איפה רושמים את רווחי חברות הניהול בנכסים מניבים?

חברות נדל"ן ציבוריות מדווחות על רווחים או גירעונות כתוצאה מפעילות ניהול הנכס - הוצאות תחזוקה שוטפות, ניקיון שטחים ציבוריים, שמירה ואבטחה, חשמל ומיזוג אוויר ציבורי, ביטוח וכדומה.

שיעור דמי הניהול המקובלים, אל מול השוכרים, הינו בדרך כלל בשיטת Cost + 15%. לפיכך, בנכס מניב בתפוסה גבוהה ויציבה, מגולם בדרך כלל גם מרכיב רווחי הניהול.

ההכנסות וההוצאות מהניהול מהווים חלק מתזרים המזומנים בנכס (NOI). הדעה הרווחת הנה שיש לכלול את רווחי הניהול, ככל שקיימים, במסגרת אומדן ה"שווי ההוגן" ובכלל.

מנגד, יש שיטענו כי רווחי הניהול עונים להגדרה של רווח מפעילות עסקית הנלווית למקרקעין ואינם מהווים חלק מאומדן שווי הנכס, אלא נוספים לו. שאלה זו - האם לכלול את רווחי הניהול ב"שווי ההוגן" של מקרקעי הנכס או לא - מעסיקה רבים, ובייחוד בתחום עריכת דוחות שמאות המקרקעין לנכסים מניבים.

נפתח ונאמר: למיטב ידיעותינו, קביעה חד-משמעית בנושא טרם נתקבלה. ישנם גופים וגורמים שונים שעניין זה רלוונטי לגביהם, וכל אחד מהם מסתכל על הנושא ב"עיניים" שונות. כך למשל, אם נעיין בפרסומי חברות הנדל"ן המניב נגלה שמבחינתן יש לכלול את הרווחים ב"שווי ההוגן" של הנכס, לצד ההכנסות מדמי השכירות. כך גם סבורים המוכרים, מרבית הקונים בשוק, רואי החשבון וכן שמאי המקרקעין ומעריכי השווי, הכוללים את הרווחים בשווי ההוגן. לעומתם, בנקים וספקי אשראי אינם כוללים את רווחי חברות הניהול בשווי הנכס, כאשר מדובר בחישובים לצורך מתן 'ביטחונות'.

לצד אלו, לא ידועה לנו, נכון לכעת, עמדתה הרשמית של הרשות לניירות ערך ("הרשות"). בכל מקרה, הרשות בוחנת את הרווח או הגירעון המדווחים בדו"חות הכספיים ב'זכוכית מגדלת', יודעת לסמן את הגבולות בין דמי השכירות, לבין דמי הניהול ורגישה לאפשרויות של הטיית סכומים מהניהול לשכירות ובחזרה.

ננסה לפשט את העניין בעזרת דוגמה: ניקח שני מגדלי משרדים דומים במרכז תל אביב. 'מגדל 1', בבעלות 20 בעלים פרטיים שונים, מושכר לגורמים שונים ומנוהל על ידי חברת ניהול חיצונית, שאינה משלמת לבעלי הנכס דבר (מוכרים גם מקרים שבהם חברת הניהול החיצונית משלמת לבעלי הנכס).

'מגדל 2', הסמוך לו, נמצא בבעלות של חברת נדל"ן מניב ומנוהל על ידי חברת ניהול עצמאית הקשורה לבעלים. שכר הדירה בו ושיעורי התפוסה דומים לזה המתקבל במגדל 1. נתון כי רווחי חברת הניהול בבניין זה מועברים בהסכמים מסודרים לבעלי הנכס.

האם כאשר שני הבניינים יימכרו בשלמותם, שווי 1 מ"ר במגדל 1 יהיה שונה משוויו של 1 מ"ר במגדל 2 (תוך התמקדות בתזרים המזומנים בלבד)?

הגם שמדובר במגדלי משרדים בעלי מאפיינים דומים, אלו נבדלים זה מזה באופן תחשיב ההכנסות מדמי השכירות, הכולל או לא כולל את מרכיב הניהול. כאן מתחדדת השאלה המרכזית שבה אנו עוסקים בכתבה: האם תוספת רווחי הניהול מהווה מרכיב באומדן השווי או שהיא נפרדת ממנו?

כעת נשאלת השאלה: אלו נושאים דורשים בדיקה ובקרה בכל הנוגע לרווחי הניהול ולמידת השפעתם על שווי הנכסים, והאם קיימות הנחיות מקצועיות מפורשות בנושא זה?

בפרקטיקה, הניהול 'הולך' יד ביד עם הנכס, בפרט כאשר הניהול הוא עצמי. בכך, מהווים רווחי הניהול חלק בלתי נפרד ממחיר המכירה. אך האם נכון הדבר גם לצורך קביעת 'השווי ההוגן' של הנכסים לדו"חות הכספיים?

כפי שעולה מהדו"חות הכספיים המפורסמים לציבור, מעריכי השווי (בעיקרם שמאי המקרקעין) אכן סבורים שרווחי הניהול מהווים את אחד ממרכיבי השווי ההוגן של הנכס.

