אחת הסוגיות הרגישות בתחום ההתחדשות העירונית הינה סוגיית פינוי הדירות הישנות, ערב קבלת היתר הבנייה והריסת הבניין הישן. סוגיית נדל"ן זו עלולה להיות מורכבת יותר כאשר בעל הדירה אינו מתגורר בה אלא משכיר אותה לשוכר, אשר אינו חתום על ההסכם מול היזם, אלא אך ורק על הסכם שכירות מול בעל הדירה. המורכבות גוברת לאור העובדה שנושא לוחות הזמנים בתחום ההתחדשות העירונית, לצערנו, הוא אמורפי ואינו מדויק, ומשליך באופן ישיר על מערכת היחסים שבין בעל הדירה לשוכר.
באמצעות עו"ד עמית יושע, שותף במשרד עורכי הדין שובל יושע, המתמחה בליווי משפטי של פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית, ננסה להבין את מורכבות ההתקשרות במערכת היחסים המשולשת של היזם-משכיר-שוכר, כיצד ניתן להתמודד מבחינה חוזית עם קשיים אילו, ואיך ניתן להפוך התקשרות זו לכזו שלבסוף תשפר את מצבם של כל אחת מצלעות המשולש.
"לצערנו, כמעט כל פרויקט של התחדשות עירונית אורך זמן רב יותר מהמצופה ומעצם כך נעשות שגיאות התנהלות לאורך הדרך, אשר באות לידי ביטוי גם בהסכם השכירות בין בעל דירה לבין השוכר". עו"ד יושע מסביר כי הציפייה לקבלת היתר בנייה במועד קרוב, גורמת פעמים רבות לרתיעה בקרב שוכרים פוטנציאליים, אך בפועל, לאור העיכובים הנגרמים בתהליך קבלת ההיתר והתמשכות התהליך, תקופת השכירות צפויה להמשך לטווח ארוך הרבה יותר.
מאחר שבמקרים רבים בעלי הדירות אינם מודעים לסחבת התכנונית הצפויה בפרויקט הם מיידעים את השוכרים הפוטנציאליים באשר להליך ולחשש הפינוי בטרם עת. "אי העמידה בלוחות הזמנים נמצא בעוכרי המשכירים, שכן על פניו אותו חשש מפינוי, גורם להם לתמחור חסר של דמי השכירות המבוקשים ביחס למחירי השוק ולהתגמש אל מול השוכרים הפוטנציאליים לשווא". מדבריו של יושע עולה בעקיפין, ב"הפוך על הפוך", שדווקא בנכסים שכאלו, יוכלו השוכרים להשיג 'דיל' טוב יותר מאשר מדירות ללא חשש פינוי, ולכן עליהם לבחון אותם ברצינות ולא לפסול אותם על הסף - כפי שקורה במקרים רבים בשטח.
איך התיקון לחוק השכירות מתקשר לנושא זה?
התיקון לחוק השכירות קבע שאם המשכיר מכניס לחוזה סעיף אשר מותיר לו לבטל את החוזה לפני תום תקופת השכירות הקבועה בו, עליו להודיע על כך לשוכר לפחות שלושה חודשים מראש, אך בתמורה לזכות זו, עליו להכניס לחוזה סעיף מקביל המאפשר גם לשוכר להודיע על ביטול החוזה לפני תום תקופת השכירות הקבועה בו בהתראה של חודשיים מראש, בעוד שבטרם התיקון המשכיר לא היה מחויב לעשות כן. לדברי עו"ד יושע, מדובר על תיקון ראוי המגן על שוכרי הדירות, אך דווקא בהקשר של התחדשות עירונית הוא יוצר בעייתיות נוספת למשכירים, שכן, כפי שציינו, ברוב המקרים, מועד הפינוי מתארך, והמשכיר אשר הכניס סעיף זה בתום לב מלא וכפי שהתחייב במסגרת ההסכם מול היזם, עלול למצוא עצמו ללא שוכר שינצל את הסעיף ההדדי ויפנה את הדירה בהתראה של חודשיים. עלול להיווצר מצב, בו המשכיר יימצא עצמו ללא שוכר ומן הסתם יצטרך להתפשר עוד יותר באשר לדמי השכירות ולתנאי החוזה החדש אל מול שוכר אחר. התיקון בא למנוע ניצול כוח לרעה של המשכיר אל מול השוכר וכפי שראינו במקרה של ביטול חוזה שכירות ופינוי במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, נושא הפינוי נעשה בתום לב מלא ומכאן שראוי להחריג את התיקון לחוק השכירות מפרויקטים של התחדשות עירונית.
