נדמה שבכל שנה מחדש נשאלת השאלה הזו: היכן כדאי להשקיע? יש שפוזלים אל שוק ההון, אחרים שמים את הכסף בחסכונות בבנק, ויש כאלו שנמשכים אל האפשרות המרתקת ביותר, כנראה: ענף הנדל"ן. אבל בתקופה האחרונה, גם בגלל השוק עצמו וגם בגלל הפעולות שמבצעת הממשלה, נראה שרוכשי הדירות ממתינים ושהשוק קצת נרגע. האם גם ב-2018 ישנן אופציות כדאיות להשקעה בנדל"ן, שאולי לא חשבנו עליהן?
"אנחנו רואים התקררות בענף הנדל"ן, אך כל עוד הריבית תהיה נמוכה - ולדעתי היא צפויה להיות כך גם בשנים הקרובות - גם המחירים למשכנתאות עדיין יהיו אטרקטיביים", מסביר ירון פיטארו, יו"ר חברת ההשקעות וולת'סטון נדל"ן, על הסטטוס שבו נמצא הענף בימים אלו. "המצב הזה גורם לכך שגם היום אותם כספים זורמים לתוך שוק הנדל"ן. נוסף על כך, קרנות ההשקעה בנדל"ן מאפשרות למשקיע להשקיע מעט כסף, יחסית למה שיידרש להשקיע בעת רכישת דירה, ולעשות זאת בכמה פרויקטים במקביל - זה מקטין את הסיכון שבחשיפה לענף הנדל"ן ונותן לו יתרון מסוים".
אז אנחנו מבינים שהכסף נשאר בענף הנדל"ן, גם אם המצב יותר רגוע ממה שהיה לפני שנתיים ושלוש, ואנחנו יודעים שכיום אפשר בעזרת הקרנות השונות להשקיע בנדל"ן בצורה חכמה ולא הרפתקנית, באופן יחסי, אך זהו רק הצעד הראשון. הצעד הבא הוא להחליט במה להשקיע, ולהבין אילו אפיקים יכולים לתת לנו יותר, אך בלי להגדיל סיכונים.
לנצל יוזמות קיימות לטובת השקעה חכמה ומעניינת
לאורך ההיסטוריה, ובתחומים רבים, גרם 'נמנום' מסוים או קיפאון כלשהו להיווצרותן של יוזמות חדשות ומעניינות. איננו אומרים שענף הנדל"ן נמצא כרגע בקיפאון, שכן המחירים והביקוש עדיין גבוהים, אך הוא ללא ספק ניצב בפני צומת דרכים חשוב. וסביב הצומת הזה 'נבנו' כמה פרויקטים ומיזמים מעניינים, שאומנם הוקמו במטרה להרגיע את השוק הרותח - אך יצרו הזדמנויות חדשות דווקא עבור המשקיעים.
"נוצר מעגל שבו לזוגות צעירים אין דירות, ולכן הם נאלצים לשלם מחיר גבוה יותר על דירות, שאותן מוכרים משפרי דיור", מסביר פיטארו. "בזכות זה משפרי הדיור יכולים לרכוש דירות יקרות יותר, וכך נוצרת מציאות של שוק יוקרה. פרויקט שמנסה לשבור את המעגל הזה הוא מחיר למשתכן, משום שהוא מציע אלטרנטיבה לזוגות צעירים. אבל, מחיר למשתכן מציע קרקעות בעיקר בצפון ובדרום, שם הביקוש נמוך יותר - וכך הפרויקט הופך הרבה מהזכאים למשקיעים, למעשה.
אם כן, גם מחיר למשתכן וגם קרנות ההשקעה השונות (שהוזכרו קודם) יכולות לשמש כאפיק השקעה כדאי במציאות הנדל"נית בישראל 2018, אך זה לא הכול. יש כיוון נוסף שאליו נמשכים אט-אט משקיעים רבים, וגם הוא 'נולד' במקור כדי לשפר ולהשביח את היצע הנכסים בישראל. לתחום הזה קוראים התחדשות עירונית, ולא מעט אנשים מבינים היום שחבוי בתוכו פוטנציאל השקעה גדול מאוד.
"פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית הם בעלי פוטנציאל גבוה יחסית, מהסיבה הפשוטה ביותר: הקרקע היא בחינם", מציין פיטארו. "הדיירים לא משלמים מס והגג הוא הקרקע המשמשת לבנייה, לכן הוא מוצע למעשה בחינם - בתמורה לחיזוק. היזם, כבר בתחילת העבודות, יכול למכור דירות ואלו יממנו לו את מרבית הפרויקט".
