בדקתם, ביררתם, השקעתם, בזבזתם שעות והעברתם ימים שלמים - והנה, נראה שסוף-סוף פרויקט ההתחדשות העירונית בבניין שלכם יוצא לדרך. השגתם את הסכמת כל הדיירים, בחרתם ביזם שנראה לכם כיזם המתאים, קיבלתם פירוט נרחב של התוכניות והכול נראה נפלא. אפשר לצאת לדרך. ופתאום, כל התמונה משתנה: היזם ניגש לרשויות התכנון ונדחה על ידן, בטענה שהתוכנית שהציע אינה עומדת בדרישותיהן. כל מה שהבטיח לכם, יורד לטמיון.
בעבר, כשהתחום עוד היה בחיתוליו, עוד ניתן היה, אולי, להבין מצב שכזה - אך היום נדמה שאין זה כך עוד: תחום ההתחדשות העירונית התבגר, התמקצע, ויש בו מספיק גורמי מקצוע איכותיים ויזמים מנוסים. האם עדיין ישנם פרויקטים שבהם היזם מבטיח הרים וגבעות מבלי שיוכל לעמוד במילתו - ומדוע זה קורה גם כיום?
"ישנם בשוק יותר מאלף יזמים של תמ"א 38, ומכל היזמים האלה יש מספר מצומצם, שאפשר לספור על יד אחת או שתיים, שמחזיקים בהרבה ניסיון בתחום", מסביר יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל, המתמחה בפרויקטים להתחדשות עירונית. "שאר היזמים הם כאלה שנאבקים על פרויקטים כל הזמן, ולפעמים הקלף הכי טוב שיש להם ביד כשהם ניגשים להתמודד על פרויקט הוא מתן הבטחות שאי אפשר באמת לבצע, ואפילו עיוות מסוים של המציאות - בייחוד אם הם נאבקים מול יזמים שכבר יש להם ניסיון באותו אזור ובאותה עיר. האינטרס של היזם הוא לבנות כמה שיותר, להרחיב כמה שיותר ולתת לדיירים כמה שיותר, כי כך הוא גם מקבל כמה שיותר".
ניסיון לזכות בפרויקט בכל מחיר - גם על חשבון זמן יקר. מאוד
שוק ההתחדשות העירונית, כמו שוק הנדל"ן כולו, צפוף ותחרותי בצורה בלתי רגילה. כפי שהוזכר כבר, מאות יזמים נאבקים כאן על פרויקטים שונים ברחבי הארץ, וישנם ביניהם גם כאלו שמנסים לזכות בפרויקט בכל מחיר.
"זה בעצם מעין ניסיון של יזמים להתיש דיירים", אומר גיא לקסמן, מנהל שיווק בחברה לחיזוק מבנים בישראל. "להמציא המצאות, לצייר ציורים ולהבטיח הבטחות - ואחר כך לנסות ולראות אם זה יצליח. הם בעצם קונים מין אופציה כזאת, שאולי תצליח ואולי לא, אבל בדרך הזאת הם מוליכים את הדיירים שולל.
"זה לא אומר שכל היזמים כאלה, או שיזמים שעושים את זה משקרים. זה יכול לנבוע גם מחוסר מקצועיות, מהעובדה שהיזם לא מכיר את הסביבה שבה הוא אמור לבנות ואת חוקי הרשות המקומית. ידוע שהחוקים שונים בין רמת גן לבין תל אביב, לדוגמה, ולכן יזם שבנה ברמת גן לא יוכל להתבסס על הניסיון שלו כשיתחיל לעבוד בתל אביב. אבל הוא יבטיח ממ"ד בחזית הבניין, כי הוא כבר בנה ככה ברמת גן - והוא לא יודע שבתל אביב זה אסור. הוא יגיד: 'חבר'ה, כבר עשיתי פרויקטים כאלה. זה עבד לי, וזה יעבוד לי גם פה'. לפעמים דיירים קונים את ההבטחות האלה".
חשוב להבין: הבעיה עם שלל ההבטחות הללו לא מסתכמת רק במשמעויות הנוגעות להפרת ההבטחה עצמה - משמעויות בעלות משקל גדול בפני עצמן, ללא ספק. בעיה נוספת שנובעת מכך היא העיכוב הבלתי נמנע בהתקדמות הפרויקט.
