אם נסתכל על השנים האחרונות בענף הנדל"ן המקומי, נגלה כי לצד הסערות הרבות ועליות המחירים האדירות נרשמה - כמעט מתחת לפני השטח - מגמה נוספת חזקה במיוחד: התעוררות תחום ההתחדשות העירונית. זוהי יוזמה שיצאה לדרך רשמית כבר ב-2005, אבל רק כמה שנים מאוחר יותר הפכה להיות גורם משמעותי בענף.
כיום אפשר לראות באזורים רבים ברחבי הארץ פרויקטים להתחדשות עירונית בשלב ביצוע כזה או אחר, וזה בדיוק הזמן לעצור ולשאול: מה עדיף במציאות הנוכחית - דירה בפרויקט התחדשות עירונית שמתבצע בשכונה קיימת, או דירה חדשה "מהניילונים", מקבלן, בשכונה חדשה?
"היום משקיעים מאוד בבנייה במסגרת התחדשות עירונית, הרבה יותר מבעבר", מספר גיא חליפי, בעלי חברת הנדל"ן אבירים, המתמחה בפרויקטים לפינוי-בינוי ובתמ"א 38, על רמתם ועל איכותם של פרויקטים מסוג זה בהשוואה לפרויקטים חדשים. "הסיבה לכך פשוטה: יש תחרות מאוד גדולה בשוק, וכל יזם רוצה לתת ללקוחות את המוצר הטוב ביותר. בכל תחום בענף, אם אתה נותן מוצר טוב תמורת הכסף שאתה דורש, יבואו ויקנו ממך".
בהקשר זה מצביע חליפי על תופעה שמאפיינת את צרכני הנדל"ן בשנים האחרונות. "אנשים מחפשים היום את ה'אקסטרות', דוגמת מיזוג מרכזי בדירה, חיפויים במחירים אטרקטיביים וכדומה", הוא אומר. "למשל בכמה פרויקטים שלנו בחברת אבירים, הצענו לדיירים ריהוט גן למרפסת במתנה. פעם היו נוהגים להוסיף לפרויקטים גינון סביבתי או גן שעשועים, והיום נותנים טיפה מעבר - אפילו חדר כושר או ג'ימבורי, צ'ופרים שבעצם הופכים את העסקה למזמינה ולאטרקטיבית עוד יותר".
עלויות המזכירות את מחיר למשתכן - בלב העיר וקרוב להכול
כאשר משווים בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה במסגרת פרויקט להתחדשות עירונית, ישנם שני יתרונות בולטים במיוחד לטובת האפשרות השנייה. האחד - המחיר; השני - האפשרות ליהנות מדירה חדשה לגמרי בלב העיר ובשכונה קיימת.
באשר למחיר, הנתונים מוכיחים שדירה במסגרת פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, תהיה כמעט תמיד זולה משמעותית מדירה חדשה מקבלן - מחיר שיהיה נמוך ב-5% לכל הפחות ממחיר השוק. "ברוב המקרים פרויקטים בהתחדשות עירונית הם זולים יותר ב-5-10 אחוזים ממחיר השוק", מציין חליפי. "ראשית, מדובר בבניין ישן שעליו מוסיפים דירות חדשות, כך שליזם ישנו כאן חיסכון מבחינת תזרים המזומנים. לצד זה, הקבלן בעצם לא רוכש קרקע אלא 'מתלבש' על קרקע קיימת, ומשלם על הקרקע באמצעות השיפוץ והתוספות שהוא מבצע במסגרת הפרויקט. במקרים רבים זה משתלם מאוד עבור היזם, ולכן משתקף גם במחירי הדירות.
"המחיר בפרויקטים הללו מאוד אטרקטיבי יחסית. אנחנו מדברים, כאמור, על עד עשרה אחוזים מתחת למחיר השוק, וזה עוד לפני הנחות מיוחדות שמציע היזם במהלך שיווק הפרויקט - לדוגמה במסגרת הפריסייל (המכירה המוקדמת). היום מאוד פופולרי לדבר על מחיר למשתכן, וצריך לדעת שבהתחדשות העירונית, אחרי כל ההנחות, אפשר לצאת עם מחיר נמוך ב-15% ממחיר השוק, שזה פחות או יותר מה שיקבל רוכש ב'מחיר למשתכן'".
