים, אבל היום זו כבר לא אותה ביצת זהב - זו ביצה שיש בתוכה נעלם, אתה לא יודע מה תקבל".
התוצאה: רק מתחמי בנייה גדולים, ורק חברות גדולות
אין ספק שבשנים האחרונות נהנה תחום ההתחדשות העירונית מ'בוננזה', ומהתפתחות בקצב מהיר מאוד. כל זה משך אל התחום הרבה מאוד שחקנים, כולל חברות קטנות, שיכלו להתרכז גם בפרויקטים קטנים, של בניין אחד בלבד. היום נוטות הרשויות לאשר רק מתחמי התחדשות עירונית, אשר כוללים כמה בניינים יחד, באופן מובן, על מנת לשמור על הסדר העירוני - אך מי שנפגע מכך הן אותן חברות קטנות.
"גם אנחנו, היזמים, עברנו לעבוד רק על מתחמים", אומר זהבי. "מדוע? משום שבפרויקט קטן אנחנו לא מרוויחים כסף. הבעיה היא שהיזמים הקטנים לא יכולים לבצע פרויקטים במתחמים, אין להם המשאבים לכך. אז מה עשינו בזה? שוב הכסף הולך לעשירים? גם הפרויקטים הקטנים צריכים להיות רווחיים, ואני אומר את זה בתור בעל תפקיד בחברה גדולה שיכולה להתמודד עם מתחמי התחדשות עירונית. החברות החזקות שמחזיקות לוביסטים וכדומה, רק מרוויחות מהמצב הזה, וחברות קטנות לא יכולות לבצע אותם, הן לא מסוגלות, ולאט-לאט הן ייעלמו".
אין ספק שבמצב העניינים הנוכחי הרווחיות בפרויקטים להתחדשות עירונית, בעיקר הקטנים שביניהם, יורדת בצורה משמעותית. כל שנותר לקוות, מבחינת היזמים, הוא לכך שההחלטה על דחיית הרחבת הזכויות היא עניין זמני בלבד וכי בעתיד הן אכן יורחבו - מה שנראה על פניו כמצב שייטיב עם כל הצדדים, ובעיקר עם הדיירים בפרויקטים השונים, כמובן.