"מה שקורה בפועל הוא שהפרויקט הזה נתקע לארבע או חמש שנים", אומר חסון. "מהיום שהיזם חותם על החוזה, לוקח לו חצי שנה עד שהוא מכין את הבקשה, מעביר אותה לדיירים לאישור ומגיש לעירייה. בעירייה הוא ימשוך ימינה ושמאלה למשך שנה או שנה וחצי נוספות, עד שיקבל החלטה שלילית. כשיקבל את התשובה השלילית הוא יציע לדיירים לתקן את התוכנית - והצדדים ייכנסו למשא ומתן עד להסכמה. כל 'הטיול השנתי' הזה נמשך ארבע או חמש שנים, ובסופו חזרו למצב ההתחלתי, אבל עם יזם שהם נקשרו איתו מלכתחילה רק בגלל שהבטיח להם הבטחות שווא".
הפתרון? עד שלא יתוקנו תקנות בנושא - לבדוק, לבדוק ושוב לבדוק
אם כן, היזם הבטיח הבטחות - ולא יוכל לעמוד בהן. מה עושים כעת? ראשית נציין כי 'הגילוי המרעיש', שאיננו נעים כלל, יתגלה בדרך כלל בשלב מתקדם יחסית של ההכנות לפרויקט, מה שהופך את ההתמודדות עם המצב לסבוכה עוד יותר. "לרוב, הדיירים יגלו את הבעיה רק אחרי שיחתמו על ההסכם המשפטי, אחרי שהיזם כבר יוציא כסף מהכיס שלו ויגיש תוכניות לוועדה המקומית", מציין גיא לקסמן. "רק כשתתקבל תשובה שלילית מהוועדה, הם יבינו שאי אפשר לקיים את ההבטחות הללו - ולפעמים ברגע הזה הם גם מגלים שהם כבולים בהסכם שמאוד מורכב לצאת ממנו".
הדברים הללו מבהירים מעל לכל ספק דבר אחד: כדי להימנע ממצב ביש שכזה, חשוב לבדוק את היזמים המועמדים היטב, הרבה לפני החתימה על ההסכם והיציאה לדרך. הבעיה היא שקשה מאוד לדעת אם היזם שעומד מולכם הוא כזה שכבר הסתבך ב'פרשייה' דומה.
"גם אם היזם היה מעורב בעבר בעסקה שהתפוצצה, קשה למצוא על כך תיעוד", אומר לקסמן, "אלא אם מגיעים במקרה לדיירים של אותו בניין. לא תמיד הדברים האלה הופכים להיות פומביים, ולא הכול נגמר בבית משפט. הדיירים מבינים שהשלו אותם, מצטערים על התקופה שעברו ומנסים להניע את התהליך הזה מחדש".
"הרבה דברים כבר נאמרו לגבי יזמים עם ניסיון, ואיך בוחרים יזם אמין ונכון לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית", מתמקד חסון באמצעים שעומדים לרשות הדיירים בעת בחירת היזם לפרויקט. "אני חושב שבפרקטיקה צריך חוקים מאוד ברורים, או החלטות מאוד ברורות. לדוגמה: יזם שלא בנה באזור בניין בתמ"א 38 - לא עושים איתו עסקה, נקודה. אם היזם שהדיירים מדברים איתו לא עשה שלושה-ארבעה פרויקטים באזור הזה, אסור להתקדם איתו. זו רמת סיכון גבוהה מאוד, וזה לא שווה את זה.
שנית, חובה לראות בניינים של היזם ולדבר עם הדיירים. חובה לעשות את זה. הדבר השלישי הוא לשים לב: אם מדברים עם שלושה או ארבעה יזמים, וכולם אומרים משהו מסוים ורק אחד אומר משהו אחר - הוא כנראה 'מחרטט' אותך".
אפשר לסכם את העניין כך: ההבטחות של היזמים המועמדים הן מהדברים שחשוב יותר מכול לשים אליהם לב לפני החתימה על העסקה. יש להיות ערניים לכל פרט, לאסוף כמה שיותר מידע על היזם ולוודא שהוא מחזיק בניסיון בתחום ההתחדשות העירונית - בדגש על אזור המגורים שלכם. זכרו: הבטחות שווא בפרויקטים שכאלו יכולים לגרום לעוגמת נפש רבה ו'לגרור' את הפרויקט למשך שנים. בדיקה נרחבת ומקיפה בשלבים הראשוניים תחסוך זאת מכם.