"מהסיבות הללו התשואה בפרויקטים להתחדשות עירונית גבוהה יחסית, כי הפרויקטים נבנים במרכזי הערים, איפה שמחירי הדירות יקרים, ומשום שאפשר להוסיף למבנה עוד שתיים וחצי קומות, ברוב המקרים. כל זה מאפשר להשיג תשואה סבירה ואפילו טובה על ההון העצמי".
"ההתחדשות העירונית, שכוללת בתוכה גם חיזוק מבנים וגם פינוי-בינוי, היא תכנית משמעותית כיום", ממשיך פיטארו. "כ-20 אלף דירות חדשות בשנה, מתוך 40-50 אלף בסך הכול, בכל ענף הנדל"ן. אנחנו מדברים פה על כמות נכבדת של דירות. הרבה קרנות וגופים מממנים נכנסים לפרויקטים כאלו כי זה נוח - מדובר במיזמים בהיקפים לא גדולים, ברובם, הם כבר בנויים והרשויות המקומיות עוזרות לטפל בעניין".
"השוק הזה עבר מעין 'הסדרה טבעית', מעין אבולוציה, עם השנים. מי שלא טוב יצא החוצה. אט-אט נכנסו יזמים טובים יותר, מנוסים יותר וגדולים יותר. בשביל אלף היתרים בשנה (הקצב כיום בתחום ההתחדשות העירונית) צריך הון עצמי של 3-5 מיליארד שקלים, וזה אומר שהרבה מאוד גופים חוץ-בנקאיים, הרבה מאוד גופי מימון, נכנסים לתחום הזה. לכן זהו תחום מאוד דינמי ואטרקטיבי היום מבחינת השקעות מול היזמים".
"בבניין שיש בו הכרזה על תמ"א, מחירי הדירות עלים אוטומטית"
וזה לא הכול: ההתחדשות העירונית יוצרת מציאות חדשה, הן מבחינת הדיירים בפרויקט והן מבחינת העיר כולה - שלפתע 'מרוויחה' עוד יחידות דיור חדשות, גם במרכז האורבני והצפוף, ומציעה למחפשי הדירות עוד אפשרות רכישה באיכות גבוהה. וכשיש עוד מתעניינים בנכסים חדשים, נפתח עוד חלון הזדמנויות עבור המשקיעים.
"חשוב לזכור שמבחינת הדיירים, התחדשות עירונית משמעה שיפור איכות החיים", אומר פיטארו. "לכן יש להרבה מאוד דיירים אינטרס גדול מאוד לעשות תמ"א. נוסף על כך, במרכזי הערים יש תמיד ביקוש גדול לנדל"ן, בעיקר לדירות חדשות, וגם האלטרנטיבות מעטות, בגלל שאין מגרשים במרכזי ערים.
"זה הולך ומתפשט במעגלים: ככל שהמחירים עלו כך ערים נוספות נכנסו לתחום הזה, ומקומות שבעבר אף אחד לא חשב עליהם נכנסו למעגל הזה - אשדוד, אשקלון, נתניה, אור יהודה, יהוד, כפר סבא, נס ציונה, אלו אזורים שהיו אטרקטיביים פחות לפני שנים, והיום יותר ויותר יזמים נכנסים אליהם כי הדירות מבחינתם הן במחיר שמאפשר להם להרוויח".
ובל נשכח דבר חשוב נוסף: המחירים. נדמה שמבחינת רבים - בצדק או שלא בצדק - עליית המחירים בענף בנדל"ן נעצרה, אך נראה שההתחדשות העירונית מתנהגת בצורה אחרת. "בבניין שיש בו הכרזה על תמ"א, מחירי הדירות עלים אוטומטית, עוד לפני תחילת העבודות", מציין פיטארו. "אדם שמחליט למכור את הדירה הישנה, לפני שבוצע חיזוק לבניין, כבר מוכר אותה במחיר גבוה ממחיר השוק, כי הוא מציג את השיפור הצפוי ברווחיות, בעקבות התמ"א. זה יכול לפעמים להגיע לעשרה או ל-15 אחוזים נוספים".
אם כך, אפשר לקבוע בוודאות שגם היום ישנם אפיקי השקעה מעניינים, ובראשם אלו שנועדו לפתור כמה בעיות אקוטיות בשוק הנדל"ן, כמו מחיר למשתכן ובעיקר פרויקטים לחיזוק מבנים (תמ"א 38). אם ימשיך תחום ההתחדשות העירונית להתפתח כפי שהוא מתפתח בשנים האחרונות, ואם ימשיך להעלות את מחירי הדירות באחוזים משמעותיים כמעט באופן אוטומטי, הוא צפוי להיות אחד מאפיקי ההשקעה הכדאיים ביותר לא רק ב-2018 - אלא גם שנים רבות אחריה.
לאתר וולתסטון לחצו כאן
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן