מקלות בגלגלים? הרשויות המקומיות מעכבות את ההתחדשות העירונית

כשמסתכלים על חמש השנים האחרונות, ואולי אפילו מעט לפני, אי אפשר שלא להתרשם מההתבגרות ומההתפתחות של תחום ההתחדשות העירונית, שהפך לאחד השחקנים החשובים בענף הנדל"ן הישראלי. מה שהתחיל בצליעה חמורה זכה להתאמות ולשיפורים, בדרך להפוך לאחד השינויים המרעננים בתחום בעת האחרונה.

ועדיין, מדובר בתחום שבו בעיות רבות. אחת הכרוניות שבהן היא נושא לוחות הזמנים: לפעמים יחלפו שנים עד ליציאת הפרויקט לפועל, עוד לפני התחלת העבודות בשטח, וזאת מסיבות רבות - בירוקרטיות בעיקרן, כמובן. מתברר כי הגורם הביורוקרטי המעכב והמכביד ביותר על היזמים הוא הרשויות המקומיות. מספר רשויות, בין הגדולות, החליטו לאחרונה על שינויים במדיניות התכנון ובתקנות הנוגעות לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, בצורה גורפת וללא יוצא מן הכלל - גם בפרויקטים שכבר נמצאים בהליכים מתקדמים.

"הרשויות המקומיות מנסות לשפר עמדות בכל הנוגע להתחדשות עירונית", אומר דוד זהבי, בעלים שותף ומנכ"ל חברת אורבן נדל"ן, אשר ביצעה ומבצעת בימים אלו מגוון פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. "מבחינתן, יש להן כרגע אפשרות לשפר את צורכי הציבור, למשל על ידי הקצאת יותר שטחי מסחר במסגרת הפרויקטים, על מנת לדרוש יותר תשלומי ארנונה. זה דבר שהוא נכון בבסיסו, אבל הדרך שבה הוא נעשה לא נכונה: אין מדיניות קבועה, ואין התייחסות לפרויקטים שכבר נחתמו. הרעיון טוב, אבל הדרך גרועה".

כדי לסבר את האוזן ולהמחיש בצורה ברורה יותר את המצב, נותן זהבי מספר דוגמאות: "בהרצליה החליטה העירייה לפני כחודשיים על הקפאת כל הפרויקטים שנמצאים במרכז העיר ושטרם הוגשו לאישור ועדת התכנון; עיריית תל אביב החליטה שבכל הריסה ובנייה של יותר מ-30 יחידות דיור, חייב להיבנות שטח לטובת הציבור - ושהיא תקבע מה ייבנה באותו שטח; ברחוב ארלוזורוב בתל אביב, בעקבות הקמת הרכבת הקלה, כל הפרויקטים 'תקועים' כרגע; עיריית רמת גן משנה את המדיניות חדשות לבקרים ומעדכנת ללא הפסקה את התקנות בנוגע לזכויות שיש ליזם בכל פרויקט; בשכונת הגפן ברמת גן ביקשו מאיתנו לפתע לאחד שישה מגרשים יחד כדי לקבל אישור להקמת פרויקט, אחרי שכבר החתמנו את הדיירים והופענו בפני ועדת התכנון; עיריית גבעתיים דורשת לאחד את הקרקע בפרויקט ברחוב כצנלסון עם פרויקט ברחוב המקביל, עליית הנוער, ורק לאחר מכן יאושר הפרויקט.

זה הגיע למצב שאנחנו קוראים לכל עיר 'מדינת תל אביב', 'מדינת הרצליה' וכך הלאה, כי לכל רשות חוקים ודרישות משלה. זו תופעה שהפכה לרחבה ומקיפה מאוד: היזמים מדברים ביניהם על זה בכל יום, ושואלים את עצמם מאיפה תבוא המכה הבאה - איזה פרויקט נוסף הולך להיפגע בעקבות שינוי מדיניות כזה או אחר".

אחת הבעיות העיקריות בשינויי המדיניות של הרשויות המקומיות היא הדרך שבה תופסים זאת ה'לקוחות', דיירי הפרויקט. הרי כפי שציינו השינויים המגיעים מלמעלה תקפים לגבי כל פרויקט התחדשות עירונית שלא אושר באופן סופי, גם אם היזם כבר צלח את שלב אישור הפרויקט מול הדיירים, וגם אם כבר החל בהליכי האישור מול הרשות.