למרות שמרכיב זה לא נחשב מהותי (שיעורו: עד כ-4.5% מכלל שווי הנכס), על מנת לכלול אותו באומדן השווי הנכסי, נדרשת בחינת הנושאים הבאים:

1. האם מתקיים קשר חוזי בין חברת הניהול הפעילה בנכס (שהינה, בין היתר, חברה קשורה), לבין החברה בעלת הזכויות בנכס. לצורך אומדן נכסי נכון, יש 'לצבוע' את ההכנסות וההוצאות מהניהול ולבודד את ההוצאות הראויות, כולל קרן צבירה. נוסף על כך, יש לבדוק את מערכת ההסכמים בין חברת הניהול, לבין בעלי הנכס.

כך קורה כאשר בעלי הנכס הם המנהלים, אז מגיעים דמי הניהול ישירות מהשוכרים לבעלי הנכס; אולם במקרה שמדובר בחברת ניהול (חיצונית) אופיינית, המנהלת מספר נכסים מניבים, 'זרימת' דמי הניהול תהיה: הזרמת דמי הניהול ל'כיס' חברת הניהול, והעברתם משם (לאחר ניכוי הוצאות, בהתאם להסכם עם חברת הניהול) ל'כיס' של בעלי הנכס.

בהתאם למערכת ההסכמים בין חברת הניהול לבין בעלי הנכס, ניתן לקבל החלטה מושכלת לגבי השאלה האם רווחי הניהול נכללים בשווי הנכס או נוספים לו, כלומר יוערכו שווי זכויות הבעלים בנכס ובנוסף ובנפרד שווי רווחי הניהול המשויכים לחברת הניהול בנכס.

2. בחינת תחזית הרווח/הגירעון מניהול: כאשר הנכס 'נהנה' מרווחי ניהול, יש לוודא כי הרווח יציב, מתקבל בפועל ושאינו תוצאה של תחזיות שאינן מבוססות. כאשר קיים גירעון מניהול, יש לבדוק את סיבת הגירעון ולברר אם מדובר בגרעון זמני (שנובע משינויים במצב התפוסה, מהוצאות שיווק חריגות ועוד) או בגירעון קבוע (שיכול לנבוע מדמי ניהול נמוכים, משכר דירה גבוה על חשבון דמי ניהול נמוכים, מהימצאותם של שטחים פנויים בנכס ועוד).

בהקשר זה פרסמה יחידת הביקורת של הרשות כמה ביקורות לגבי נכסים מניבים ברחבי הארץ, תוך התייחסות לנושא רווחי הניהול שהובאו בחשבון בהערכות השווי. עיקר הביקורת נגעה בהנחות העבודה שהיו בבסיס ההערכות, שאינן מבוססות ואינן תואמות את הביצועים בפועל של חברת הניהול. המלצת הרשות הינה להקפיד ולהישאר עם רגליים 'על הקרקע'.

3. סבירות גובה רווחי הניהול. מה נחשב לרווח סביר כתוצאה מפעילות הניהול?

כמה דוגמאות לממוצע גובה דמי הניהול בנכסים מניבים, כפי שפורסמו לציבור:

כאשר ניגשים לבדוק את רווחי הניהול, יש לוודא כי אלו מתקבלים בפועל, יציבים ונמצאים בטווח הסביר, וכי אין מדובר בערכים חריגים.

יש לציין כי בתקני העבודה שעל בסיסם נערכות הערכות השווי (תקן 17.1 מטעם מועצת שמאי המקרקעין והוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים), קיימת דרישה לבדיקה והתייחסות לסבירות גובה דמי הניהול. עם זאת, לא נמצאו הנחיות מפורשות לגבי הכללת רווחי הניהול או אי הכללתם בשווי המקרקעין. יש להניח כי הנושא יידון מחדש בעדכונים השוטפים.

בסיכומו של דבר, בפרקטיקה הנהוגה בארץ רווחי חברות הניהול מהווים חלק בלתי נפרד מ"השווי ההוגן" של הנכסים המניבים. אולם, להערכתנו טרם נאמרה המילה האחרונה בנושא. ייתכן כי תוך כדי תהליך, הנושא ייבחן מחדש על ידי הגורמים המעורבים, ותינתנה הנחיות עבודה מחייבות בקשר לכך.

אי אפשר לסיים בלי להתייחס לקשר ה'טבורי', כמעט, בין גובה דמי השכירות לבין גובה דמי הניהול, בפרט בשטחי המסחר. בעידן שבו המסחר המקוון תופס תאוצה, ונעשות רכישות רבות מחוץ לכותלי "הנכסים", נשאלת השאלה מה תהיה מידת ההשפעה של שינויים אלו על גובה דמי השכירות (בקניונים, במסחר השכונתי, בחנויות). האם ההשפעה תהיה דומה, וככל שדמי השכירות ירדו (לאור השינויים ברמת הפדיונות), האם הדבר ישפיע על גובה דמי הניהול - 'יתאזנו' כלפי מעלה? ימים יגידו.

הכותבים: עודד האושנר ואביקם כדורי, משרד האושנר מלול הנדסה ושמאות מקרקעין בע"מ

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחץ כאן