אך המחיר כאן הוא לא הכול. כידוע, אחד הקשיים שאיתם מתמודדים בעלי דירות חדשות - בין אם מדובר בדירות קבלן חדשות ובייחוד בפרויקטים במסגרת מחיר למשתכן - הוא הריחוק ממרכז העיר. הרי בערים קיימות, הקרקעות הפנויות נמצאות בעיקר במעגל החיצוני. בפרויקט להתחדשות עירונית אפשר ליהנות מדירה בתוך שכונה קיימת, קרובה למרכז העיר ולעיתים אף ממש בלב לבה.
"בפרויקט להתחדשות עירונית האזור עצמו כבר בנוי, והדייר נכנס לבניין קיים, שכבר מאוכלס בדיירים", מסביר חליפי. "אתה לא צריך לחכות שכל התשתיות ייבנו - גני ילדים, בתי ספר, פארקים וכדומה. השכונה כבר קיימת, אין כאן הפתעות. בשכונה חדשה הדייר יצטרך לחכות לא רק להקמת הבניין, אלא גם לבניית התשתיות - השבילים, הכבישים, הפארקים, מוסדות החינוך, וזה תהליך מאוד ארוך ולא כל כך נעים לפעמים. כשאדם נכנס למקום שבו הכול כבר מתפקד ועובד, שהמכולת כבר קיימת והסופר כבר פועל, זה פלוס רציני".
לדברי חליפי, גם התשתיות - שלכאורה אמורות להיות נקודת התורפה של פרויקט אשר מציע שיפוץ של מבנה קיים - זוכות לטיפול ולהתייחסות נרחבים: "בכל פרויקט תמ"א 38 מחליפים את כל התשתיות הישנות, מים, ביוב, חשמל, גז וכדומה. לכן אין כיום הבדל גדול בין דירה בבניין חדש לבין דירה חדשה בפרויקט להתחדשות עירונית. הקבלן לא 'מתלבש' על התשתיות הישנות, אלא פשוט מחליף את כל התשתיות הישנות בחדשות, ואותן מחבר לדירות החדשות".
חוששים מהזמן הרב עד לקבלת הדירה? גם כאן יש בשורות
אחרי כל הדברים שנאמרו עד כה, חשוב לעצור ולהתייחס לסוגיה בעייתית שנחשבת לנקודת התורפה של פרויקטים להתחדשות עירונית: הזמן. נדמה שאם יש נושא שבו לדירות הקבלן החדשות יש יתרון מובהק, הרי שזהו זמן ביצוע הפרויקט. אבל מתברר שגם כאן יש מקום לאופטימיות. "אם ניקח, לדוגמה, פרויקטים לבניית מגדלי מגורים חדשים, נראה שאחד המרכיבים הבעייתיים מבחינת זמן ביצוע הפרויקט הוא נושא ההכנות - חפירת היסודות, בניית המרתפים התת-קרקעיים וכדומה", אומר חליפי. "בתמ"א 38 אין לך דברים מהסוג הזה, אלא רק תוספת של ממ"ד ומרפסות, וחיזוק הבניין - אלו פעולות קצרות משמעותית, והבנייה לא מסיבית.
עם זאת, בפרויקטים להתחדשות עירונית יש הרבה 'הפתעות' בדרך: מדובר בבניין שההיתרים עבורו הוצאו לאחרונה לפני עשרות שנים, ונעשו בו הרבה שינויים, ולכן לא תמיד יודעים הכול ומגלים דברים תוך כדי תנועה. הגדולה של קבלן שמתעסק בתמ"א 38 היא לדעת לספק פתרונות תוך כדי עבודה, לעשות את ההתאמות הנדרשות כדי לבצע את הפרויקט הזה כמה שיותר מהר. היום אני יכול להגיד שאפשר לסיים פרויקטים כאלו, מבחינת הבנייה, בשנה עד שנה וחצי. זה זמן סביר מאוד".
בסופו של דבר, יש כאן כמה מסקנות חשובות: פרויקטים להתחדשות עירונית יהיו בדרך כלל זולים יותר מפרויקטים חדשים, עד לרמת מחירים אשר קיימת היום בעיקר בתוכנית מחיר למשתכן; הם מוקמים בסביבה קיימת, במרכזי הערים או בסמוך אליהם; סטנדרט הבנייה בהם לא נופל מכל פרויקט בנייה אחר; וזמן ההקמה שלהם לא חייב להיות ארוך כמו שהיה בעבר. מכל אלו אפשר להבין דבר אחד: פרויקטים מתחום ההתחדשות העירונית הם משהו שכדאי מאוד לקחת בחשבון בעת החיפוש אחר דירה חדשה.
לאתר חברת אבירים יזמות ובנייה