אם כך, עד לאיזה שלב לדעתך, אין צורך להתייחס בחוזה השכירות להליך ההתחדשות העירונית החל בנכס?
"המציאות בשטח מלמדת אותנו כי משך הזמן הקצר ביותר לצורך קבלת היתר הבנייה, החל ממועד חתימת החוזה מול היזם, הינו כשנתיים ובמקרים רבים אף למעלה מכך. מכאן, וכל עוד תקופת השכירות אינה עולה על התקופה הנ"ל, אין צורך להתחשב בפרויקט ההתחדשות העירונית לצורך קביעת דמי השכירות או כל דבר אחר, במיוחד לאור העובדה שחוזי שכירות רבים נחתמים כיום לתקופות קצרות של שנה או שנתיים, ולכן אין בתקופה זו כל חשש לפינוי הדייר".
איך בא לידי ביטוי, הלכה למעשה, החשש מפני שוכר הממאן לפנות את הנכס?
ניקח לדוגמה מצב בו נמסרה הודעת פינוי, כל הדיירים פינו את הדירות, ואילו השוכר הספציפי ממאן לצאת ובכך חושף את המשכיר, בפני תביעות של הפרת החוזה מצד היזם ויתר בעלי הדירות. למשל, בניין עם 12 בעלי דירות, אשר על פי החוזה מול היזם זכאים לדמי שכירות חודשיים בסך 6,000 שקלים. 11 דיירים מתפנים ומתחילים לקבל כספים מהיזם, כך שכל חודש עיכוב של שוכר סרבן 'עולה' ליזם 66 אלף שקלים ומבחינת האחרון בעל הדירה אחראי על פינוי השוכר ולכן ישית את הנזק על אותו בעל דירה וזאת עוד בטרם דנו בנזקים האחרים שגורם אותו עיכוב.
איך בפועל יכול המשכיר להתמודד עם אותו איום של שוכר שמסרב להתפנות?
כפי שציינו, 'האיום' עלול להפוך למעשי לאחר חתימת הסכם תמ"א 38 מחייב בין בעלי הדירות לבין היזם. כך שלאחריו, בעת חתימת חוזה השכירות, על המשכיר לוודא עם השוכר שהוא מודע לאפשרות הפינוי, ובנוסף לסעיף בהסכם, להחתימו, טרם הודעת הפינוי לכלל הדיירים, על נספח מיוחד שבו הוא מאשרר פעם נוספת את התחייבותו לפינוי הדירה במועד.
ואם חשבנו שבעייתיות העיתוי הינה מנת חלקו הבלעדית של המשכיר, הרי שגם הצלע הנוספת במשולש, היזם עצמו, לעיתים נוטה להקדים את המאוחר ומכה על כך על חטא. "האופטימיות דובקת במקרים רבים גם ביזמים אשר מוסרים הודעת פינוי בטרם עת, וגורמים לעצמם נזקים כלכליים חמורים". עו"ד יושע מסביר, "יזמים אשר מוסרים הודעת פינוי עוד בטרם קיבלו אינדיקציה ברורה למועד קבלתו בפועל של היתר הבנייה ובטרם השלימו את הפעולות הנדרשות בהסכם הליווי עם הבנק המלווה, עלולים להיחשף למצב שבו ניתנה הודעת פינוי שלאחריה מחויב היזם להתחיל לשלם לדיירים דמי שכירות, אך בפועל הבניין אמנם פנוי מדיירים אך לא ניתן להרוס אותו בשל בלת"מ תכנוני בלתי צפוי או אי סגירת הליווי הפיננסי, והדבר מהווה מכה כלכלית מאוד כואבת בעבורו. בשל כך, ממליץ עו"ד יושע, "יש להוציא הודעת פינוי אך ורק כאשר ניתן אור ירוק ומחייב לליווי בנקאי ובד בבד קיימת ודאות ברורה באשר למועד קבלת היתר הבנייה".
לאתר משרד עורכי הדין שובל יושע