רוכשים דירה בפרויקט תמ"א? זה מה שאתם חייבים לדעת

ההתחדשות העירונית נוכחת יותר ויותר סביבנו בשנים האחרונות, וכבר הפכה למעין תת-ענף בתחום הנדל"ן. במציאות נדל"נית מקומית המתאפיינת בקיפאון זוחל ובמעט מאוד קרקעות חדשות לבנייה, נדמה שתמ"א 38 היא פתרון נהדר, שמבטיח שדרוג והרחבה של מבנים קיימים ויצירת מלאי דירות חדש במרכזי הערים המבוקשות. אבל לפני שרוכשים דירה בפרויקט תמ"א 38 כדאי מאוד לדעת מה מבדיל אותה מדירה בפרויקט נדל"ן רגיל ולאיזה פרמטרים חובה להתייחס.

"יש תמ"א 38/1 שהיא תוספת קומות על בניין קיים ויש תמ"א 38/2 שהוא הריסה ובנייה מחדש", מסביר דוד זהבי, מנכ"ל משותף בחברת אורבן נדל"ן. "תמ"א 38/2 הוא מאוד דומה לקניית דירה מיזם בבניין רגיל, בתמ"א 38/1, כלומר חיזוק המבנה ותוספת קומות, יש מספר גדול יותר של נושאים לבדוק, כגון איזה תוספות עשה היזם, איזה תשתיות הוא חידש, עדיף לבחון את הסכם התמ"א בין הדיירים ליזם ושם אפשר ללמוד המון נתונים שיכולים להשפיע על הרכישה".

מה חשוב לבדוק לגבי היזם? היכולת הפיננסית שלו היא פרמטר מרכזי. "חשוב לבדוק האם היזם ביצע פרויקטים כאלה, לדבר עם הדיירים שבהם וזאת כדי להגדיל את הביטחון", אומר זהבי, "בפרויקט תמ"א 38 שבו מחזקים את המבנים החשש הוא יותר גדול כי ברוב המקרים אין ליווי בנקאי משום שהבנקים עדיין אינם ערים לתמ"א 38 וזה אומר שהרוכשים לא מקבלים ערבויות חוק מכר אלא לפי קצב הערות אזהרה".

ומהם הנקודות המשפטיות שיש לבדוק לפני כניסה לפרויקט תמ"א? "ראשית, לבדוק את חוזה התמ"א. בלא מעט מקרים היזם, כדי לייצר את חוזה התמ"א, נותן הבטחות שההיבטים שלהם על חשבון רוכשי הדירות. לדוגמה מחסנים, חניות, הצמדות שטחים משותפים, גגות, דברים שלאחר מכן ישליכו על בעלי הדירות, לאו דווקא על הנכס שלהם אלא על הרכוש המשותף. הדיירים צריכים ממש לדקדק בסוגיה כי לעתים ההשלכות הן הרות גורל".