"צריך לחשוב כאן על היזמים", אומר זהבי. "הם מתנהלים במשך שנה וחצי ואפילו שנתיים מול הדיירים במטרה להחתים אותם על הסכמה לביצוע הפרויקט, מכינים את התוכניות במשך חצי שנה נוספת, נמצאים רגע לפני פתיחת בקשה - אחרי שנתיים וחצי של עבודה על הפרויקט - ולפתע אומרים להם שכרגע הם לא יכולים להגיש שום דבר, כי הכול מוקפא, כמו במקרה של עיריית הרצליה.

ומה לגבי החלטת עיריית תל אביב, לקבוע בעצמה איזה מבנה ציבורי יוקם במסגרת הפרויקט? היזם כבר התחייב ורשם בחוזה שלא ייבנה גן ילדים בסמוך למבנה, ובסופו של דבר העירייה היא זו שמכתיבה מה יהיה. אם החוזה עוד לא נחתם, היזם לא יכול להבטיח לדיירים דבר, כי העירייה קובעת מה יוקם באותו שטח ציבורי רק לאחר הגשת הפרויקט לאישור".

"היזם, מקבל פה שלוש 'מכות" קשות'", ממשיך זהבי. ההוצאות הכלכליות הכבדות של היזם לאורך כל התהליך, עלולות לרדת לטמיון. ההנחיות החדשות יכולות לפגוע ביכולת שלו לעמוד בהתחייבויות שחתם עליהן בחוזה מול הדיירים. ומכיוון שלישי - ותמיד קיים איום ביטול החוזה בעקבות השינויים במתווה.

היזם פועל רבות לשכנוע הדיירים, מסביר להם מדוע הפרויקט הזה כדאי עבורם ולמה כדאי להם לבחור בו ולא באף גורם אחר - ואז מגיעות החלטות הרשות ומשנות את הכול. במצב כזה, הדיירים מאבדים את האמון גם ביזם וגם בעירייה".

לצד כל אלו צריך לזכור כי כל עיכוב משמעותי בפרויקט וכל שינוי בתוכניות המקוריות יכול להשפיע מאוד על רמת הרווחיות מבחינת היזם - עניין שגם כך נחשב רגיש מאוד בתחום ההתחדשות העירונית. לעיתים, עיכובים שכאלו יגרמו ליזם פשוט לוותר.

"השיטה של קבלת החלטות בצורה כזו, בלי לתת התייחסות רטרואקטיבית משמעותית לפרויקטים שנחתמו ושכבר אי אפשר לשנות אותם, לא יכולה לתפוס", מצהיר זהבי. "הנזקים הכלכליים לדיירים וליזמים הם נזקים שקשה לעמוד בהם. היזמים מוציאים מאות אלפי שקלים ומיליוני שקלים על הפרויקטים הללו, ולא כולם יכולים להרשות לעצמם שסכומים כאלו ירדו לטמיון, במיוחד אם גיבשו את התוכניות על בסיס ההנחיות של העירייה באותו מועד. זה בהחלט יכול להיות גזר דין מוות עבור היזמים הקטנים, וגם ליזמים הגדולים קשה מאוד במצב הנוכחי.

זה מעלה הרבה מאוד חששות, שבעקבותיהם יזמים רבים לא מתחילים פרויקטים חדשים - הם לא יכולים להוציא כל כך הרבה כסף. המצב הזה מכניס את השוק לגסיסה".

בשורה התחתונה נדמה כי הכיוון שאליו הולכות הרשויות לאחרונה נכון, ביסודו, אך מתבצע בצורה לא טובה ומכביד מאוד על היזמים מבחינות רבות. זהבי מסכם ואומר שעל פי כל הסימנים, המגמה הזו רק תלך ותגבר. "המצב הנוכחי בעצם עוצר את כל תחום ההתחדשות העירונית, ונותן לו מכה באחד מעמודי היסוד שלו - באמון הנבנה בין הרשויות לבין היזם והדיירים. אם נשאיל ביטוי מעולם ההתחדשות העירונית, אפשר לומר שבמקום חיזוק אנחנו מקבלים כאן רעידת אדמה. התוצאה של המהלכים הללו יכולה להיות מבורכת בסופו של דבר, אבל הדרך שבה הם מתבצעים נכון להיום הורגת יזמים".

לאתר החברה - לחצו כאן